商業(yè)地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于宅地 為何開發(fā)商仍青睞純宅地？

在上海“地王”連續(xù)出現(xiàn)時(shí)，上周上海也有多塊底價(jià)成交的土地。比如8月18日龍湖在馬橋拍的地塊，這一地塊的價(jià)格從起拍價(jià)到最終成交，單價(jià)只有5.18%的溢價(jià)率，最終成交樓板價(jià)4985元/平方米。如果這幅地是當(dāng)?shù)氐募冋兀烙?jì)樓板價(jià)可能是商業(yè)用地的10倍。

中南建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦石在聽到上述消息后，隨即向記者表示，尋找類似的價(jià)值洼地地塊，會(huì)是未來(lái)中南建設(shè)房地產(chǎn)板塊拓展一線城市業(yè)務(wù)的重要策略。

在一線城市的宅地不斷拍出天價(jià)，商業(yè)用地卻無(wú)人問津的大環(huán)境下，開發(fā)商是否可以更多地選擇購(gòu)買商用地塊，以避免舉牌天價(jià)“地王”項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)呢？

商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)并不低

事實(shí)上，一線土地市場(chǎng)的商用地，問津者少是有原因的。

以龍湖拍得的馬橋地塊為例，地塊出讓文件規(guī)定，競(jìng)得者需自持建筑面積不低于80%（計(jì)66762.4平方米以上）的商業(yè)物業(yè)不少于10年；并自持建筑面積不低于40%（計(jì)8345.3平方米以上）的辦公物業(yè)不少于10年。

這就要求開發(fā)商不但要有強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)能力，自身的現(xiàn)金流管理也要相當(dāng)出色，這樣才有能力大比例自持商業(yè)物業(yè)。

但在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，有能力效仿龍湖者還非常少。相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、持有、融資的復(fù)雜程度和對(duì)經(jīng)驗(yàn)的要求會(huì)高得多，對(duì)企業(yè)的綜合能力要求也高得多。這是很多企業(yè)不愿意大規(guī)模持有商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。

早在2014年，上海就要求拍賣的土地不能一賣了之，開發(fā)商要持有、運(yùn)營(yíng)一部分物業(yè)，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)商。從去年開始，就相繼對(duì)商業(yè)用地和住宅用地的出讓，有部分持有的規(guī)定。房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)比先前難度更大，新增商業(yè)辦公用地，一般地區(qū)商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業(yè)辦公樓宇供應(yīng)量較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長(zhǎng)期持有。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷就說(shuō)道，商業(yè)用地供大于求，賣不出去，變不成現(xiàn)金流，商業(yè)供大于求，再好的地段也沒用。

蛋糕很大：味道卻不一定好

睿翼德董事陳麗琳告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)是為了經(jīng)營(yíng)性考慮的，這就好比，住宅地產(chǎn)是小學(xué)生做的事，而商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生做的事，同樣是地產(chǎn)，但盈利模式、財(cái)務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略都不一樣。

數(shù)據(jù)顯示，從上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，截至目前，商辦物業(yè)可售余量繼續(xù)抬升，其中辦公物業(yè)存量為901萬(wàn)平方米，商鋪957萬(wàn)平方米。

開發(fā)難度大，供應(yīng)嚴(yán)重大于需求，對(duì)資金的要求也更多，這是目前上海商用地塊不被看好的原因。但這個(gè)現(xiàn)象很可能只是暫時(shí)的，已經(jīng)有很多的開發(fā)商聞到了商業(yè)地產(chǎn)的盈利空間，勇敢地投入了這一領(lǐng)域。

除龍湖外，金地、綠地、旭輝、華僑城等房企都在積極參與上海的商辦用地競(jìng)拍，以確保公司在上海的土地儲(chǔ)備，能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

而除了商辦物業(yè)外，城市的更新項(xiàng)目也已經(jīng)成為房企拿地的新戰(zhàn)場(chǎng)。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就表示，融創(chuàng)正在積極介入一線城市的城市更新，在有限的機(jī)會(huì)中找到可以發(fā)展的項(xiàng)目。在此之前，萬(wàn)科上海區(qū)域也選擇和上生所合作開拓城市更新，獲取開發(fā)機(jī)會(huì)。

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨著住宅用地價(jià)格屢創(chuàng)新高，商辦和一線城市周邊的三四線城市，甚至小城鎮(zhèn)的開發(fā)用地，會(huì)成為他們新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)依靠人口紅利輕易賺取高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。想要從中獲取更多利潤(rùn)，則需要更為精準(zhǔn)的眼光和精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)?？少Y借鑒的是不少港資開發(fā)商，他們通常自持較大比例的商業(yè)物業(yè)，隨著城市發(fā)展，雖然不能賣房，但通過(guò)物業(yè)增值，同樣獲取了大幅利潤(rùn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。