開發(fā)商輪流坐莊推漲上半年地價 行業(yè)資產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)

2016年上半年，“地王”成為土地市場關(guān)鍵詞。成交價、成交額、溢價率從一開始的一月一刷新，到后來一周一刷新，從一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天內(nèi)幾次打破剛出爐的紀(jì)錄。行業(yè)資產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，專家提醒，這里面醞釀著巨大的市場風(fēng)險。

上半年300城土地出讓金總額超萬億

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，以上海、南京、蘇州、合肥為首的長三角熱點(diǎn)城市地王頻出，二線城市地價領(lǐng)漲，部分城市土地市場存在過熱風(fēng)險。

今年上半年，全國300個城市樓面均價及溢價率持續(xù)上漲，土地出讓金總額為10818億元，同比增加34%。其中，全國40個大中城市中超過一半同比增加，漲幅前十的城市土地出讓金均翻倍。

樓面價方面，今年上半年，全國300個城市成交樓面均價為1659元/平方米，同比上漲35%；其中住宅類用地成交樓面均價為2972元/平方米，同比上漲55%。溢價率方面，2016年上半年，全國300個城市土地平均溢價率41%，較去年同期上升31%；其中住宅類用地平均溢價率53%，較去年同期上升41%。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金超過100億元的就達(dá)到了3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億元的達(dá)到了51宗，單宗地超過10億元的高總價地塊已經(jīng)超過200宗。而溢價率方面，地塊溢價率超過100%的高達(dá)89宗，同比上漲45倍，溢價率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。

值得一提的是，土地市場熱度難減，但分化嚴(yán)重。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額就達(dá)6917億元，成交額同比增加55%，占全國成交額比重超過60%，全國50大城市土地出讓金高達(dá)9655.9億元，同比上漲38.5%，占全國成交額比重超過90%。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在一線城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線重點(diǎn)城市拿地，土拍頻現(xiàn)地王盛宴，城市、區(qū)域、板塊地價紀(jì)錄屢被刷新，并帶動出讓金整體上漲。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本輪市場爆發(fā)的主要導(dǎo)火線與原因都在于信貸的釋放量，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控放松情況下，天量貨幣大水漫灌，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不力的三四線城市，不得不依靠地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激，產(chǎn)生對區(qū)域樓市短期的利好拉動。

開發(fā)商輪流“坐莊”催漲地價

值得注意的是，土地價格的飆漲不僅僅由于政策與信貸的推動。有業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新地王解套舊地王也是造成地價節(jié)節(jié)上漲的重要原因。

以2015年10月拍出的北京孫河新地王為例，其成交樓面價高達(dá)5.38萬元/平方米，它的拍出就將中糧地產(chǎn)2013年以4.8萬元/平方米摘得的孫河前地王解套。同時，保利首開剛剛聯(lián)合拿下的北京常營地王更是直接讓2014年年中奪下該區(qū)域地王的恒大“長舒了一口氣”，此前，恒大樓面價成本高達(dá)5萬元/平方米左右。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，新地王的拍出帶來的價格預(yù)期，讓其周邊的項目更有漲價的底氣。“像上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項目的開發(fā)商，廈門國貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以地王為噱頭促銷提價。”

除開發(fā)商相互“抬轎”外，開發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。今年6月30日，象嶼地產(chǎn)以高達(dá)193%溢價競得上海奉賢區(qū)南橋新城一宅地，總價21.2億元，樓面地價2.63萬元/平方米；而在1個月前，象嶼地產(chǎn)則在同一區(qū)域以總價21.5億元、樓面價2.26萬元/平方米的價格拿下一塊宅地，用時一個月實(shí)現(xiàn)“自我解套”。

再如2015年8月，陽光城以樓面價49236元/平方米奪得上海楊浦區(qū)平?jīng)?/strong>社區(qū)一幅地塊，刷新了該公司曾在2014年11月創(chuàng)下的該板塊最高樓面價紀(jì)錄。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉說，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價紀(jì)錄無疑是房企降低拿地風(fēng)險的好辦法。“地王樓盤第一批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。土地本身的增值及房價的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)。一定程度上講，拉長項目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價值。”

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，高價拿地也是房企在資本市場存續(xù)的一種方法。“上市房企財務(wù)報表的資產(chǎn)計算是由其開發(fā)的商品房庫存以市場價格評估計算而來。因此，雖然地價依然高企，但如果不拿地，上市房企在資本市場上的故事就講不下去。沒有土地儲備的房企，就相當(dāng)于沒帶彈藥上戰(zhàn)場的士兵，所以只能硬著頭皮與金融機(jī)構(gòu)合作拿地，把地價越抬越高。”

下半年政策趨緊土地泡沫風(fēng)險顯現(xiàn)

近日，中央首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫，被業(yè)內(nèi)解讀為劍指房地產(chǎn)吸金黑洞。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，從上半年中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目標(biāo)，但很大部分源于上半年地產(chǎn)發(fā)力，而資產(chǎn)泡沫主要聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)。

楊科偉說，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年財報中，諸多企業(yè)去年凈利潤不足1500萬元，部分上市公司即便拼盡一年利潤也無力購得北上廣深一套住宅；相反，在一線城市買房一年漲價增值部分相當(dāng)于辛辛苦苦干事業(yè)一年利潤。雖有夸張之處，但也充分反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。

“在貨幣政策持續(xù)寬松情況下，資金并未‘脫虛入實(shí)’，而是轉(zhuǎn)向進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。”楊科偉表示，房地產(chǎn)業(yè)造富效應(yīng)成倍放大，這一點(diǎn)M1、M2增速“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大以及民間投資增速不斷下滑便可見一斑。

張大偉表示，在現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)市場上，經(jīng)?？梢杂^察到的經(jīng)驗現(xiàn)象是，在沒有顯著基本面變化的情況下，資產(chǎn)價格卻會持續(xù)上升，從而產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。而從資本市場看，主要的資產(chǎn)泡沫有股市與房地產(chǎn)市場，2015年股市進(jìn)入熊市，當(dāng)下的一二線城市房價飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫。

今年7月21日央行發(fā)布的貸款數(shù)據(jù)顯示，上半年全國新增貸款7.53萬億元，而其中的個人購房貸款就增加了2.36萬億元，比重達(dá)到了31%。值得一提的是，上半年新增住房貸款額幾乎相當(dāng)于去年全年新增房貸額。

張大偉說，2015年相關(guān)的政策還是“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”，而在2016年經(jīng)濟(jì)工作會議上則從“加快”變成了“有序”。

楊科偉認(rèn)為，對部分熱點(diǎn)城市，政策轉(zhuǎn)變的信號已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)市場的“去杠桿”化也勢在必行。隨著后續(xù)“抑制資產(chǎn)泡沫”的具體措施落地，無疑將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極大沖擊，特別是部分熱點(diǎn)二線城市，市場將面臨量縮滯漲局面。

截至7月27日，年內(nèi)搶地最積極的50房企合計拿地為6221.75億元，合計建筑面積為9622萬平方米，平均拿地成本為6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4261元每平方米，企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)51.8%，價格風(fēng)險再度增加。

張大偉也指出，截至6月下旬，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元，截至2016年6月16日，這些地塊銷售額只有224.8億元。這意味著若按照目前市場正常的銷售利潤，這部分地王的總貨值預(yù)期為3800億元。224億元的銷售額，目前來看只相當(dāng)于一年的資金成本，這里面醞釀著巨大的市場風(fēng)險。