房企融資收緊預(yù)期升溫

在本輪房?jī)r(jià)上漲中，開發(fā)商集中發(fā)行公司債獲得大量低成本資金，地價(jià)上漲進(jìn)一步助推了市場(chǎng)的恐慌情緒。近期市場(chǎng)流傳消息稱，上海證券交易所近日實(shí)施房地產(chǎn)公司債券審核新政，收緊了公司債相關(guān)條件。而另一個(gè)融資渠道——銀行也保持了對(duì)開發(fā)貸的謹(jǐn)慎態(tài)度。

發(fā)債門檻可能抬高

從目前市場(chǎng)流傳的方案討論稿來看，上交所房企公司債審核新政主要調(diào)整了發(fā)債準(zhǔn)入門檻以及進(jìn)行分類管理。準(zhǔn)入門檻為主體評(píng)級(jí)AA級(jí)及以上，且同時(shí)為境內(nèi)上市公司。

某股份制銀行投行部人士對(duì)記者表示，由于此前銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債有著資質(zhì)、擔(dān)保、發(fā)行債券種類等多項(xiàng)限制，例如發(fā)行主體僅包括符合資質(zhì)的地產(chǎn)上市公司（AA+、一級(jí)開發(fā)資質(zhì)、A股上市）、16家央企及其下屬子公司和少部分地方國(guó)企（須出具三方保函），發(fā)行種類僅有中票等，因此發(fā)行規(guī)模一直不大。

2015年，交易所頒布的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》實(shí)施以來，房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債的限制大大減少，交易所的新公司債因此成為房企發(fā)債額主要渠道。

數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，上市房企的債券發(fā)行量為990只，超過去年全年總數(shù)。截至9月19日，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期3倍以上。除了發(fā)行規(guī)模大，資金成本也顯著低于其他行業(yè)。

前述銀行投行部人士表示，從目前交易所發(fā)行的公司債來看，房企發(fā)行的公司債已經(jīng)占到60%以上。而參考市場(chǎng)流傳的文件來看，上交所此次設(shè)置的發(fā)債交易門檻與此前銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)設(shè)立的門檻標(biāo)準(zhǔn)非常接近，審核從嚴(yán)的趨勢(shì)明顯。

不過該人士對(duì)記者表示，從市場(chǎng)流傳的方案來看，該項(xiàng)政策一旦實(shí)施短期影響有限。“因?yàn)槟壳澳馨l(fā)公司債的大房企基本都已經(jīng)發(fā)過了，該方案對(duì)他們影響不大，相反對(duì)那些資質(zhì)較差的二三線房企影響較大，但這類資質(zhì)稍差的房企不是拿地的主力。”他同時(shí)表示：“流傳的方案也表明了政策風(fēng)向，顯示出資金面可能逐步收緊。資金收緊有助于令房企瘋狂拿地的熱情降溫。”

銀行放貸態(tài)度謹(jǐn)慎

中國(guó)證券報(bào)記者從多家銀行了解到，相對(duì)于按揭貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度。

18家上市銀行中報(bào)顯示，截至2016年6月末，前述銀行對(duì)公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款（開發(fā)貸）余額合計(jì)4.41萬億元，較2015年年底的4.29萬億元微增2.8%。不過，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增量為385.4億元，而在2015年同期，當(dāng)時(shí)的16家上市銀行開發(fā)貸增量為2341.04億元。這意味著，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸增量出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。整體看，銀行對(duì)開發(fā)貸的態(tài)度較謹(jǐn)慎。

建設(shè)銀行總行信貸部人士對(duì)記者表示，建設(shè)銀行內(nèi)部將對(duì)公貸款一般分為支持、建議支持和不支持三類。其中，支持類主要面向被列入每年發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄中鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)公司，而房地產(chǎn)企業(yè)貸款多年來一直是處于建議支持這一類。銀行對(duì)其項(xiàng)目有嚴(yán)格的風(fēng)控措施。

建設(shè)銀行董秘陳彩虹在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，上半年建行貸款給買房者的金額是其貸款給房產(chǎn)商的6倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款正在壓縮。

某股份制銀行北京分行對(duì)公業(yè)務(wù)人員表示，即使在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小的北京，該行發(fā)放的開發(fā)貸對(duì)企業(yè)主體也有著嚴(yán)格的資質(zhì)要求，一般只針對(duì)資質(zhì)優(yōu)良、實(shí)力雄厚的房企才會(huì)考慮發(fā)放開發(fā)貸。

而具體到各省，因城放貸的趨勢(shì)更加明顯。就職于山東某股份制銀行的沈先生對(duì)記者表示，其工作的銀行在山東省內(nèi)也有著類似的白名單制度。山東省17個(gè)地市中，除了青島、濟(jì)南、濰坊等3至4個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸還可以辦理外，其他去庫存壓力較大的地市原則上不予辦理開發(fā)貸。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。