開發(fā)商高價(jià)買地?zé)岫炔粶p 樓市調(diào)控仍存完善空間

近幾個(gè)月來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策。記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期全國(guó)土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價(jià)購(gòu)買土地，部分城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價(jià)超過(guò)200％現(xiàn)象，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

樓市調(diào)控令下房企買地?zé)崆椴粶p

記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)城市已出臺(tái)的調(diào)控政策只針對(duì)樓盤的銷售和購(gòu)買環(huán)節(jié)，但一些開發(fā)商的搶地?zé)崆橐廊徊粶p。中原集團(tuán)研究中心的一份報(bào)告也分析指出，樓市調(diào)控政策實(shí)施后，各線城市土地拍賣溢價(jià)率近期再度抬頭，土地市場(chǎng)依然高溫難退。

在11月初的土地掛牌出讓過(guò)程中，山東濟(jì)南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率265％；四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價(jià)率達(dá)200．77％；天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價(jià)57．5億元成交，平均溢價(jià)高達(dá)494％。

蘇州大學(xué)法學(xué)院教授劉磊認(rèn)為，在一些開發(fā)商推波助瀾和購(gòu)房投機(jī)者的跟風(fēng)炒作下，商品住房已經(jīng)具有金融產(chǎn)品屬性，這促使了高溢價(jià)買地行為的頻繁出現(xiàn)，對(duì)這種現(xiàn)象應(yīng)有所控制。

“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象背后存隱患

今年以來(lái)，高價(jià)地頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，一些問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。不少開發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍土地，但自身并不具備足夠的實(shí)力。6月29日，濟(jì)南市唐冶片區(qū)一土地競(jìng)拍時(shí)共有13家房企競(jìng)價(jià)936輪，最終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個(gè)多月后，開發(fā)商一直未能支付首期35億元土地出讓款，如最終仍未上繳，土地將面臨流拍。

據(jù)蘇寧金融研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，各地高價(jià)地退地事件屢見不鮮，不少高溢價(jià)拍下土地的房企并沒(méi)有投入真金白銀，卻成為房?jī)r(jià)上漲的主要推手，給樓市發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。

今年拿下多個(gè)城市高價(jià)地的融信集團(tuán)，其投入土地競(jìng)拍的金額已超過(guò)商品房銷售額。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年10月份前融信集團(tuán)已拿到14塊土地，總價(jià)超過(guò)345億元，遠(yuǎn)超其去年一年的銷售總收入，而其中有7塊地溢價(jià)率超過(guò)50％。

北京隆安律師事務(wù)所律師杜鵑認(rèn)為，“面粉貴過(guò)面包”這一現(xiàn)象折射出目前土地的價(jià)值偏離甚遠(yuǎn)。

調(diào)控政策可從多角度繼續(xù)完善

專家認(rèn)為，出臺(tái)樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對(duì)商品房銷售環(huán)節(jié)，在土地拍賣與競(jìng)標(biāo)等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)控制，從多個(gè)角度來(lái)抑制樓市的上漲熱潮。

針對(duì)頻繁出現(xiàn)的高溢價(jià)購(gòu)地現(xiàn)象，一些城市也陸續(xù)出臺(tái)管控措施。鄭州市在9月14日出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定，土地出讓時(shí)網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50％溢價(jià)率，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，此舉被外界稱為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機(jī)制”。杭州市有關(guān)部門在9月26日也曾發(fā)布《加大土地供應(yīng)調(diào)整競(jìng)價(jià)方式》的公告，規(guī)定杭州土地競(jìng)拍溢價(jià)達(dá)150％后不接受更高報(bào)價(jià)。

國(guó)海證券研究所的報(bào)告指出，近期土地出讓高熱度已蔓延至重點(diǎn)城市周邊的二三線城市，鄭州、杭州等城市針對(duì)土地供應(yīng)及競(jìng)買方面出臺(tái)的嚴(yán)格限制政策，有望在各城市的限購(gòu)政策后繼續(xù)推廣。

安邦智庫(kù)研究人員認(rèn)為，要抑制房地產(chǎn)泡沫，除“限貸限購(gòu)”之類的政策外，還要綜合發(fā)力，抑制信貸的過(guò)快增長(zhǎng)，加快農(nóng)村土地制度改革，增加更多有效供給。

業(yè)內(nèi)人士分析，市場(chǎng)在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮，反映出當(dāng)前調(diào)控政策還存在進(jìn)一步完善空間。如何在控制土地拍賣、購(gòu)房等多個(gè)環(huán)節(jié)不理智行為的同時(shí)，健全可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求，應(yīng)成為今后相關(guān)規(guī)范政策出臺(tái)的方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。