張敬偉：三四線樓市去庫(kù)存 寄希望于“熱傳導(dǎo)邏輯”不靠譜

“金九銀十”，是樓市傳統(tǒng)熱銷(xiāo)。但是不同線際城市呈現(xiàn)出不同的風(fēng)景——傳統(tǒng)的一線城市，北京樓市持續(xù)高位；上海新房卻只夠賣(mài)5個(gè)月；廣州樓市熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)充足；深圳“金九”首周遇冷。

年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的廈門(mén)、武漢、南京、蘇州、合肥則忙著實(shí)施樓市調(diào)控，有的限貸有的限購(gòu)。沈陽(yáng)忙著去庫(kù)存——對(duì)于農(nóng)村大中專(zhuān)畢業(yè)生購(gòu)買(mǎi)商品住房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予“首付分期付”等，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予購(gòu)房貸款優(yōu)惠利率等。

“金九銀十”在上一周期的樓市繁榮期，各線際城市是共享房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)蛋糕。但是在去庫(kù)存的市場(chǎng)環(huán)境下，中國(guó)樓市則出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化現(xiàn)象。一線樓市一直熱得發(fā)燙，不得不啟動(dòng)第一波的樓市調(diào)控。而在這種熱傳導(dǎo)下，周邊衛(wèi)星城市開(kāi)始熱起來(lái)，隨后就是實(shí)施新一輪樓市調(diào)控的二線熱點(diǎn)城市。除此之外，還有其他的慢熱型二線城市樓價(jià)也跟著逐漲。譬如中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的鄭州市，伴隨著新一波的自貿(mào)區(qū)獲批，一些樓市將掀開(kāi)新的市場(chǎng)漲價(jià)潮。

但是大部分城市，例如，東北的沈陽(yáng)等三四線城市，去庫(kù)存依然是年內(nèi)最嚴(yán)峻的任務(wù)。具體來(lái)看，上半年，70個(gè)城市中有44個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。另有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升。從未來(lái)的庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至6月底，70個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為11.0，說(shuō)明市場(chǎng)需要用11個(gè)月的時(shí)間消化這些庫(kù)存。

應(yīng)該說(shuō)，去庫(kù)存的政策釋放還是有效的。但從樓市的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看，頂層設(shè)計(jì)的去庫(kù)存，應(yīng)該調(diào)整為因城施策和一城一策。樓市去庫(kù)存，不再有通用的“藥方”。

一線城市，不存在庫(kù)存壓力，政策面和監(jiān)管層要對(duì)這些城市的量?jī)r(jià)做好全流程的監(jiān)控。既要保障供給，又要維持合理的價(jià)格定位，還要遏制引發(fā)樓市泡沫化風(fēng)向標(biāo)的地王出現(xiàn)。而對(duì)于熱點(diǎn)二線樓市來(lái)說(shuō)，除了先期的5個(gè)城市開(kāi)始推出限購(gòu)限貸的措施以外，不排除還會(huì)有更多的其他熱點(diǎn)城市會(huì)跟進(jìn)。像這類(lèi)城市，搞樓市的宏觀調(diào)控不一定是為了將房?jī)r(jià)降下來(lái)，而是將房?jī)r(jià)控制在市場(chǎng)合理水平，防止出現(xiàn)新一輪的樓市泡沫。

三四線城市，當(dāng)然也包括像沈陽(yáng)這樣的二線城市，受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷，而且也沒(méi)有更多的概念性政策引導(dǎo)刺激。因而，去庫(kù)存依然是這些城市的重要任務(wù)。而相對(duì)于熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸，當(dāng)然是鼓勵(lì)和放開(kāi)購(gòu)房限制，并在信貸方面給予購(gòu)房者更多優(yōu)惠措施。但這要建立在這些城市有足夠的購(gòu)房消費(fèi)訴求的基礎(chǔ)上。

正因如此，去庫(kù)存不要寄望于今年樓市的熱傳導(dǎo)邏輯——一線城市限購(gòu)帶熱衛(wèi)星城，衛(wèi)星城限購(gòu)限貸又帶熱二線熱點(diǎn)城市。但是，二線城市樓市限購(gòu)限貸并不一定傳導(dǎo)至三四線城市。即使能夠傳導(dǎo)，也是傳導(dǎo)至一般的二線城市，更多的二線城市也存在著庫(kù)存消化問(wèn)題。因而，從上游城市過(guò)來(lái)的熱傳導(dǎo)，到了普通的二線樓市已經(jīng)遇冷。所以，三四線城市的樓市去庫(kù)存，靠市場(chǎng)傳導(dǎo)不靠譜。

更重要的是，當(dāng)前一二線城市樓市的熱火，一定程度地存在不正常的投機(jī)資本參與其中的現(xiàn)象。而這從年內(nèi)流動(dòng)性沒(méi)有釋放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上可窺端倪。

投機(jī)資本進(jìn)入一二線城市的樓市，是因其樓市已經(jīng)虛熱，有利可圖。但是對(duì)于三四線城市的樓市，投機(jī)資本缺乏興趣。

“金九銀十”對(duì)分化的樓市而言就像是一個(gè)傳說(shuō)。即使有，一線和二線熱點(diǎn)城市也需要降溫；而對(duì)于大多數(shù)三四線城市的樓市而言，則更可能是一個(gè)遙遠(yuǎn)的幻象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。