一季度商品房銷售額降幅擴(kuò)大，政策效應(yīng)傳導(dǎo)至市場尚需時(shí)間

在市場信心仍未完全恢復(fù)的背景下，一季度房地產(chǎn)銷售成色不足。

4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，1-3月份，商品房銷售額29655億元，同比下降22.7%；商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%。

“銷售面積及金額同比負(fù)增長，一方面是受去年同期基數(shù)較高的影響；另一方面，短期內(nèi)政策效應(yīng)仍未發(fā)酵，市場觀望情緒未獲得明顯改善。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在國新辦發(fā)布會上表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售還在下降，隨著多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的完善，積極滿足房地產(chǎn)住房需求，全國房地產(chǎn)銷售下行態(tài)勢會得到緩解。

市場預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)

一季度房地產(chǎn)市場仍未走出深度調(diào)整階段，多地疫情反復(fù)下，購房者置業(yè)信心不足，市場預(yù)期仍較弱。

2022年1-3月，全國商品房銷售金額、面積同比降幅較1-2月有所擴(kuò)大。其中3月份，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降17.7%、26.2%，降幅較1-2月分別擴(kuò)大8.1、6.9個(gè)百分點(diǎn)。

“3月份很多城市銷售跌幅超過40%，對全國數(shù)據(jù)造成了影響。而去年四季度以來的寬松政策帶來的效應(yīng)仍未完全釋放，市場反彈面臨阻力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，東部區(qū)域、東北區(qū)域銷售額累計(jì)同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因是去年同期高基數(shù)和今年3月疫情反復(fù)對上述區(qū)域產(chǎn)生了較大影響。

價(jià)格方面，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積測算，1-3月份全國商品房均價(jià)為9252元/平方米，同比跌幅為10.3%。

“因房企一季度和上半年面臨較大償債壓力，有動力通過促銷加速銷售和回款，雙方面的因素共同導(dǎo)致價(jià)格同比下調(diào)。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積56113萬平方米，同比增長8.2%；其中，住宅待售面積增長14.2%。

業(yè)內(nèi)人士指出，從商品房待售面積的增加可以看出，銷售端仍面臨一定去化壓力。盡管逾70個(gè)城市發(fā)布了樓市扶持政策，但市場信心的修復(fù)尚需時(shí)間。

“短期來看，各地或?qū)⒗^續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，但當(dāng)前多數(shù)城市調(diào)整壓力仍較大，疊加去年同期高基數(shù)影響，預(yù)計(jì)4月全國商品房銷售規(guī)模同比降幅仍維持高位。

行業(yè)到位資金創(chuàng)近年新低

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%。

雖然今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比仍在增長，但增速卻連續(xù)12個(gè)月回落，并創(chuàng)下近20個(gè)月新低。

“自年初以來，各級政府頻頻釋放利好信號，截至目前全國超70城放松調(diào)控，但是從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，房企的投資信心仍未明顯恢復(fù)，預(yù)計(jì)從政策端傳遞到投資端仍需要一定的時(shí)間。同時(shí)，近期疫情反復(fù)進(jìn)一步加劇了行業(yè)下行壓力，預(yù)計(jì)4月份開發(fā)投資增速難見回升。”陳霄表示。

中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人楊暢指出，總體來看，房地產(chǎn)銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)相對偏弱。

今年以來，全國房屋新開工規(guī)模延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，企業(yè)開工動力不足。2022年1-3月全國房屋新開工面積29838萬平方米，同比下降17.5%；房企土地購置面積同比增速為-40.9%。

“銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入，房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。”潘浩告訴記者。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%，同比繼續(xù)維持負(fù)增長，創(chuàng)近年來新低。

其中，國內(nèi)貸款同比下降29.7%；自籌資金同比下降2.4%；利用外資2.6億元；定金預(yù)收款同比下降37.5%；個(gè)人按揭同比下降22.1%。

從各項(xiàng)指標(biāo)來看，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢，其中定金及預(yù)收款降幅最大，可以看出房企資金鏈總體仍較緊張。

“4月15日央行宣布全面降準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場而言是一個(gè)利好，對化解部分房企流動性壓力、提高居民購房意愿有著積極意義。預(yù)計(jì)二季度房企資金鏈緊張以及個(gè)人按揭貸款同比下滑等情況有望獲得改善。”陳霄表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。