開發(fā)商高價買地?zé)岫炔粶p 樓市調(diào)控仍存完善空間

近幾個月來，國內(nèi)多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價購買土地，部分城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價超過200％現(xiàn)象，引發(fā)社會關(guān)注。

樓市調(diào)控令下房企買地?zé)崆椴粶p

記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)城市已出臺的調(diào)控政策只針對樓盤的銷售和購買環(huán)節(jié)，但一些開發(fā)商的搶地?zé)崆橐廊徊粶p。中原集團研究中心的一份報告也分析指出，樓市調(diào)控政策實施后，各線城市土地拍賣溢價率近期再度抬頭，土地市場依然高溫難退。

在11月初的土地掛牌出讓過程中，山東濟南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬元競得，溢價率265％；四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價率達200．77％；天津空港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價57．5億元成交，平均溢價高達494％。

蘇州大學(xué)法學(xué)院教授劉磊認為，在一些開發(fā)商推波助瀾和購房投機者的跟風(fēng)炒作下，商品住房已經(jīng)具有金融產(chǎn)品屬性，這促使了高溢價買地行為的頻繁出現(xiàn)，對這種現(xiàn)象應(yīng)有所控制。

“面粉貴過面包”現(xiàn)象背后存隱患

今年以來，高價地頻頻出現(xiàn)的同時，一些問題也逐漸顯現(xiàn)。不少開發(fā)商高價競拍土地，但自身并不具備足夠的實力。6月29日，濟南市唐冶片區(qū)一土地競拍時共有13家房企競價936輪，最終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個多月后，開發(fā)商一直未能支付首期35億元土地出讓款，如最終仍未上繳，土地將面臨流拍。

據(jù)蘇寧金融研究院的統(tǒng)計顯示，各地高價地退地事件屢見不鮮，不少高溢價拍下土地的房企并沒有投入真金白銀，卻成為房價上漲的主要推手，給樓市發(fā)展帶來負面影響。

今年拿下多個城市高價地的融信集團，其投入土地競拍的金額已超過商品房銷售額。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年10月份前融信集團已拿到14塊土地，總價超過345億元，遠超其去年一年的銷售總收入，而其中有7塊地溢價率超過50％。

北京隆安律師事務(wù)所律師杜鵑認為，“面粉貴過面包”這一現(xiàn)象折射出目前土地的價值偏離甚遠。

調(diào)控政策可從多角度繼續(xù)完善

專家認為，出臺樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對商品房銷售環(huán)節(jié)，在土地拍賣與競標等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強控制，從多個角度來抑制樓市的上漲熱潮。

針對頻繁出現(xiàn)的高溢價購地現(xiàn)象，一些城市也陸續(xù)出臺管控措施。鄭州市在9月14日出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定，土地出讓時網(wǎng)掛報價超過50％溢價率，網(wǎng)掛報價中止，此舉被外界稱為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機制”。杭州市有關(guān)部門在9月26日也曾發(fā)布《加大土地供應(yīng)調(diào)整競價方式》的公告，規(guī)定杭州土地競拍溢價達150％后不接受更高報價。

國海證券研究所的報告指出，近期土地出讓高熱度已蔓延至重點城市周邊的二三線城市，鄭州、杭州等城市針對土地供應(yīng)及競買方面出臺的嚴格限制政策，有望在各城市的限購政策后繼續(xù)推廣。

安邦智庫研究人員認為，要抑制房地產(chǎn)泡沫，除“限貸限購”之類的政策外，還要綜合發(fā)力，抑制信貸的過快增長，加快農(nóng)村土地制度改革，增加更多有效供給。

業(yè)內(nèi)人士分析，市場在如此嚴厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮，反映出當前調(diào)控政策還存在進一步完善空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個環(huán)節(jié)不理智行為的同時，健全可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求，應(yīng)成為今后相關(guān)規(guī)范政策出臺的方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。