近兩月地產(chǎn)債到期量超千億元，料借助債務(wù)置換緩和資金壓力

伴隨房企償債高峰的臨近，在融資渠道依舊受限的背景下，當(dāng)前部分境外債務(wù)敞口較大，且流動(dòng)性緩沖有限的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或仍面臨被出清的風(fēng)險(xiǎn)。

更有分析人士預(yù)計(jì)，由于2022年初的銷(xiāo)售狀況依然疲弱，則后續(xù)中國(guó)房企可能會(huì)出現(xiàn)更多的債務(wù)置換交易。

融資渠道未見(jiàn)放松

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）發(fā)布的數(shù)據(jù)，中資房企的合同銷(xiāo)售額在2022年1月和2月持續(xù)走低，前100家房企的累積合同銷(xiāo)售同比跌幅已超過(guò)40%。

盡管行業(yè)政策邊際回暖，但由于購(gòu)房者信心受挫，因此相關(guān)措施是否能夠刺激銷(xiāo)售額回升尚不可知。

惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)有限公司企業(yè)評(píng)級(jí)董事許偉熙指出：“一些開(kāi)發(fā)商原本寄希望于2022年初銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將企穩(wěn)或改善，以幫助償還資本市場(chǎng)到期債務(wù)，但鑒于行業(yè)基本面和投資者情緒依然低迷，預(yù)計(jì)資本市場(chǎng)在未來(lái)三到六個(gè)月內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)顯著改善。這意味著，上述開(kāi)發(fā)商可能不得不另謀出路。”

值得一提的是，2022年3月至12月，惠譽(yù)授評(píng)的中資房企將面臨330億美元境外市場(chǎng)債務(wù)和1500億元人民幣的境內(nèi)市場(chǎng)債務(wù)到期。而2022年迄今，僅有少數(shù)高資質(zhì)開(kāi)發(fā)商能進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)籌資。

另?yè)?jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月至2月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約856億元，同比下降59%。

與此同時(shí)，房企在3、4兩月的到期債務(wù)規(guī)模均超過(guò)千億元，這必然會(huì)對(duì)房企的資金流動(dòng)性構(gòu)成一定的威脅，將增大對(duì)房企融資能力的考驗(yàn)。

“大多數(shù)中資房企將繼續(xù)依靠?jī)?nèi)部資金兌付資本市場(chǎng)到期債務(wù)。”許偉熙坦言，“同時(shí)，那些2022年面臨大規(guī)模債務(wù)密集到期的房企可能會(huì)選擇借由債務(wù)置換交易來(lái)擺脫困境。不過(guò)，按照惠譽(yù)的《企業(yè)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，部分置換交易可能被歸類(lèi)為不良債務(wù)交換交易。”

有投資人士指出，2021年，整體境外機(jī)構(gòu)對(duì)境內(nèi)超過(guò)50家地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了評(píng)級(jí)下調(diào)。進(jìn)入2022年，在新冠肺炎疫情反復(fù)、融資渠道收緊、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化、回款效率下降、有息債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大等內(nèi)外部因素疊加發(fā)酵的大背景下，境外機(jī)構(gòu)對(duì)境內(nèi)房企的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估會(huì)更加嚴(yán)苛，這也意味著未來(lái)還將有更多房企評(píng)級(jí)被下調(diào)或收回。

警惕境外機(jī)構(gòu)借機(jī)做空

毫無(wú)疑問(wèn)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的觀(guān)察者與評(píng)價(jià)人，其考核結(jié)果對(duì)于債券投資者進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有著重要的參考和指導(dǎo)意義。

短期來(lái)看，“評(píng)級(jí)下調(diào)—市場(chǎng)情緒趨弱—融資收縮”的負(fù)反饋鏈條仍難打破。

2021年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企違約（含展期，下同）頻繁發(fā)生，數(shù)量和規(guī)模都已經(jīng)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。僅境內(nèi)債，就有泰禾、泛海、藍(lán)光、陽(yáng)光城等17家房企違約；境外債方面，目前已有陽(yáng)光100、佳兆業(yè)、奧園、禹洲、祥生等8家房企違約。

據(jù)天風(fēng)證券研究所測(cè)算，截至3月11日，已涉及違約的地產(chǎn)債券籌資主體存續(xù)的境內(nèi)債規(guī)模達(dá)1723億元，占境內(nèi)存續(xù)地產(chǎn)債的10.5%；僅統(tǒng)計(jì)民企，這一占比更是達(dá)到了27.6%。另外，目前不涉及違約主體的境內(nèi)民營(yíng)地產(chǎn)債（不含ABS、ABN）余額為4267億元，可其中估值在10%以上的規(guī)模達(dá)到了2034億元，占比48%。

“目前業(yè)界之于地產(chǎn)債，尤其是民營(yíng)地產(chǎn)債的預(yù)期較為悲觀(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“我們還注意到，目前有個(gè)別境外做空機(jī)構(gòu)與境內(nèi)自媒體聯(lián)手，企圖借助市場(chǎng)情緒低迷、國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)之機(jī)，有組織、有計(jì)劃地杜撰、傳播企業(yè)負(fù)面消息，通過(guò)營(yíng)造恐慌情緒、打壓市場(chǎng)信心謀取超額利潤(rùn)。事實(shí)上，有多家中資房企的股票沽空比自年初以來(lái)就出現(xiàn)了不正常的大幅度增長(zhǎng)。債市方面，相關(guān)企業(yè)美元債受負(fù)面信息影響，價(jià)格亦出現(xiàn)了20%至30%的下跌。顯然，類(lèi)似的操作于極大程度上影響了中資上市企業(yè)在國(guó)際資本市場(chǎng)中的形象，且已經(jīng)致使部分外資機(jī)構(gòu)選擇清倉(cāng)式甩賣(mài)中資地產(chǎn)美元債。若該問(wèn)題得不到妥善解決，則后續(xù)整體中資企業(yè)美元債，甚至包括城投債都將受到極大的負(fù)面影響。”

信心重建迫在眉睫

在大部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，只要現(xiàn)金流入仍有壓力，那么房企的點(diǎn)狀風(fēng)險(xiǎn)“爆破”就不會(huì)停止。

眼下，不論部分房企新增銀行間債券額度，還是發(fā)債募集資金可用于償還銀行貸款等有息負(fù)債、補(bǔ)充流動(dòng)資金，種種邊際改善對(duì)于行業(yè)仍顯得杯水車(chē)薪，總體再融資依舊難言樂(lè)觀(guān)。

“當(dāng)前加強(qiáng)‘自上而下’的引導(dǎo)，提升市場(chǎng)信心已迫在眉睫。”天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬直言，“市場(chǎng)信心的恢復(fù)，不僅需要地產(chǎn)企業(yè)自身的努力，也需要政策端肉眼可見(jiàn)的支持。例如考慮因城施策，允許房?jī)r(jià)下行的城市通過(guò)降低首付比、銀行降低房貸利率等手段，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步穩(wěn)定;完善房?jī)r(jià)監(jiān)控體系，將房?jī)r(jià)漲幅作為地方政府考核目標(biāo)，逐步減少全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用;維持或加大棚改、城市更新等力度。”

當(dāng)然，鑒于短期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖仍需等待，則回歸到債市層面，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)主體仍是關(guān)鍵。

“具體到風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的篩查中，償債能力和償債意愿相輔相成，均不容忽視。”上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“就償債能力而言，其核心即資產(chǎn)質(zhì)量。對(duì)住宅類(lèi)房企來(lái)說(shuō)，好資產(chǎn)就是好土儲(chǔ)。但在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大環(huán)境中，好資產(chǎn)的門(mén)檻明顯在提高，之前是一、二線(xiàn)城市，現(xiàn)在或必須是核心一線(xiàn)及準(zhǔn)一線(xiàn)城市。償債意愿方面，就民企來(lái)說(shuō)，實(shí)控人的個(gè)人意志和想法尤為關(guān)鍵。若實(shí)控人對(duì)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，或有控股股東提供擔(dān)保，則其安全性會(huì)相對(duì)更高一些。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。