房企“超速”達(dá)標(biāo)明年臨下行風(fēng)險(xiǎn)

2016年尚未收官，但多數(shù)品牌房企已經(jīng)大幅超額完成既定的銷售目標(biāo)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前11月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，無(wú)論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度紀(jì)錄。但在收獲今年業(yè)績(jī)的同時(shí)，房企對(duì)于2017年的預(yù)期，也變得更加謹(jǐn)慎。

前11月商品房銷售額破10萬(wàn)億

盡管調(diào)控仍在縱深發(fā)酵，但眾房企在今年前11個(gè)月依然創(chuàng)造了多項(xiàng)歷史紀(jì)錄。12月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前11月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，雖然尚未統(tǒng)計(jì)全年，但在銷售方面，無(wú)論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度紀(jì)錄。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前11月，全國(guó)商品房銷售面積135829萬(wàn)平方米，歷史上首次突破十萬(wàn)億;商品房銷售額102503億元。超過(guò)2013年的峰值，提前創(chuàng)歷史新高。

而這樣的數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)合力作用的結(jié)果。截止到目前，有近30家房企公布了前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，28家公布銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)合計(jì)銷售額達(dá)到了21900億，相比2015年同期的12920億上漲幅度達(dá)到了70%，這意味著，28家企業(yè)在今年前11個(gè)月與去年同期相比多賣了近1萬(wàn)億。

但值得注意的是，在調(diào)控持續(xù)深入的目前，房企銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)開(kāi)始漸變，從11月單月銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，上述企業(yè)環(huán)比10月下調(diào)幅度已經(jīng)超過(guò)10%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管今年前11個(gè)月創(chuàng)造了房地產(chǎn)歷史上的多個(gè)銷售奇跡，但這個(gè)狀態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，各地新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落。

房企大幅度超額達(dá)標(biāo)

龍頭易主、千億擴(kuò)容的房企格局都已經(jīng)成為2016年房地產(chǎn)行業(yè)的注腳。恒大在10月已撞線3000億元，完成全年銷售目標(biāo)的同時(shí)，成功摘下房企龍頭的桂冠，在11月繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并以116.3%的完成目標(biāo)率領(lǐng)跑房企；緊隨其后的萬(wàn)科全年目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)113.8%，并且獲得同期同比50%的增長(zhǎng)；而在今年7月，將目標(biāo)上調(diào)至2200億元的碧桂園發(fā)布的公告顯示，截至12月11日，2016年合同銷售金額達(dá)到3000億元，同比增長(zhǎng)143%，目標(biāo)完成率高達(dá)136%。

值得注意的還有融創(chuàng)中國(guó)，與年度800億元的目標(biāo)相比，在今年前11個(gè)月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)1303.8億元的銷售額，以163%的達(dá)標(biāo)率成功躋身千億軍團(tuán)；而作為老牌千億軍團(tuán)成員的保利，在前11個(gè)月以1889.47億元的銷售額，目標(biāo)完成率達(dá)到111.1%。

較之于第一梯隊(duì)的大型房企，中小房企在今年的增長(zhǎng)速度更加可觀。其中，首開(kāi)在前11個(gè)月，銷售額達(dá)到615.16億元，按照其既定360億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，僅今年前11個(gè)月，目標(biāo)完成率已經(jīng)達(dá)到170.9%；同樣突出的還有魯能地產(chǎn)，據(jù)其官方公布的數(shù)據(jù)，截至12月10日魯能地產(chǎn)銷售額破600億，提前完成年度目標(biāo)。從2015年的202億到2016年的600億+，銷售額同比增長(zhǎng)率達(dá)300%，銷售增速躍居百?gòu)?qiáng)房企第一名。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前來(lái)看，大部分房企在2016年銷售與資金都非常良好，在年底前房企降價(jià)意愿薄弱的背景下，市場(chǎng)上出現(xiàn)價(jià)格大幅變動(dòng)的可能性較低。

巔峰過(guò)后或迎“冬天”

在采訪中，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年房企銷售在迎來(lái)歷史巔峰的同時(shí)，未來(lái)將面臨極大的下行風(fēng)險(xiǎn)，2017年可能是地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的冬天。而從近期多位行業(yè)大佬的“發(fā)聲”中，似乎也能感知一二。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石在某公開(kāi)場(chǎng)合，談及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)話題時(shí)表示，自己歷來(lái)是調(diào)控派，房?jī)r(jià)過(guò)高，尤其是與居民收入不一致的時(shí)候是不健康的。他認(rèn)為，目前中國(guó)實(shí)際國(guó)情，既非充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在這種情況下，中國(guó)的高房?jī)r(jià)必須受到限制。

盡管調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)影響顯而易見(jiàn)，對(duì)于房企銷售業(yè)績(jī)的壓力也難以避免，但在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌看來(lái)，宏觀調(diào)控給做高端產(chǎn)品的企業(yè)帶來(lái)利好。調(diào)控政策首付門檻提高，很多家庭想一步到位：原來(lái)買2套，現(xiàn)在買1套。最后一定選擇買位置好、品牌好、品質(zhì)好、大一點(diǎn)的房子，品牌企業(yè)就有機(jī)會(huì)了。對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)判斷，他認(rèn)為“有錢看著賣，沒(méi)錢趕緊賣。”

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷也在11月的一次論壇上談到企業(yè)對(duì)于未來(lái)的策略，快速奔跑情況下加速奔跑，在剩下的兩個(gè)月，一定要沖刺，聚焦省會(huì)城市，重點(diǎn)在東南區(qū)域，做到有保有壓，因城施策。小城鎮(zhèn)房子已經(jīng)不好賣了，價(jià)格也不會(huì)高，未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)有增長(zhǎng)的可能性，所以要拋掉。要保住大城市未來(lái)有升值空間的物業(yè)，房企要增加融資，確保現(xiàn)金，最后看準(zhǔn)時(shí)機(jī)補(bǔ)倉(cāng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。