盛松成：房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際調(diào)整效果存在滯后效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)形勢(shì)將好于去年下半年

進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何轉(zhuǎn)向良性發(fā)展、住房需求端如何恢復(fù)信心，從而助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，受到市場(chǎng)極大關(guān)注。近期，全國(guó)多地樓市迎來(lái)松綁政策，包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限購(gòu)限貸等多種措施齊齊發(fā)力。

中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成近日表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的底部邏輯已發(fā)生變化，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)改變，不會(huì)再回到原來(lái)的老路上去，也不會(huì)再通過(guò)房地產(chǎn)大幅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

“經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的調(diào)整，尤其是去年政策的大幅調(diào)整，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期正在改變。”盛松成認(rèn)為，鑒于邊際調(diào)整效果存在滯后效應(yīng)，隨著市場(chǎng)調(diào)整的逐漸結(jié)束，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)形勢(shì)將好于去年下半年。

避免觸發(fā)政策松綁的潛在新風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于一、二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu)、限貸、限價(jià)、限售和限商的“五限”政策，盛松成認(rèn)為，此前房地產(chǎn)投資性需求快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)成為居民的重要資產(chǎn)配置方式。一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、人口持續(xù)流入，于是這些城市的房產(chǎn)更受青睞，因此采取“五限”等較為嚴(yán)格的管理方式是符合實(shí)際情況的，這有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)，也有利于優(yōu)先滿足剛需的要求。

自2021年9月央行提出“兩個(gè)維護(hù)”以來(lái)，房地產(chǎn)政策開始邊際放松。今年以來(lái)，不少城市“因城施策”，政策寬松跡象愈發(fā)明顯。哈爾濱打響了省會(huì)城市取消限售“第一槍”，此前的區(qū)域性限售政策完成階段性調(diào)控使命，擬予以廢止；財(cái)聯(lián)社記者此前也了解到，蘇州多家銀行已將最低首套房貸款利率降至4.6%，與3月最新5年期以上LPR報(bào)價(jià)持平，成為全國(guó)首個(gè)房貸利率“無(wú)加點(diǎn)”的地區(qū)。

在盛松成看來(lái)，政策關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，也應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策的調(diào)整，尤其要防止市場(chǎng)迅速過(guò)熱，避免引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。

盛松成進(jìn)一步表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)有三個(gè)：一是防風(fēng)險(xiǎn)，二是滿足剛性和改善性需求，三是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。“短期內(nèi)，房?jī)r(jià)可能會(huì)因供需關(guān)系的影響小幅波動(dòng)；從長(zhǎng)期看，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅可能與收入增速基本同步，這是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立和‘房住不炒’政策的必然結(jié)果”。

地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)加速風(fēng)險(xiǎn)出清

去年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)或困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。此后，包括招商銀行、交通銀行等多家銀行已為部分優(yōu)質(zhì)房企提供一定額度的房地產(chǎn)并購(gòu)融資額度。

“從目前情況來(lái)看，房企并購(gòu)潮是否會(huì)出現(xiàn)還不太明朗，但是對(duì)于項(xiàng)目的并購(gòu)潮很可能會(huì)出現(xiàn)。”盛松成指出，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)20%的項(xiàng)目是由多家企業(yè)合作開發(fā)，但當(dāng)其中一家企業(yè)或項(xiàng)目遭遇不測(cè)，其他參與房企不可避免會(huì)受到波及。“因此在此情況下，通過(guò)優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目或困難企業(yè)，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)限制在一定范圍之內(nèi)”。

此外，盛松成還表示，部分房企在過(guò)去幾年的行業(yè)上行期拿了較多高價(jià)地，最為典型的是2021年上半年，全國(guó)成交土地樓板價(jià)同比上升幅度達(dá)到32.33%。但遇到市場(chǎng)下行，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸顯，部分房企為了生存只得變賣資產(chǎn)。部分地塊質(zhì)量較好，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，本身不宜被浪費(fèi)閑置。及時(shí)收購(gòu)這些項(xiàng)目，有利于整個(gè)行業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。