重慶房價(jià)“平衡術(shù)”：不依賴房地產(chǎn)才能管好房價(jià)

重慶是一座建在山間的城市。

主城區(qū)在中梁山和銅鑼山之間，太多丘陵和坡地，“爬坡上坎”是形容重慶人出行最精髓的一句話。

重慶市平壩面積僅占全市面積的2.4%，如果尋到適合建房的平壩，樓房都盡可能的修高。

按理來說，這樣的城市的房價(jià)，應(yīng)該學(xué)習(xí)香港。但重慶卻一直保持著溫和的上漲態(tài)勢，甚至不及經(jīng)濟(jì)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自己的蘭州、昆明。數(shù)據(jù)顯示，2016年6月重慶平均房價(jià)為6942元/平方米，比去年同期微漲0.41%。這一價(jià)格排在蘭州、昆明、成都、南寧、西安等城市之后。

而根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2010年至2015年，重慶房價(jià)的漲幅是12%，而全國100個(gè)主要城市的房價(jià)平均漲幅為22%。

在重慶經(jīng)濟(jì)連續(xù)十個(gè)季度領(lǐng)跑全國的同時(shí)，其房價(jià)為什么如此“溫和”？

地票供地+保障房制度

把重慶和經(jīng)濟(jì)體量相接近的蘇州、天津、深圳做比較，更能凸顯其房價(jià)之低。

目前重慶商品房成交均價(jià)為7790元/㎡，而蘇州為12520元/㎡，天津?yàn)?1473元/㎡，深圳高達(dá)58171元/㎡。如果以100㎡的購房面積計(jì)算，重慶不含契稅的購房款需要77.9萬元，而深圳則達(dá)到581.71萬元。

從重慶房地產(chǎn)市場整體來看，地票和保障房制度的推行，是重慶能夠有效控制房價(jià)非理性上漲的關(guān)鍵。

事實(shí)上，地票制度的推行，除了可以使農(nóng)村居民獲益外，另一個(gè)作用是農(nóng)民將其宅基地復(fù)墾后，將通過地票交易制度，間接的增加城市建設(shè)用地供應(yīng)。這是抑制房價(jià)的關(guān)鍵因素之一，統(tǒng)計(jì)顯示，地票制度每年為重慶增加約14%的供地。

而保障房制度的推行，同樣抑制了房價(jià)上漲。其中的一個(gè)邏輯關(guān)系是，在重慶地票和城鎮(zhèn)化的推動下，大量的農(nóng)民選擇進(jìn)城變?yōu)槭忻?。重慶以公租房為重點(diǎn)的住房保障體系，解決了低收入和外來務(wù)工人員的住房需求。

由于重慶保障房供地占比達(dá)22%，因此重慶新增市民的中低端剛性購房需求，部分轉(zhuǎn)移到保障房領(lǐng)域進(jìn)行消化，防止了商品房市場的需求過旺導(dǎo)致房價(jià)過快上漲。

事實(shí)上，重慶是全國率先推行保障房的城市，良好效果使得“十二五”期間保障房建設(shè)在全國范圍內(nèi)大力推行，目前，重慶城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋面達(dá)到30%，高于全國保障覆蓋面20%的目標(biāo)。

住房銷售價(jià)格與土地價(jià)格高度相關(guān)，重慶通過供地節(jié)奏調(diào)整，來調(diào)控土地價(jià)格。重慶市的各個(gè)融資平臺，在多年前就收儲了大量土地，可以根據(jù)市場情況進(jìn)行區(qū)別化的釋放，這亦是重慶房價(jià)可以保持穩(wěn)定的另一個(gè)因素。

房地產(chǎn)業(yè)占比低

一個(gè)城市的GDP增速對房地產(chǎn)依賴度低，管好房價(jià)并不難。下面的幾個(gè)數(shù)據(jù)可以印證目前重慶經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平衡性。

2015年，重慶的金融業(yè)GDP占整個(gè)GDP的10%左右，金融業(yè)增長17%，意味著GDP每10個(gè)百分點(diǎn)的增長，約有1.7%來自金融業(yè)。

同時(shí)，重慶金融業(yè)占GDP的比重還超過了房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重，房地產(chǎn)業(yè)在去年占GDP僅5%，而金融業(yè)高達(dá)10%。和其他經(jīng)濟(jì)增速較高的城市相比，其房地產(chǎn)業(yè)占比相對較低。

從投資結(jié)構(gòu)講，重慶包括房地產(chǎn)在內(nèi)的基建投資，和包括工業(yè)和服務(wù)業(yè)在內(nèi)的工商產(chǎn)業(yè)投資的比重出現(xiàn)“五五分”的局面。

這樣較為對稱的結(jié)構(gòu)，既避免了重慶的房地產(chǎn)投資和基建方面的獨(dú)大，造成高庫存，又避免了房地產(chǎn)因過少投資，造成供應(yīng)不足一房難求的局面。

事實(shí)上，重慶也在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。重慶《推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革方案》明確，重慶要完成1000萬平方米去庫存任務(wù)。而在1到6月，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)完成455.65萬平方米。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。