專家：地王高漲難抵市場趨勢回落

雖然相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)我國熱點(diǎn)城市“地王”熱度持續(xù)高漲，但全國房地產(chǎn)市場多項(xiàng)綜合指標(biāo)已經(jīng)回落，“地王”熱度不減或難抵房地產(chǎn)投資和交易趨勢性回落，加上政策調(diào)控收緊影響心理預(yù)期，未來熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場階段性調(diào)整或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

本輪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場高溫不退，除了住宅市場投資投機(jī)性需求回潮驅(qū)動(dòng)外，土地市場“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項(xiàng)目也平添了幾把“虛火”。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年7月，全國百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.63%，已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲；其中，南京、合肥、廈門已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲幅居于前十位。部分一二線城市土地市場高價(jià)地頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象已成為常態(tài)，7月份甚至被稱為“地王月”。據(jù)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月后半個(gè)月，不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線城市“地王”頻出，而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個(gè)城市先后誕生12個(gè)單價(jià)或總價(jià)“地王”。

但全國房地產(chǎn)市場趨勢性回落可能業(yè)已形成。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年7月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在6月份回落0.39點(diǎn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑至94.01點(diǎn)，主要是多項(xiàng)房地產(chǎn)市場綜合指標(biāo)回落。2016年1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長5.3%，增速比1至6月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅投資增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售面積同比增速也比1至6月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，而住宅銷售額回落速度快過住宅銷售面積1.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示出房價(jià)上漲動(dòng)力有趨緩跡象。土地市場上不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置意愿也形成較大沖擊，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降7.8%，降幅比1至6月擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前我國熱點(diǎn)城市房價(jià)和地價(jià)相互推動(dòng)并螺旋式大幅上漲，已經(jīng)過度透支市場購買力。無論是北京、上海、深圳等一線城市，還是南京、合肥、廈門等二線熱點(diǎn)城市，所謂供求錯(cuò)位并非因?yàn)樽≌┎粦?yīng)求，而是住宅需求與購買力之間存在尖銳矛盾。受投資投機(jī)性需求驅(qū)動(dòng)，去年年底以來我國熱點(diǎn)城市住宅市場供求弱平衡被打破，房價(jià)出現(xiàn)了快速、大幅上漲。但房價(jià)對城市居民家庭收入和市場住宅租金的過度偏離，必然導(dǎo)致后續(xù)住宅市場增長動(dòng)力不足。特別是當(dāng)前二線熱點(diǎn)城市房價(jià)非理性上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過基本面所能承載的極限，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。即使是北京、上海、深圳等一線城市，絕對房價(jià)已經(jīng)超過部分國際大都市，而二線城市房價(jià)追趕一線城市，也與自身的人口流入、基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不相符。

近日部分二線熱點(diǎn)城市紛紛收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，南京調(diào)整土地公開出讓競價(jià)方式；蘇州重啟住房限購政策，提高二套房貸款首付比例；合肥房貸新政以家庭為單位“認(rèn)貸又認(rèn)房”。這些政策調(diào)控措施的出臺(tái)，勢必影響到房地產(chǎn)市場心理預(yù)期。同時(shí)，經(jīng)過前期住宅需求的集中釋放，加上房價(jià)持續(xù)大幅上漲，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場客觀上也存在調(diào)整需要。而歷史上大多數(shù)“地王”項(xiàng)目都“叫好不叫座”?？梢?，“地王”熱情雖高，或難抵住宅市場趨勢性回落，今天的“地王”很可能是未來房地產(chǎn)市場運(yùn)行的重要風(fēng)險(xiǎn)隱患，值得高度警惕。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。