上海青浦再現(xiàn)地王 未來保本價(jià)每平米達(dá)5萬

8月3日，上海土地市場(chǎng)迎來青浦3幅地塊的集中出讓，一幅位于朱家角鎮(zhèn)，另外兩幅位于盈浦街道，起始總價(jià)28.95億元。

目前，三幅地塊均已吸引了十多家開發(fā)商參與競(jìng)拍。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括融信、葛洲壩、保利地產(chǎn)、中州、永同昌、新城、融創(chuàng)、中駿、大發(fā)、旭輝、首創(chuàng)、融僑、碧桂園+東原、合景泰富、金地、中南、同濟(jì)、紅星等開發(fā)商都參與了本次土地拍賣。

朱家角板塊作為旅游區(qū)，周邊配套欠缺，如今17號(hào)線通車在即，這將直接受益區(qū)域項(xiàng)目，未來大量的剛需客也會(huì)被導(dǎo)入，因此被很多開發(fā)商看好。

最終，首創(chuàng)以19.13億元競(jìng)得青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)37-02地塊，溢價(jià)率107.51%，成交樓板價(jià)約31126元/平方米。碧桂園+東原以14.12億元競(jìng)得青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)淀惠路北側(cè)35-04地塊，溢價(jià)率100.71%，成交樓板價(jià)30107元/平方米。中南地產(chǎn)以成交價(jià)19.6億拿下青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)36-01地塊溢價(jià)率54%，成交樓板價(jià)30872元/平方米。

根據(jù)規(guī)劃，青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)淀惠路北側(cè)35-04地塊用途為純住宅，土地面積23449.9平方米，容積率2.0，起始價(jià)格為7億元，起始樓板價(jià)為1.5萬元/平方米。青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)37-02地塊也是純住宅地塊，土地面積為30729.7平方米，容積率2.0，起始價(jià)格為9.2億元，起始樓板價(jià)1.5萬元/平方米。青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)36-01地塊土地用途為商業(yè)和住宅，土地面積為36279平方米，容積率2.5，起始價(jià)格為12.7億元，起始樓板價(jià)13998元/平方米。

鏈家研究院上海監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)期以來，朱家角板塊產(chǎn)品定位多以旅游度假地產(chǎn)為主，購(gòu)買力主要分兩類，一類是偶爾來度假的買家，一類是投資的客戶。區(qū)域外來人口導(dǎo)入嚴(yán)重不足，長(zhǎng)期阻礙了區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲。目前，朱家角板塊在售的項(xiàng)目以公寓和連體別墅為主，公寓的價(jià)格在1.5萬元/平方米-1.7萬元/平方米左右，別墅的價(jià)格為2.0萬元/平方米-3.0萬元/平方米左右。

記者注意到，今年開始，該區(qū)域土地已經(jīng)出現(xiàn)一定熱度。今年2月，江蘇中南建設(shè)摘取的青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)盈浦路北側(cè)38-06宅地樓板價(jià)22091元/平方米，溢價(jià)率58%；而融信取得的青浦區(qū)盈浦街道盈浦路北側(cè)49-04商住用地樓板價(jià)為15412元/平方米，溢價(jià)率28%。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于此類地塊來說，若非軌道交通的因素，那么本身的投資價(jià)值不大。但鑒于17號(hào)線后續(xù)和虹橋商務(wù)區(qū)等概念進(jìn)行結(jié)合，因此對(duì)于此類地塊來說，后續(xù)將成為房企熱衷開發(fā)的地塊。需要警惕的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，由于此類地塊周邊還存在一個(gè)很大的存量房市場(chǎng)，即青浦城區(qū)，所以如果此類項(xiàng)目后續(xù)定價(jià)過高，那么部分購(gòu)房者可能會(huì)舍棄此類新房市場(chǎng)，而到青浦城區(qū)購(gòu)置二手房，尤其是地鐵17號(hào)線后續(xù)通過青浦城區(qū)的部分站點(diǎn)的二手房，反而會(huì)更加有競(jìng)爭(zhēng)力。這是后續(xù)此類物業(yè)開發(fā)需要警惕的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸表示，上半年郊區(qū)土地價(jià)格確有向上攀升的趨勢(shì)。部分郊區(qū)土地起價(jià)不高，在人口外移的政策背景下，具有一定區(qū)域規(guī)劃或是交通利好的郊區(qū)板塊，房?jī)r(jià)存在較大上漲空間和動(dòng)力。土地市場(chǎng)受到追捧，地價(jià)也有顯著上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。