業(yè)內(nèi):蘇州打響限購(gòu)第一槍 “限購(gòu)限貸”政策將出臺(tái)

自今年7月份以來，蘇州“限購(gòu)”的消息一直在業(yè)內(nèi)流傳。

日前，一份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》在網(wǎng)上出現(xiàn)，從土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個(gè)方面對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新的部署和要求。

第一財(cái)經(jīng)記者采訪了解，上述文件多數(shù)內(nèi)容均將頒布。其中，蘇州非戶籍居民購(gòu)買二套房需要提供一年的納稅或者社保證明(且不準(zhǔn)許出現(xiàn)補(bǔ)繳情況)。

蘇州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，本周蘇州住建局已經(jīng)在會(huì)議傳遞了以上相關(guān)信息，“限購(gòu)限貸”政策將出臺(tái)。

事實(shí)上，從去年秋天開始，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東幾塊土地拍賣價(jià)格飆升，此后蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)突然開始暴漲，帶動(dòng)蘇州其他區(qū)域一起上漲。而從2016年開始，蘇州房?jī)r(jià)更是越來越瘋狂。

此前幾個(gè)月，蘇州房?jī)r(jià)漲幅一直名列全國(guó)前茅。易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州(不含昆山、太倉(cāng)等縣級(jí)市)今年1~4月份新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米16969元，相比2015年全年上漲了28.91%。

同時(shí)，房企搶地的熱情也非常高。以5月23、24日蘇州連續(xù)兩天拍賣15幅地塊的情況為例，其中多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣，最終兩幅宅地因競(jìng)價(jià)太高流拍，而24日成交的11幅地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到了115%。

對(duì)此，蘇州市不斷出臺(tái)調(diào)控措施。今年3月，蘇州市政府召開常務(wù)會(huì)議，審議通過了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》。主要包括增加市場(chǎng)供應(yīng)、控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管三大部分共十條。第三條強(qiáng)化價(jià)格管理的“申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%”目的為限制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快。

今年4月，為規(guī)范蘇州市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，蘇州市個(gè)人住房信貸自律機(jī)制全體成員銀行討論形成了蘇州市相關(guān)決議。8條決議涉及嚴(yán)格認(rèn)定首次貸款資格、嚴(yán)查首付資金來源，杜絕“假離婚”、公平競(jìng)爭(zhēng)等四大方面，業(yè)內(nèi)稱為“房八條”。

今年5月，蘇州國(guó)土資源局官網(wǎng)發(fā)布了一則公告，公告稱，“經(jīng)市政府批準(zhǔn)，以下地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。”，蘇州土地限價(jià)令正式出臺(tái)。限價(jià)令將掛牌拍賣的各地塊的最高溢價(jià)率將控制在了89%-231%之間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，去金融杠桿將是調(diào)控的主流政策，對(duì)于各地城市來說，目前房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增加，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅有望被抑制。

面對(duì)這樣的調(diào)控，中金證券則認(rèn)為調(diào)控過后拐點(diǎn)將至。其認(rèn)為地產(chǎn)成交開始減速，同時(shí)主要城市土地成交溢價(jià)率達(dá)到歷史高位區(qū)間成為拐點(diǎn)的標(biāo)志，同時(shí)各地政策收緊因此房地產(chǎn)將進(jìn)入下行空間。

中金證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師寧?kù)o鞭指出，房地產(chǎn)已經(jīng)處于周期的中后段，或?qū)⑻崆斑M(jìn)入下行期。下半年短期快速加杠桿是隱憂。中國(guó)加杠桿速度在逐年提升，且一線城市中深圳加杠桿速度較快，其中福建和廣東杠桿利用率偏高。

“二線城市漲幅超過一線城市的最主要是政策因素。3月份，一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購(gòu)、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大。整體看，類似廈門、合肥、南京這樣價(jià)格上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。”張大偉說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。