《白皮書》出爐 北京高端市場或承壓？

伴隨著滬深、南京、蘇州等一二線城市調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，北京市場對(duì)于調(diào)控的預(yù)感也日趨強(qiáng)烈。日前，北京市住建委發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)白皮書》（以下簡稱《白皮書》），重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”房地產(chǎn)市場總體思路?！栋灼分袑?duì)二套非普通住宅、土地供應(yīng)、京津冀三地協(xié)調(diào)發(fā)展等方面都有所提及，業(yè)內(nèi)判斷，面對(duì)北京普宅與非普宅的分類調(diào)控，高端市場或?qū)⒊惺芨髩毫Α?/p>

高價(jià)、大面積產(chǎn)品或?qū)⑹懿?/p>

在本次《白皮書》中，最為引人注目的便是“適度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”這一條。

實(shí)際上，北京并非首個(gè)提出提高二套非普通住宅首付比例的城市，上海也曾經(jīng)針對(duì)“高端市場”進(jìn)行調(diào)控。在業(yè)內(nèi)看來，在實(shí)施限購多年后，高端市場調(diào)控仍是大趨勢。對(duì)于北京來說，高端市場調(diào)控力度仍不會(huì)有所放松，反而將繼續(xù)收緊。

“這一政策預(yù)期也釋放出決策層對(duì)于一線城市樓市過熱的擔(dān)憂?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，開發(fā)商豪賭一線城市造成“地王”頻出、房價(jià)預(yù)期高企，是泡沫滋生、樓市不穩(wěn)定的重要因素之一，加強(qiáng)對(duì)于中高端市場的調(diào)控力度，有助于房企回歸理性，有利于市場恢復(fù)常態(tài)。

在郭毅看來，二套非普宅的相應(yīng)限購政策影響面較為廣泛。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，按照目前北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，今年以來五環(huán)內(nèi)成交的住宅基本上均可歸屬至非普通住宅行列，而五六環(huán)之間非普宅占比也高達(dá)60%左右，六環(huán)以外非普宅占比也超過四成，從整體市場來看，今年以來非普宅成交占比已高達(dá)近六成。如果按照上海的先例，二套非普通住宅的首付由目前的五成提升至七成，按照一套1000萬元的房屋計(jì)算，首付要多出200萬元，這對(duì)購房者的承受能力來說是一大考驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目銷售也將造成不小的壓力，屆時(shí)分期首付的對(duì)策或?qū)⒅匦嘛L(fēng)靡市場。

商辦自持或減少散售或成調(diào)控方向

前一段時(shí)間，有關(guān)于北京商住項(xiàng)目全面限購的消息甚囂塵上。在本次白皮書中，也提出將對(duì)住宅與非住宅實(shí)施區(qū)別化調(diào)控措施。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)媒體表示，非住宅項(xiàng)目成為限購政策下的避風(fēng)港，充斥大量投機(jī)資金，往往會(huì)使得相應(yīng)的房貸和銀行風(fēng)險(xiǎn)增加。通過對(duì)產(chǎn)品區(qū)別化調(diào)控的政策，能夠有序引導(dǎo)各類資金的流向，避免部分領(lǐng)域投資投機(jī)情緒較重的問題。

郭毅認(rèn)為，目前市場當(dāng)中，除通州商住已實(shí)施限購之外，其他區(qū)域商住類產(chǎn)品尚未納入到調(diào)控范圍之內(nèi)，按照《白皮書》中的說法，商住市場未來全面調(diào)控的可能性仍較大。

同時(shí)，《白皮書》還多次提出“首都功能”，為實(shí)現(xiàn)這一定位，北京商辦市場的發(fā)展方向應(yīng)主打總部效應(yīng)。

在業(yè)內(nèi)看來，散售商辦市場并不利于引進(jìn)大型企業(yè)，因此未來商辦市場也或?qū)⒂瓉碚{(diào)控手段，大力推行商辦物業(yè)的自持或減少散售規(guī)?；?qū)⒊蔀檎{(diào)控方向。

值得注意的是，針對(duì)今年以來環(huán)北京區(qū)域樓市投資客涌入的狀況，《白皮書》當(dāng)中還屢次提到京津冀協(xié)同發(fā)展，并專門指出要“加強(qiáng)通州及周邊區(qū)域市場研究，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購房需求?！?/p>

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，下半年熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。