三季度杠桿率持續(xù)下降 房企乘勢(shì)多元投資

每個(gè)硬幣都有兩面：調(diào)控深入令高價(jià)地背后的資金露怯，房企卻又因?yàn)榍叭举Y金回流順暢，更趨向多元投資和布局。

在行業(yè)加速洗牌的背景下，房企似乎正在尋求更多獲利空間。最新一單并購(gòu)案是，嘉寶集團(tuán)（600622.SH）以15.4億元受讓光大安石和安石資管各51%股權(quán)。

同策咨詢以主要在中國(guó)內(nèi)地開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)銷售、經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入超過(guò)營(yíng)業(yè)收入50%的上市房企為研究樣本，發(fā)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益之后，約6成以上房企扣非后凈利潤(rùn)仍處于同比提升狀態(tài)。

海通證券數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度地產(chǎn)行業(yè)杠桿率從2008年高峰期的18.47%，一路回落到2016年前三季度的7%。行業(yè)整體杠桿率繼續(xù)下降。

這意味著全行業(yè)土地購(gòu)置金額占銷售金額比值繼續(xù)處于下行階段。分析認(rèn)為，這說(shuō)明在房?jī)r(jià)未明顯上行之前，開發(fā)商土地投資依舊保持謹(jǐn)慎。

一名房企開發(fā)部門人士表示，前三季度回款順利，導(dǎo)致很多公司在部分項(xiàng)目去化完畢后資金未再進(jìn)入地產(chǎn)，對(duì)拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度，也反而開始其他多元化投資。

上述人士指出，行業(yè)杠桿率下降的情況，在2011年也出現(xiàn)過(guò)，彼時(shí)行業(yè)杠桿率曾跌至2008年以后的最低點(diǎn)。該人士認(rèn)為，未來(lái)隨著信貸政策偏緊，房地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)去杠桿化，導(dǎo)致行業(yè)洗牌。

同策咨詢上述研究報(bào)告指出，由于房企2013年以來(lái)取得的低成本地塊，在今年正在逐步被消化，并入市銷售。以一個(gè)項(xiàng)目開盤到清盤時(shí)間為3年計(jì)算，今年或明年，這些項(xiàng)目將大部分進(jìn)入結(jié)算期，為房企業(yè)績(jī)錦上添花。

但這些低成本地塊消化殆盡之后，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄的大背景下，行業(yè)分化格局將繼續(xù)加深，且房地產(chǎn)行業(yè)整體仍面臨盈利能力下滑的挑戰(zhàn)。

分析認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，四季度及明年的壓力將非常大。三四線城市庫(kù)存積壓、銷售困難，而一二線城市地王高企，限購(gòu)從嚴(yán)，房企利潤(rùn)率將持續(xù)下調(diào)。這也在倒逼房企積極轉(zhuǎn)型，尋找盈利空間大的項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)。

因此三季度行業(yè)并購(gòu)整合也趨向活躍。根據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，這種趨勢(shì)有三種主流表現(xiàn)，包括險(xiǎn)資收購(gòu)房企、房企間同業(yè)并購(gòu)、房企直接或間接參股險(xiǎn)資。這些交叉持股或直接控股行為激活了房企的現(xiàn)金流，也為各自布局多元化拉開序幕。

其中險(xiǎn)資增持或并購(gòu)部分A股房企，包括金地集團(tuán)、華鑫股份、首開股份、金融街、京投發(fā)展、保利地產(chǎn)、中國(guó)國(guó)貿(mào)等，涉資323億元；近期新增部分A股上市地產(chǎn)公司股權(quán)被同業(yè)資本直接或間接增持或收購(gòu)中，較為知名的有恒大舉牌萬(wàn)科、廊坊發(fā)展、嘉凱城、粵宏遠(yuǎn)A；融創(chuàng)舉牌金科股份；濱江房產(chǎn)舉牌格力地產(chǎn)，涉資約248億元。

上市房企也不斷直接或間接參股保險(xiǎn)公司，如中天城投參股三家保險(xiǎn)公司，涉資約18億元；陽(yáng)光城以34億元收購(gòu)一家以色列保險(xiǎn)和金融服務(wù)公司。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。