樓市下半年開局冷熱互現(xiàn)

房地產(chǎn)市場在2016年上半年的高歌猛進(jìn)，讓市場各界對于下半年樓市充滿期待，對于整個(gè)樓市下半年而言，7月份是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，7月的市場表現(xiàn)則奠定了整個(gè)下半年的開端?！　?月份樓市表現(xiàn)看，新房、二手房、土地市場冷熱互現(xiàn)，7月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環(huán)比分別減少25%、37%；二手房成交22340套，環(huán)比上漲了63%，成交量與5月基本持平，略低于除2月之外的其他月份。繼今年上半年北京土地供應(yīng)和成交量雙雙創(chuàng)新低之后，進(jìn)入下半年的第一個(gè)月，北京仍僅有一宗地塊成交。　　新房成交　　純商品房成交環(huán)比下降25%　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交3345套，成交面積30.88萬平方米，環(huán)比分別增加25%、16%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近4周的新高?！　娜聰?shù)據(jù)來看，7月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環(huán)比分別減少25%、37%，與此同時(shí)，7月北京商品住宅成交均價(jià)35278元/平方米，環(huán)比上漲13%?！　?月北京住宅市場成交出現(xiàn)分化，其中商住成交6936套，環(huán)比減少37%。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，6月商住成交的爆發(fā)式增長主要受到調(diào)控預(yù)期的刺激，而進(jìn)入7月之后，由于商住購房需求被擠壓前置后曾出現(xiàn)一輪集中釋放，導(dǎo)致7月商住需求有所斷檔，因此成交出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月商住成交收縮趨勢仍將繼續(xù)。　　除此之外，純商住宅7月實(shí)現(xiàn)成交4946套，仍保持了今年以來穩(wěn)中上升的趨勢，同時(shí)，成交均價(jià)高達(dá)37612元/平方米，這一價(jià)格也創(chuàng)造了純商住宅市場的歷史新高?！　〗衲暌詠碓诒本┘兩套≌袌霎?dāng)中，中高端所占比重不斷上升，從7月數(shù)據(jù)來看，單價(jià)50000-70000元/平方米的中高端產(chǎn)品占比15%，同比上升了12個(gè)百分點(diǎn)，而7萬元以上的豪宅產(chǎn)品成交占比同比也上升4個(gè)百分點(diǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，“地王”類項(xiàng)目的高定價(jià)以及對周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格提振，價(jià)格邁入中高端乃至8萬+豪宅行列的項(xiàng)目不斷增多，使得北京純商住宅的價(jià)格水平受到結(jié)構(gòu)性原因和老盤提價(jià)的雙向拉動(dòng)，整體均價(jià)水平漲勢明顯。而今年以來住宅用地出讓銳減，預(yù)計(jì)未來土地市場價(jià)格將持續(xù)攀升，受此影響，北京純商住宅項(xiàng)目價(jià)格上漲趨勢也仍將持續(xù)?！　×硗鈴某山幻娣e特征來看，大戶型產(chǎn)品成交比重明顯增多。根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月純商住宅成交當(dāng)中，90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比由去年同期的41%下滑至23%；而120-180平方米的中大戶型成交占比34%，居各面積段之首，同比上升15個(gè)百分點(diǎn)；另外180平方米以上的大戶型成交占比同比也上升8個(gè)百分點(diǎn)?！　∨c7月純商住宅中，90平方米以上中大戶型的成交量占據(jù)76%的市場份額相當(dāng)，當(dāng)月，中大戶型的市場供應(yīng)同樣占據(jù)了77%的比重。對此，郭毅分析認(rèn)為，當(dāng)升級改善型置業(yè)需求開始逐步占據(jù)市場主力時(shí)，中大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)增加，一方面是在城市化進(jìn)程中，隨著北京置業(yè)升級需求的增加，開發(fā)商在市場導(dǎo)向下普遍調(diào)整產(chǎn)品定位的結(jié)果；另一方面也是開發(fā)商受到高地價(jià)的剛性成本制約，亟待提升居住品質(zhì)、從而支撐項(xiàng)目的高房價(jià)的無奈之舉，因此，高房價(jià)與大戶型產(chǎn)品是相伴相生的市場現(xiàn)象。為了解決這一問題，土地市場的“90/70”政策被重拾，今年已實(shí)現(xiàn)出讓的7宗住宅用地當(dāng)中3宗綁定了“90/70”，受此影響，預(yù)計(jì)未來新增住宅供應(yīng)當(dāng)中中小戶型占比將有所回升。　　新房供應(yīng)　　7月僅開27盤　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）市場僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，即位于昌平區(qū)的御湯山與首開國風(fēng)美唐。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品88套，預(yù)售許可面積3.2萬平方米，環(huán)比分別減少92%、72%?！　∵M(jìn)入7月以來，周度供應(yīng)一直較為踴躍，不過最后一周卻未能“完美收官”。受此影響，7月北京商品住宅供應(yīng)總體并未出現(xiàn)突破，全月僅27個(gè)項(xiàng)目入市，相比6月減少5個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)4326套，環(huán)比減少180套。不過與此同時(shí)，7月商品住宅的供應(yīng)面積達(dá)到41.8萬平方米，環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲。　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，7月供應(yīng)相比6月最為明顯的變化就是商住項(xiàng)目的減少，受到政策預(yù)期的刺激，催升6月多達(dá)18個(gè)商住項(xiàng)目入市，而7月則迅速下滑至8個(gè)。中大戶型純商住宅項(xiàng)目供應(yīng)的快速補(bǔ)位，也使得7月在入市項(xiàng)目量與供應(yīng)套數(shù)下滑的同時(shí)，供應(yīng)面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升，而7月，包括商住在內(nèi)的商品住宅，套均供應(yīng)面積達(dá)到97平方米，創(chuàng)下今年以來的新高?！　奈磥砉?yīng)趨勢來看，在目前北京住宅庫存不足、土地供應(yīng)短缺背景之下，開發(fā)商在業(yè)績無憂的前提下，普遍放慢了銷售節(jié)奏，在下半年沒有新政策出臺(tái)的前提下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月北京市場供應(yīng)仍將保持低速運(yùn)行的狀態(tài)，入市項(xiàng)目價(jià)格則會(huì)繼續(xù)上漲?！　r(jià)格　　北京新房、二手房價(jià)格漲幅明顯　　中國指數(shù)研究院報(bào)道：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年7月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較6月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)?！　≌w來看，7月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。政策方面，在房價(jià)和地價(jià)大幅上漲后，熱點(diǎn)城市政策不斷趨緊，7月天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施，從多方面釋放收緊信號，對市場預(yù)期產(chǎn)生一定影響。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市推盤量穩(wěn)步增加，新推樓盤定價(jià)進(jìn)一步提升，去化水平則有所降低；需求方面，7月重點(diǎn)城市延續(xù)6月平淡態(tài)勢，成交進(jìn)一步回落?！　「鶕?jù)百城價(jià)格指數(shù)對北京、上海等十大城市（新建）住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年7月十大城市住宅均價(jià)為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，漲幅較6月擴(kuò)大0.68個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本調(diào)查，2016年7月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為33933元/平方米，環(huán)比上漲0.71%，同比上漲21.11%。其中北京7月新房、二手房價(jià)格分別較去年上漲15.37%、22.55%。 上一頁12下一頁

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