房貸政策收緊并非空穴來(lái)風(fēng) 差別化信貸可能性增加

在8月17日靜安史上單價(jià)最高地王誕生后的5天內(nèi)，上海緊急中止了三幅地塊的出讓。北京則在年內(nèi)3個(gè)月無(wú)宅地推出，4個(gè)月無(wú)宅地成交。深圳7月份沒(méi)有住宅用地推出與成交，8月份的供地則集中于商辦、工業(yè)類(lèi)用地。此前，南京市在修改土拍政策前，曾中止了8幅地塊的出讓。這一連串的信息引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)土拍和房貸政策的猜測(cè)，而9月份往往也是房貸政策調(diào)整的一個(gè)重要時(shí)間窗口。

從最近幾年的情況看，每年的9月30日和3月30日是住房信貸政策調(diào)整的窗口期。

2015年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》提出，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%?！锻ㄖ吠瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

這也是目前實(shí)行的居民房貸政策。

此前的2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。

而今年以來(lái)房地產(chǎn)暴露出來(lái)的問(wèn)題，增加了房地產(chǎn)差別化信貸政策推出的可能性。

從今年上半年人民幣貸款部門(mén)分布看，住戶(hù)貸款增長(zhǎng)較快，尤其是個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)進(jìn)一步加快。上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬(wàn)億元，同比多增1.2萬(wàn)億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量也屢創(chuàng)新高，這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N(xiāo)售增速較高，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長(zhǎng)。

而在7月份4636億元新增貸款中，幾乎全部是住戶(hù)貸款尤其是個(gè)人住房貸款。對(duì)此，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，從住戶(hù)部門(mén)貸款看，今年增長(zhǎng)確實(shí)比較突出，當(dāng)然主要與不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫有關(guān)，前7個(gè)月平均每月個(gè)人中長(zhǎng)期住房貸款接近4000億元，季節(jié)性波動(dòng)也不大。

監(jiān)管層希望珍貴的新增貸款流向亟待補(bǔ)血的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助漲資產(chǎn)泡沫。于是，一些此輪領(lǐng)漲房地產(chǎn)的城市開(kāi)始祭出限購(gòu)限貸措施。

近期，合肥、南京陸續(xù)收緊個(gè)人房地產(chǎn)貸款，蘇州在二線(xiàn)城市中率先重啟限購(gòu)。在這些城市的調(diào)控中，限貸政策相對(duì)溫和，限購(gòu)政策則力度更猛，擠出了部分投資性需求。這與央行倡導(dǎo)的“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”原則一致。

上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市共拍出219宗地王。地王現(xiàn)象頻出背后的企業(yè)高杠桿拿地，增加資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。這與中央強(qiáng)調(diào)的“要抑制資產(chǎn)泡沫”相悖。因此，更嚴(yán)厲、更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策有望面世，在推動(dòng)三線(xiàn)、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)，遏制一線(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。