起底北京三環(huán)隱豪宅 頂豪是誰與誰的戰(zhàn)爭？

北京豪宅戰(zhàn)火早已燒到五環(huán)已是不爭的事實，加之過去幾年中拍出的三環(huán)內(nèi)地塊鳳毛麟角，也讓人們幾乎忘卻了內(nèi)城頂豪的存在。然而，無地供應并不代表三環(huán)區(qū)域內(nèi)樓盤已消化殆盡。上周末，包括麗澤板塊的華潤·昆侖域、德勝門板塊的中駿·天宸以及動物園板塊的金地·華著在同一天亮相，不禁讓人們驚嘆：三環(huán)內(nèi)還有多少隱形頂豪？

隱形的內(nèi)城頂豪

炎熱的北京夏天，頂豪樓市的溫度也隨一眾內(nèi)城頂豪項目的亮相而進入高溫模式。

上周末，同處北京二環(huán)周邊的頂豪樓盤華潤·昆侖域、中駿·天宸、金地·華著幾乎在同一時間內(nèi)“閃亮登場”。其中，率先登場的金地·華著位于海淀西二環(huán)，是金地集團高端產(chǎn)品線上華系品牌的代表作品，據(jù)稱當日有300余組客戶參加了項目的發(fā)布儀式。之后，位于北二環(huán)德勝門附近的中駿·天宸則在北京國子監(jiān)舉辦亮相儀式，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該項目入市售價預計至少會突破20萬元/平方米；同樣在7月28日選擇亮相，位于西南二環(huán)的華潤·昆侖域則是華潤今年在北京市場上最重要的高端產(chǎn)品之一，被公司寄予了厚望。

“三家內(nèi)城頂豪同時亮相在北京豪宅史上并不多見。”一位豪宅代理機構人士表示，2016年頂豪項目持續(xù)發(fā)力，激烈的競爭也讓一些內(nèi)城頂豪項目不再選擇低調(diào)。

甚至一些內(nèi)城頂豪選擇了“結盟”的方式。日前，懋源地產(chǎn)、龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等品牌房企就聯(lián)合舉辦了一場北京內(nèi)城頂豪首區(qū)發(fā)布會。

上述機構人士分析，以麗澤商務區(qū)為核心，兩公里半徑內(nèi)匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目等多家頂級樓盤，在北京核心區(qū)板塊，這樣的頂級豪宅密度在以往極為罕見。

資料顯示，自2013年懋源摘得夏家胡同地王以來，以麗澤橋金融商務區(qū)為中心的西南二環(huán)到三環(huán)沿線，涌現(xiàn)了上述一批令人矚目的地王項目，而且這些項目都稱得上是中國最頂級開發(fā)商打造的最頂級產(chǎn)品線上的精品。

內(nèi)城還有多少“豪”

眾多二環(huán)、三環(huán)周邊的頂豪項目亮相，幾乎在瞬間打破了二環(huán)長期以來無地可售、無新盤供應的“高冷”局面。不禁讓人們驚嘆，內(nèi)城還有多少隱形頂豪？

帶著相關疑問，北京商報記者查閱相關資料發(fā)現(xiàn)，目前圍繞著二環(huán)區(qū)域還有包括宣武門板塊的國安府、西絨線26號、西單上國闕、天安國匯；建國門板塊則有長安太和、中海·楓丹公館、長安驛、勵駿華庭、貢院9號、霞公府；東直門板塊的融創(chuàng)使館壹號院；麗澤板塊有首創(chuàng)·天閱公館、泰禾·西府大院、龍湖·西宸原著、懋源·釣云臺、中國璽、懋源·璟岳、璽源臺以及葛洲壩樊家村項目；崇文門還有國瑞·紫金臺；安定門還有盛德紫闋以及萬科·甲柒拾柒號和方莊的首開·璞瑅公館；東三環(huán)國貿(mào)附近還有萬科·大都會、北京壹號院以及正在建設的中服地塊項目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，環(huán)繞三環(huán)、二環(huán)周邊的頂豪數(shù)量超過30個。價格區(qū)間基本在10萬元/平方米左右，部分項目的價格還更高。

“內(nèi)城頂豪作為樓市塔尖上產(chǎn)品，一直低調(diào)而隱秘卻無法擺脫被關注的命運。”一位機構觀察家分析，內(nèi)城頂豪的去化周期一般都相當長。一方面，超高的總價讓項目銷售周期自然拉長；另一方面，絕版的土地資源讓項目方產(chǎn)生惜售的心態(tài)，不會選擇一次性出貨。內(nèi)城土地價格的抬升也讓頂豪開發(fā)商坐收房價利好。實際上，眾多內(nèi)城老豪宅多年來一直低調(diào)銷售，并不急于清盤，甚至一年銷售套數(shù)在個位數(shù)的也并不少見。這也是許多內(nèi)城頂豪項目銷售多年仍在售的主要原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京樓市已進入五環(huán)千萬時代，在過去的2016年前7個月，北京五環(huán)內(nèi)商品房單套平均成交額達到了998萬元，這也是歷史上第一次五環(huán)全面豪宅化。

統(tǒng)計顯示，五環(huán)外出現(xiàn)了801套的6萬+的成交，五環(huán)外總價1000萬元以上的豪宅也出現(xiàn)了2162套，均刷新了歷史紀錄。

因為土地供應的稀缺，五環(huán)內(nèi)已經(jīng)空心稀缺化。從北京市場預期看，到2017年，北京入市的豪宅將呈現(xiàn)一個非常明顯的沿五環(huán)分布：最近五年，北京四環(huán)內(nèi)住宅土地占221宗，土地供應比例只有4%。

“由此可見，內(nèi)城頂豪消失仍舊是時間問題。”業(yè)內(nèi)專家表示，除了供應稀缺，“地段至上”的規(guī)律也一直沒有被打破，頂豪本質(zhì)上都是對稀缺資源和景觀最大化的極致占有，占據(jù)了城市核心區(qū)位的內(nèi)城頂豪在北京市場上仍處于有利的競爭姿態(tài)。

頂豪是誰與誰的戰(zhàn)爭？

“北京頂豪市場將免不了一場鏖戰(zhàn)。”業(yè)內(nèi)人士分析，未來包括新豪老豪之間、新豪之間、內(nèi)城外城之間，頂豪爭奪戰(zhàn)將無處不在。

“先下手為強、后下手遭殃”，萬房機構CEO付碩認為，對于高端項目而言，未來圍繞頂級客群的爭奪將成為核心焦點。

事實上，頂豪賣給誰一直是人們最好奇的話題之一。不僅是普通大眾，即便是閱人無數(shù)的頂豪銷售人員在賣房時也都或多或少帶著獵奇心理。

北京曾流行一個段子，其中一句叫“北平府的院子住著誰？”說的是坐落在什剎海旁的北平府，該項目定位高端四合院，戶數(shù)僅10套，單套價格在3億元左右。項目方表示將依據(jù)客戶需求，實現(xiàn)私人定制，于是圍繞這10個買家將會是什么人而引發(fā)了業(yè)界的猜想。

上述人士分析，頂豪的購買力一直不容置疑。當初業(yè)界曾經(jīng)流傳一個故事：一個土豪買金茂府，一套4個車位，結果他家五輛車，最后買了兩套金茂府。

“說神秘也不神秘”，另一位豪宅操盤手告訴北京商報記者，并非人們猜想的，頂豪買家要么是官商人士要么是各界名流。實際上，近年來，眾多金融、IT互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)人士在豪宅買家中開始成為主流人群，而且年齡結構也更為年輕。而他們對豪宅的需求也幾乎顛覆了以往復雜與奢華的設計風格，而是要求豪宅根據(jù)使用的功能性和個性化。由此，當前市場上，新頂豪項目都在項目打造上有意識地做出差異化特色。同時，在營銷上，用最突出最能吸引眼球的細節(jié)和故事，影響年輕一代買家的注意。“年輕富豪更注重物質(zhì)層面向精神層面升華，更關注內(nèi)心體驗。”

業(yè)內(nèi)人士預測，面對當前北京頂豪云集入市、扎堆競爭的嚴峻形勢，囤盤多年的“隱豪”不得不放下身段，積極入市；豪宅新貴們也不愿再冒囤盤的風險，北京內(nèi)城將迎來一場酣戰(zhàn)。新頂豪產(chǎn)品在產(chǎn)品設計上可能會更好地迎合新一代富豪的口味，相反老項目可能在產(chǎn)品戶型方面沒有優(yōu)勢，但地段永遠是老頂豪的法寶。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。