金融監(jiān)管收緊 房企高價(jià)地項(xiàng)目現(xiàn)轉(zhuǎn)讓潮

受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，前9個(gè)月還是“稀客”的房地產(chǎn)項(xiàng)目近期再度成為產(chǎn)權(quán)交易所的“?？?rdquo;。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿，北京、上海、天津三大產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌數(shù)量大約50個(gè)，較1月至9月的數(shù)目出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。與此同時(shí)，為攤薄開發(fā)壓力，高價(jià)地項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象頻發(fā)。

具體來(lái)看，僅北京產(chǎn)權(quán)交易所，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面項(xiàng)目掛牌數(shù)量，便從前9個(gè)月的2個(gè)迅速增至30個(gè)，包括正元置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)、北京中房軍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)、青島方茂置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)、長(zhǎng)沙國(guó)研置業(yè)有限公司100%股權(quán)及13，843，129.52元債權(quán)等眾多個(gè)項(xiàng)目。上海方面，上海國(guó)融莘閔置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、上海源茂置業(yè)有限公司51%股權(quán)、神華新疆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司50.5%股權(quán)等5個(gè)項(xiàng)目。天津方面，天津運(yùn)河城投資有限公司100%股權(quán)、天津?yàn)I奧置業(yè)有限公司100%股權(quán)及405，563，236.76元債權(quán)等8個(gè)項(xiàng)目。

此外，位于北交所的房地產(chǎn)增資項(xiàng)目也達(dá)6個(gè)，包括南京泰茂置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股項(xiàng)目、深圳市太子灣商鼎置業(yè)有限公司增資項(xiàng)目、北京華油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資項(xiàng)目等項(xiàng)目，融資總額超過(guò)55億元。

對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在國(guó)家房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊的背景下，預(yù)計(jì)房企核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，將有越來(lái)越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

另?yè)?jù)了解，近期高價(jià)地項(xiàng)目股權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓潮。杭州、合肥、武漢等地多個(gè)“地王”項(xiàng)目出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、賣股，以攤薄開發(fā)壓力。

例如信達(dá)地產(chǎn)10月初，將杭州濱江奧體地塊股權(quán)部分分別賣給融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)，其三者分別持濱江奧體地塊股權(quán)50%、40%、10%。而這塊總價(jià)拍出123億元的全國(guó)總價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)95.95%。此外，綠城與建發(fā)合作綠城此前競(jìng)得的潮鳴地塊。而該地塊為今年3月23日，綠城以37.35億元45368元/平方米的樓面價(jià)刷新了杭州歷史紀(jì)錄的項(xiàng)目。

張大偉表示，今年來(lái)一些房企銷售額都達(dá)不到拿地的資金實(shí)力，但也在激進(jìn)拿地。例如融信、信達(dá)等企業(yè)拿地金額對(duì)比銷售數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，需要17個(gè)月至18個(gè)月的銷售金額，壓力巨大，最后不得不引入合作者，以降低資金壓力，攤薄風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，年內(nèi)搶地最積極的41大房企合計(jì)拿地總額達(dá)11247億，平均拿地成本為6660元每平方米，相比2015年標(biāo)桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)42.8%。其中，拿地最多的19家企業(yè)拿地比例中，合計(jì)招拍掛市場(chǎng)獲得662宗地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了122宗，合計(jì)金額達(dá)到了2509億，占比達(dá)到了36%。

與此同時(shí)，部分存量“地王”也面臨開發(fā)壓力。以武漢為例，武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至目前，全市共有約7000萬(wàn)平方米的已批未建項(xiàng)目。其中，武昌新生路附近的裕大華地塊，2010年由武漢聯(lián)發(fā)瑞盛置業(yè)有限公司以每平方米8755元的單價(jià)摘得。業(yè)內(nèi)人士表示，該開發(fā)商最終面臨資金困難，政策受阻等問(wèn)題。

張大偉認(rèn)為，在樓市調(diào)控城市拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購(gòu)的影響，這將導(dǎo)致未來(lái)銷售壓力巨大。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然今年房企銷售火爆，但從一、二季度來(lái)看，地價(jià)已透支了房企利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。在增收不增利的情況下，房企的承壓只增不減，未來(lái)或因資金壓力，出現(xiàn)高價(jià)地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。