尹中立：城市間有償調(diào)劑用地指標(biāo)或可緩解土地緊張局面

本輪樓市與歷史上歷次樓市上漲周期呈現(xiàn)出明顯不同的特點(diǎn)：在過去的樓市周期里，所有城市幾乎都是齊漲共跌，不同城市的差異僅限于漲跌幅度。而此次樓市上漲周期里，不同城市出現(xiàn)了明顯的分化。

這次房價(jià)上漲始于2015年初，開始是深圳、北京、上海等少數(shù)一線城市領(lǐng)漲；從2016年初開始，東莞、惠州、南京、蘇州、中山、珠海、昆山、合肥、廈門、武漢等二線城市出現(xiàn)快速補(bǔ)漲現(xiàn)象。盡管在5月份后這些房價(jià)上漲較快的城市都出臺(tái)了抑制房價(jià)的措施，房價(jià)漲幅放緩，交易量也有所下降，但部分城市的商品房存銷比偏低，房價(jià)上漲壓力仍大。截至6月底，十大主要城市商品房套數(shù)存銷比為6.43個(gè)月，面積存銷比為7.07個(gè)月，均低于8~12個(gè)月的正常水平。從我們跟蹤的17個(gè)城市商品住宅去化率來看，南京、惠州、蘇州、合肥、上海、杭州、廈門、南昌等8個(gè)城市存銷周期不足6個(gè)月，持續(xù)低于正常庫存水平。其中南京的存銷比只有2個(gè)月，處于嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀態(tài)。

在部分城市樓價(jià)快速上漲的同時(shí)，不少三、四線城市的樓市仍然處在價(jià)格下跌狀態(tài)，交易量也難以放大。

從地域來看，房價(jià)上漲的城市主要集中在珠三角、長三角和京津冀三個(gè)城市群，房價(jià)上漲由中心城市向周邊擴(kuò)散。以珠三角城市群為例，深圳是該城市群的中心城市，深圳的房價(jià)從2015初開始快速上漲，今年初帶動(dòng)周邊的東莞、惠州、中山、珠海等城市房價(jià)快速上漲。

房價(jià)走勢(shì)之所以出現(xiàn)新的特點(diǎn)，可能與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。隨著服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量的占比越來越高，人口就業(yè)趨向于向大城市集中。人口一旦向少數(shù)城市群集中，這些城市的房價(jià)上漲與部分城市的房價(jià)持續(xù)下跌并存將成為一種常態(tài)。

房地產(chǎn)投資及土地管理制度沒有適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，不可避免地出現(xiàn)了商品房供求關(guān)系錯(cuò)配的現(xiàn)象，值得高度關(guān)注。從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場需求看，主要集中在幾個(gè)城市群。以深圳為中心的珠三角城市群和以上海為中心的長三角城市群，它們主要城市的商品房需求十分旺盛，但這些城市尤其是中心城市的土地供應(yīng)卻越來卻捉襟見肘，導(dǎo)致這些城市的商品房去化周期小于合理水平，地價(jià)與房價(jià)上漲過快。

從土地市場的供給看，主要集中在二、三線城市。2013年以來，一線城市的土地供應(yīng)一直在減少，今年前5個(gè)月的土地成交量同比增長為-30%左右。而二、三線城市的土地供應(yīng)已經(jīng)恢復(fù)正增長。

商品房需求集中在一線城市，而土地供給集中在三線城市，一線城市和部分二線城市的住房供不應(yīng)求，這種局面與三、四線城市的商品房庫存有增無減同時(shí)存在，并且愈演愈烈。

我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)進(jìn)入服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)的新階段，人口向大城市集中是客觀規(guī)律。針對(duì)這種新特點(diǎn)，應(yīng)該及時(shí)調(diào)整土地政策，適當(dāng)擴(kuò)大中心城市的土地供應(yīng)面積。同時(shí)應(yīng)該適當(dāng)減少三、四線城市的土地出讓規(guī)模，以適應(yīng)供給側(cè)改革的需要，緩解這些城市的住房庫存形勢(shì)。

可以采取不同城市之間有償調(diào)劑用地指標(biāo)的辦法，把部分三、四線城市的用地指標(biāo)有償調(diào)劑到土地緊張的中心城市。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的另外一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是國有控股房地產(chǎn)企業(yè)與銀行形成利益共同體，推高地價(jià)和房價(jià)。

在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，商業(yè)銀行提高了信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的力度，減少了對(duì)民營企業(yè)的信貸投放額度。出于自身商業(yè)利益考慮，商業(yè)銀行增加了對(duì)國有控股企業(yè)的信貸規(guī)模。而國有控股企業(yè)為了自身規(guī)模擴(kuò)張的需要（規(guī)模擴(kuò)張不足有可能被其他國有控股企業(yè)兼并），有意愿利用銀行的信貸資金進(jìn)行投資。于是，商業(yè)銀行與國有控股企業(yè)形成利益同盟。高價(jià)拿地只是這種利益同盟的一種表現(xiàn)方式。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，各地共出現(xiàn)200多個(gè)“地王”案例，其中有近一半是國有控股企業(yè)所為，引起了市場與媒體的廣泛關(guān)注。在這些案例里，樓面地價(jià)都接近或超過了周邊房價(jià)，這意味著房價(jià)必須比當(dāng)前的價(jià)格上漲一倍，才能確保這些“地王”項(xiàng)目不會(huì)虧損。其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

筆者建議，借鑒部分上市公司的做法，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的決策過程中引入“跟投機(jī)制”，讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要團(tuán)隊(duì)必須出資參股所投的房地產(chǎn)項(xiàng)目，把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與個(gè)人的利益捆綁在一起。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。