住房信貸新政突如其來 打亂改善型房屋置換計劃

28日晚突如其來的上海住房信貸新政，打亂了一批改善型買房者的置換計劃。由于首套認定標準從嚴，資金實力有限的置換者將被擋在交易大門之外。與此相對應的是，交易的銳減可能導致一些盲目擴張的上海房產(chǎn)中介提早“過冬”。

11月28日，上海市住建委發(fā)布通知，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付比例不低于70%。

上海市目前執(zhí)行的普通住房標準為單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

眾福房產(chǎn)分析師王建濤認為，此次新政影響最大的是置換人群，因為根據(jù)目前的行情，外環(huán)以內80平方米左右的二房已經(jīng)不符合普通住宅的標準，而置換房屋的人群80%以上有貸款記錄，未來二套房將成為普遍現(xiàn)象，付不起首付將變成中低收入人群置換的攔路虎。“最難受的是那些自己房子賣掉了還沒來得及買進的人。”

證券從業(yè)者魏方（化名）就遭遇了“置換踏空”窘境。

魏方數(shù)年前通過貸款在上海購置了一套83平方米的小型三房當婚房。今年年初小兩口擬置換到離工作單位更近的地方，5月份將這唯一住房賣掉后，一直沒找到理想的置換房源。本以為上海10月8日出臺調控政策后可以挑挑揀揀了，沒想到11月28日，上海收緊住房信貸的政策，一下子打亂了魏方夫婦的置換計劃。

“現(xiàn)在不用考慮買房了，七成首付肯定負擔不起。”魏方在電話那頭的聲音明顯低沉。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，與剛需不同，改善型置換需求最大的一個特點是市場好的時候可以改善，市場不好時不改善也無所謂。而對置換買家來說，現(xiàn)在肯定不用出手了，因為市場已經(jīng)限制交易了。

“鑒于長期以來置換型房屋交易在上海二手房交易市場占據(jù)著主導地位，新政將導致未來成交量的大幅下降，從而可能誘發(fā)盲目擴張的房地產(chǎn)中介提早過冬。”王建濤說。

記者在陜西南路附近的一家房產(chǎn)中介看到，新政后首日，市場冷清，六位中介員工圍坐在辦公桌前，學習樓市新政。

有中介人員坦言，近兩個月樓市成交量不高，客戶主要以剛需置換客戶為主，投資客數(shù)量不少，但出手不多。新政后如果業(yè)績無法完成，不排除找機會跳槽去酒店做服務工作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。