樓市“金九銀十”今年熱度不太夠 總體穩(wěn)中略漲

在剛剛過去的7月，深圳樓市熱度低迷了不少，全市出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，而且供應量也跌至春節(jié)后的最低位，引起業(yè)界熱議。但對消費者而言，一年一度的“金九銀十”買房季又將來臨，深圳房價在這一時段會否出現(xiàn)變化？有專家分析認為，今年“金九銀十”將難以重現(xiàn)去年的大漲局面，總體將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中略漲”的態(tài)勢，而且漲價幅度并不會太過明顯。

看房的腳步放緩

“3·25”新政出臺至今“余威尚在”，深圳房價雖然一度沖上“6”字頭，并有龍華、光明兩座“地王”輪番登臺，但總體受到明顯抑制，并未出現(xiàn)過于顯著的漲幅。

以7月為例，根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，7月共有2984套新房成交，成交面積為30.9萬平方米，環(huán)比下滑了8.3%和10.8%。該中心認為，從今年二季度以來，推售量持續(xù)走低、項目入市速度出現(xiàn)明顯放緩都是受到了新政影響。雖然兩座“地王”的出現(xiàn)對市場有所刺激，但由于現(xiàn)階段房價持續(xù)處于高位，消費者對價格的敏感度較高，入市積極性并沒有明顯提升，地王的刺激作用現(xiàn)在已經(jīng)逐漸消失。不過，記者昨日走訪有關(guān)樓盤發(fā)現(xiàn)，位于龍華的不少新房仍然在主打“地王”概念。某知名樓盤銷售人員介紹稱，由于樓盤位于龍華中心區(qū)、加上離地鐵距離近，周邊配套齊全，因此銷量火爆。

事實上，除了少數(shù)熱銷樓盤之外，多數(shù)消費者確實在放緩看房的腳步。記者觀察到，雖然是周末時間，看房的市民總體不算多。但有多位銷售人員表示，他們已經(jīng)在積極備戰(zhàn)“金九銀十”。一般而言，開發(fā)商為了這一傳統(tǒng)營銷高峰時段，會刻意“存貨”并減慢此前的供應速度，以集中在9、10兩個月制造銷售高峰。

“已經(jīng)做好了忙起來的準備。”坂田某大型樓盤銷售經(jīng)理陳先生介紹稱，他所在的樓盤正在銷售第三期，頗受追捧的89平方米小戶型目前還剩十來套，價格約在52000元/平方米，銷售情況還算良好。“等這一批賣得差不多了，下一波推盤應該會賣得快些。”

“金九銀十”有點難

但有觀點認為，今年“金九銀十”效應可能不會太明顯。深圳中原認為，除了房價持續(xù)高位、消費者入市積極性不足，而且深圳土地供應有限，在前期儲存項目量有限的情況下，后期拿地成本大幅攀升，開發(fā)商推盤意愿較低。伴隨著“金九銀十”到來和年度銷售壓力逐漸增大，預測未來推售量將會逐漸提升。但與歷年同期相比，仍然處于較低位置。“未來一段時間市場仍將持續(xù)調(diào)整，成交量預計將會持續(xù)在低位震蕩。”

“深圳房價上半年的價格浮動很小，處于穩(wěn)中有漲的態(tài)勢。”深圳鏈家地產(chǎn)劉偉告訴記者，鏈家地產(chǎn)景田片區(qū)今年上半年共成交了842套房源，較往年沒有多大變化。以劉偉負責的景田片區(qū)為例，在這一帶買房的多數(shù)是來深圳工作有些年頭的人士自住，并沒有出現(xiàn)一口氣拿下多套房的“炒房客”。“不過景田人口流動大，買40-70平方米的戶型投資回報率是最大的，目前來看，買房還是穩(wěn)賺不虧。”

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹預計，樓市在今年“金九銀十”應該還是會有一波小幅上漲，“但幅度不會有之前明顯，更不能和去年同期的大漲相比，預計呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，不會有太大波動。”

部分地段被看好

對年齡在30—35歲左右的市民而言，考慮到下一代教育問題，置換學區(qū)房或許是他們最該考慮的事情之一，因此不少人會選擇“首套買原特區(qū)外、改善選原特區(qū)內(nèi)”的路線。不過，現(xiàn)在也有一些市民對原特區(qū)外樓盤整體看好，到原特區(qū)內(nèi)購置改善性住房的需求較小。

記者在與陳先生的交談中了解到，他剛結(jié)婚不久，最近自己也在考慮換房。據(jù)介紹，他幾年前在自己工作的樓盤一期購入了一套小戶型住房，當時購入價格不到200萬，他也將這套房用以出租，每月4千多的租金差不多能抵掉5千左右的月供。

按說，陳先生換房的經(jīng)濟壓力不大，不過他卻并不太愿意置換到原特區(qū)內(nèi)。“原特區(qū)外不少熱點區(qū)域陸續(xù)引進的都是名校分校，例如坂田，華為總部的不少企業(yè)員工都愛在這個區(qū)域買房，這一塊居住人口及其子女的素質(zhì)會比較高。”陳先生并不太擔心生源問題，而且他認為，原特區(qū)外幾個熱點區(qū)域的升值潛力更大。

隨后，記者來到位于龍崗永湖地鐵站附近一處新開樓盤，一位售樓經(jīng)理介紹，從5月開盤以來，該樓盤推出的兩種戶型共500多套，現(xiàn)在還剩200余套在售。“成交是不錯的，但龍崗離市區(qū)較遠，因此銷售速度顯得不像其他地段那么快。”

記者在售樓大廳看到，前來看房的多數(shù)都是80、90后年輕群體，供職于羅湖一家國有銀行的方小姐剛和父母在這里敲定了一套89平方米的小戶型住房。“這個樓盤戶型不錯，價格也合適，離公司坐地鐵大概十站，而且隨著附近部分工業(yè)區(qū)的拆遷，未來這一塊的發(fā)展?jié)摿摬诲e。”

二手房方面，6月至7月深圳全市二手成交量均有所回升，回升幅度有所下降。對此，深圳中原認為，7月新盤入市緩慢，而且受到量價雙跌的影響，直接影響了二手房的價格水平。“政策的影響還將繼續(xù)，市場交易活躍度很難大幅度提升，預計未來二手房在量價上將會緩慢回升，但市場上行壓力仍然存在。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。