風(fēng)云激蕩20年南寧房企4輪更迭史

閩系房企代表盛天集團在2009年拍下昆侖大道17億元地王，現(xiàn)開發(fā)盛天東郡項目

五象新區(qū)3年建設(shè)對比圖，南寧地產(chǎn)開發(fā)進入高速跑道

2016年萬科參與五象新區(qū)土地拍賣。進入南寧4年，萬科已布局8盤

2016年是一線房企在南寧的擴張大年。

據(jù)《南寧晚報》記載，南寧市住宅商品化從1992年真正起步，截至2016年，南寧樓市已快速發(fā)展了二十余年。這漫長的20多年間，一批又一批的房地產(chǎn)開發(fā)主角一一登場，從國企到本土民企，再到外來房企，最后到全國一線大鱷，他們?yōu)槟蠈帢鞘虚_啟了一個又一個新時代。

與此同時，伴隨著南寧房地產(chǎn)周期性波動，南寧樓市也迎來了一次又一次城市化版圖的擴張，從城北、城西、城南、埌東、鳳嶺到如今的五象新區(qū)，幾乎每5年一循環(huán)。開創(chuàng)這段歷史的房企們憑借敏銳的嗅覺，以專業(yè)精神，緊跟城市大跨步的發(fā)展，開發(fā)了一個個地產(chǎn)項目。今年我們試圖透過南寧房企20多年的變化史，探尋南寧地產(chǎn)的發(fā)展軌跡。

第1階段國企開篇

1998年南寧地產(chǎn)迎來蓬勃發(fā)展期

【時間】1992年至2001年

【名企】中房、南房、振寧、國凱等國有開發(fā)企業(yè)

【名盤】明秀小區(qū)、新興苑、翠湖新城、振寧花園、金灣花城等

【名區(qū)】住宅區(qū)主要集中北湖路、明秀路等

《南寧晚報》曾記載，1992年南寧住宅投資額僅為2.36億元。1997年，全市房產(chǎn)成交面積4.4288萬平方米，成交量5123.9萬元；1999年，南寧市商品房銷售面積為55.06萬平方米；2000年，南寧市商品房銷售面積為152.8萬平方米。

1996年，原南寧寶資嘉項目咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳偉買下的人生中第一套房是單位房。在陳偉的印象中，當(dāng)時市場上絕大部分都是單位房，“當(dāng)時買商品房會被說傻”。

1996年進入南寧地產(chǎn)圈的南寧市地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總公司總經(jīng)理陸炳良回憶，南寧市房地產(chǎn)市場在1996年還處于一個待發(fā)展的狀態(tài)，直到1998年取消了福利分房之后，南寧市整個房地產(chǎn)行業(yè)才迎來了蓬勃發(fā)展的階段。

那時候主導(dǎo)著房地產(chǎn)發(fā)展的是政府，開發(fā)主角多是國企。中房、南房、振寧、國凱等國企是當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)的主力。

2001年，由政府批準(zhǔn)成立的明秀社區(qū)，是由國企中房集團南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司，即今天的廣西中房置業(yè)有限責(zé)任公司（簡稱中房）開發(fā)，這是南寧成立最早、規(guī)模最大的國家一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于1981年?，F(xiàn)在最被市場所熟悉的是中房·翡翠園項目。

明秀社區(qū)有多牛？先后榮獲全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、自治區(qū)文明小區(qū)等20項榮譽稱號，這在當(dāng)時都是含金量非常高的獎項。1996年11月1日，江澤民總書記曾親臨明秀社區(qū)視察并題字留念。

另一個很牛的是新興苑，一個獲獎無數(shù)的小區(qū)：1998年榮獲建設(shè)部城市住宅小區(qū)金牌、工程質(zhì)量一等獎等7項大獎。2001年春節(jié)，時任國務(wù)院總理的朱镕基到新興苑視察。而它的開發(fā)者是成立于1992年的老牌國企南寧市房產(chǎn)業(yè)開發(fā)總公司（下稱南房）。

當(dāng)時還有國企振寧地產(chǎn)打造的兩個姐妹花樓盤振寧花園和振寧公園。這個時候的南寧居住版圖相比于現(xiàn)在還很小，住宅區(qū)主要集中在西鄉(xiāng)塘北湖路、明秀路一帶，白沙路一帶，而新興苑小區(qū)所在的青山板塊也是后期才被接受。2001年后，由國凱開發(fā)的系列名盤翠湖新城、金灣花城、文華園陸續(xù)登場，由國企主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)市場主導(dǎo)地位！

第2階段本土民企崛起

完成原始積累、逐漸打響本土品牌

【時間】1993年到2006年

【名企】榮和、南寧恒大、金源、航洋、中鼎、碧園、斯壯、嘉和、陽光100、陽光置地、匯東等

【名盤】榮和新城、榮和山水美地、恒大新城、南湖碧園、中鼎溫馨家園、聚寶苑、歐景庭園、航洋國際城、香榭麗花園等。

【名區(qū)】南湖、埌東重點開發(fā)，鳳嶺時代萌芽

1998年7月3日，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)，全面住房商品化開始，1998年也被看成中國房地產(chǎn)市場元年。敏銳的人感受到了時代的變遷，南寧樓市的開發(fā)主角也豐富起來，大批本地民企崛起，讓南寧樓市的發(fā)展進入快速上升通道。

1992年萬通六君子之一易小迪創(chuàng)辦了廣西萬通企業(yè)，即陽光100的前身，這是目前唯一從廣西走出全國的房企。先后開發(fā)了民族大道上的歐景庭園、陽光100半山麗園、上東國際等，建筑造型成為當(dāng)時城市的風(fēng)景線！

1993年，廣西榮和企業(yè)集團董事長史英文創(chuàng)立了如今成為廣西房地產(chǎn)第一品牌的“榮和”。1996年，榮和的首個項目榮和新城在白沙半島誕生，這是榮和真正經(jīng)歷市場洗禮的代表作。當(dāng)時，白沙大橋尚未通車，但榮和硬是將榮和新城推上了與明秀小區(qū)齊名的高度，當(dāng)時甚至流傳著“北有明秀小區(qū)，南有榮和新城”的俗語。

如今廣西的“超級神盤”嘉和城的締造者——嘉和集團，在早期開發(fā)東葛路上的嘉園、嘉和自由空間等樓盤，歷經(jīng)14年發(fā)展的“嘉和”已成為南寧的知名品牌。

1997年，廣西斯壯股份有限公司在民主路上開發(fā)了當(dāng)時在南寧人眼中非常高檔的樓盤——聚寶苑。隨后又開發(fā)了“南湖聚寶苑”。

在這段歷史中，不得不提的企業(yè)包括廣西恒大開發(fā)的北湖安吉小區(qū)、恒大新城等；廣西陽光時代置地有限公司和它開發(fā)的陽光新城、陽光新都；中鼎股份有限公司和它開發(fā)的中鼎溫馨家園。

從2001年開始，隨著民族大道跨過南湖橋，向東擴展，南寧樓市的發(fā)展眼光開始聚焦到了埌東和埌西。此后的5年時間，埌東和埌西幾乎成了南寧樓市發(fā)展最受矚目的地方。

2001年初，秦楓首次創(chuàng)造性地提出了埌東作為城市中央商務(wù)區(qū)，即cbd的概念。當(dāng)時的廣告詞頗有些清晨初見的文藝味：你好，埌東；你好cbd。南寧樓市出現(xiàn)了比較系統(tǒng)的區(qū)域包裝樓盤包裝。埌東cbd概念提出后，秦楓又創(chuàng)造性地提出了中央形象區(qū)的概念，這是為當(dāng)時航洋國際設(shè)計一套形象包裝。1995年成立的航洋集團所開發(fā)的航洋國際城是南寧第一座城市綜合體，埌東最著名的地標(biāo)之一，該企業(yè)先后開發(fā)亞航財富中心、香榭麗花園等。

廣西碧園房地產(chǎn)先后在南湖邊開發(fā)了富麗華庭、南湖碧園等樓盤，成為廣西本土企業(yè)里發(fā)展穩(wěn)健的代表房企。

2001年代表南寧一個時代的樓盤——榮和山水美地亮相了，這個項目的開始，意味著鳳嶺北開發(fā)進入萌芽階段，此后數(shù)年，鳳嶺北進入集中開發(fā)，成為南寧樓市最高端的居住區(qū)。而當(dāng)時的鳳嶺則形成南有中房翡翠園、北有榮和山水美地的兩大盤坐鎮(zhèn)鳳嶺的局面。

在2005年埌東cbd開發(fā)的高峰期，以地王大廈、金源cbd、匯東國際、東方曼哈頓、現(xiàn)代國際等樓盤為代表，也開啟了本土房企金源和匯東的快速發(fā)展期。

第3階段外來民企風(fēng)頭正勁

閩粵兩大系房企成市場主力

【時間】2004年到2012年

【名企】盛天、云星、聯(lián)發(fā)、澳華、瀚林、利海、騁望、廣源等閩、粵、浙三系登場

【名盤】盛天茗城、盛天華府、盛天熙園、瀚林華府、瀚林美筑等

【名區(qū)】東盟商務(wù)區(qū)、心圩江的開發(fā)，鳳嶺全面開發(fā)

2003年10月8日，時任中國國務(wù)院總理的溫家寶在第七次中國與東盟（101）領(lǐng)導(dǎo)人會議上倡議，從2004年起每年在南寧舉辦中國-東盟博覽會。這個國家級的決定，給了南寧前所未有的機遇。而在此后的數(shù)年里，閩、粵兩系開發(fā)商成為南寧樓市的一支主力軍。

在福建，中國-東盟博覽會永久落戶南寧的消息很快蔓延，一位叫林炳東的企業(yè)家看到了南寧的機會，在走了全國幾個省份之后，他還是做出了進軍南寧的決定。此后，林炳東的盛天集團在南寧迅速發(fā)展，成為閩系開發(fā)商的代表。

“2004年11月20號第一次來到南寧，那時南寧房地產(chǎn)剛起步，拍第一塊地金色盛天和盛天尚都時，南寧絕大多數(shù)業(yè)界人士都說，樓面估價不能超過2800元/平方米，超過絕對賣不動，但我想好產(chǎn)品還是有溢價空間的?！彪S后金色盛天和盛天尚都的成功也證明了林炳東的判斷。此后盛天又在西鄉(xiāng)塘開發(fā)了盛天熙園、盛天名都。

西部戰(zhàn)場取得成功后，林炳東做了一個重要的決定：往東走，跟著城市的發(fā)展方向走。隨后盛天拿下了東盟商務(wù)區(qū)兩個地塊，一塊即是盛天茗城，另一塊地即是盛天華府。

估計林炳東自己都沒有想到的是，他這一決定，拉開了東盟商務(wù)區(qū)的建設(shè)大幕。盛天茗城，成為東盟商務(wù)區(qū)住宅開發(fā)的首個樓盤，以園林先行開創(chuàng)了南寧樓市體驗式營銷的先河。此后利海亞洲國際、保利21世家等樓盤入市，東盟商務(wù)區(qū)進入大開發(fā)階段，房價也成為南寧優(yōu)先破萬元的板塊。

有意思的是，2006年9月盛天拿下的盛天茗城地塊成了地王?！霸趫蠹垱]有登出來之前我都不知道，總價最高的一塊地不到2億元，一畝地才182萬元都成了地王地。不過在2006年之前，總價沒有超過兩個億的地塊?！绷直|回憶。

這個時代，粵系軍團也是其中一股強大的開發(fā)力量，其最重要的代表者是瀚林、云星。公開的資料顯示，云星進入南寧較早開發(fā)了荷塘月色、云星尚雅名都等樓盤。成立于2006年的廣西瀚林地產(chǎn)先后開發(fā)了瀚林華府、瀚林雅筑、瀚林美筑等瀚林系曾經(jīng)風(fēng)靡南寧，而其主打的“精工”，也成為南寧樓市非常成功的標(biāo)簽之一。

時至今日，閩、粵、浙系房企的到來，貫穿了南寧樓市發(fā)展的十多年，并帶動了東盟商務(wù)區(qū)、西鄉(xiāng)塘及老興寧一帶的開發(fā)。

在這個階段，不能不提突然躥紅的紅日東升，前身是做鋼材貿(mào)易的聯(lián)行公司，在土地市場高價舉牌拿地，快速開發(fā)了紅日江山、紅日山湖等樓盤。2010年，紅日東升以8650萬元/畝、樓面地價11033元/平方米拿下民歌湖超高層地王，遠在北京的soho中國董事長潘石屹微博感嘆表示吃驚，“無數(shù)勇敢、不熟悉的其他行業(yè)的資金進入土地市場，新的地王不斷出現(xiàn)，危險啊”。該地塊最終結(jié)局是退地被政府收回，而紅日東升房企已逐漸淡出南寧地產(chǎn)圈。

第4階段一線大鱷強勢入場

全國20強房企幾乎全部登陸

【時間】第一階段2005到2007年、第二階段2012年起至2016年

【名企】保利、龍光、廣州恒大、華潤、華發(fā)、天健、中國鐵建、中海、萬達、萬科、綠地、合景泰富、寶能、富力、雅居樂、碧桂園、綠城、融創(chuàng)、金科、藍光等全國一線大鱷幾乎全部入場

【名盤】南寧華潤中心、龍光普羅旺斯、青秀萬達廣場、恒大華府、萬科城、綠地中央廣場、南寧綠地中心、華發(fā)國賓壹號、中海國際社區(qū)等。

【名區(qū)】超級新區(qū)五象新區(qū)的全面開發(fā)，興寧、西鄉(xiāng)塘、江南、鳳嶺南北等深入開發(fā)，形成一超多強的局面

2011年2月15日，南寧市印發(fā)《南寧市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹執(zhí)行住房限購措施有關(guān)問題的通知》，明確從3月1日起，在南寧市市區(qū)范圍內(nèi)實行暫時限定居民家庭購房套數(shù)政策，宣告南寧樓市從此進入“限購時代”。限購猶如一劑猛藥，改變了樓市的預(yù)期，同時也使得房價放緩了腳步。

就在南寧限購持續(xù)的2012年，南寧樓市主角在悄然改變。

早在2007年已進入南寧的港資央企華潤置地進入南寧后一直專注做南寧首個都市綜合體項目——南寧華潤中心。2012年9月1日，南寧華潤中心商業(yè)部分萬象城開業(yè)，第一天吸引超20萬人到場。同年，該項目住宅、寫字樓部分華潤·幸福里、華潤大廈刷新了南寧頂級豪宅和寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。9月12日，萬達集團以11億元拿地埌東開發(fā)青秀萬達廣場，再次進軍南寧。12月21日，全國地產(chǎn)“老大”萬科以36億元的土地代價進軍南寧，建設(shè)萬科城項目。2013年，綠地、合景、寶能、招商、世茂、富雅紛紛入場，形成全國房企大軍壓境的局面。2015年碧桂園進入南寧，2016年綠城、融創(chuàng)、金科、藍光接棒，而在上一段歷史中長袖善舞的民企創(chuàng)二代準(zhǔn)備接班。桂林第一大房企彰泰2016年開始進軍南寧。

就在地產(chǎn)大鱷大舉進軍南寧的同時，南寧樓市版圖進一步擴大，五象新區(qū)全面吹響大建設(shè)大開發(fā)的號角。今年上半年，五象新區(qū)住宅價格首次突破“萬元”關(guān)口，五象湖周邊的房價已過9000元/平方米。

與此同時，五象新區(qū)土地價格持續(xù)發(fā)熱，今年8月11日，全國十強房企融創(chuàng)首次進軍南寧，拿下五象地塊的成本1390萬元/畝，樓面地價5957元每平方米，刷新五象地價。而20年前，屬于現(xiàn)在五象新區(qū)范圍的金象二區(qū)宅地價92平方米售價1.8萬元，相當(dāng)于13萬元/畝。

截至2016年，全國20強房企幾乎全部進軍南寧，不僅讓五象新區(qū)與青秀區(qū)持續(xù)發(fā)熱，此前還是冷門的安吉、相思湖片區(qū)等區(qū)域地價都有大的突破。來自克而瑞廣西的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，南寧2016年1月到11月的商品房成交面積已突破1000萬平方米。可以預(yù)見2017年開始，南寧樓市將開啟全國一線房企主導(dǎo)的大時代。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。