全市成交金額排行榜單中,前10名的樓盤里面,有5個項目即占到整體50%的單價上到80000元/平方米。
剛剛過去的7月,上海在連續(xù)40度的高溫天里度過了10天,讓幾乎所有人在朋友圈里吐槽“這條命是空調(diào)給的”!
每逢夏天,當魔都啟動燒烤模式的時候,一般樓市往往進入淡季,因為畢竟買房這件事情還是要頂著大太陽到樓盤現(xiàn)場一遍遍看房子的。大多數(shù)人這個時候?qū)幵高x擇孵空調(diào)???016年7月,這個規(guī)律遭遇顛覆,而且是在號稱史上最嚴新政“3.25”滬九條實施3個多月以后,單月成交量再度攀上了130萬平方米。
——看市要看量——
巍立經(jīng)常被人問樓市的走勢或者溫度,其實判斷市場的冷熱,最直接的方式還就是看成交量,并不是看均價的起伏。因為均價收到成交權(quán)重的干擾較大,而“量”則代表著市場動能,是我們判斷市場當前形勢和未來價格趨勢的最重要指標。
130萬平方住宅月成交,大家可能沒有感覺,那巍立告訴大家,在過去5年當中,正常的月度成交量在80萬平方,上個月比均量多出62%。
這樣的月成交量如果放到2011、2012、2014這樣的樓市小年里,那么大多數(shù)房企的操盤手則要笑得合不攏嘴。
這樣的月成交量,在3.25新政實施后,再度出現(xiàn),對于政府來說,實在不是什么和諧的信號,如果在此能級再成交幾個月,庫存量再度告急,價格面臨暴漲風險,調(diào)控后招隨時會出臺。這樣的局面,可以參考2010年的上海市場調(diào)控。當時也是出政策,市場消化3個月,然后持續(xù)走高,之后則迎來了2011年初的房產(chǎn)稅和徹底限購,市場供求關系開始扭曲。所以地王頻出不可怕,就怕市場放天量。
主力成交8萬+
連續(xù)幾個周末,幾個高端改善項目開盤,都是人山人海,購房者在地王情緒的煽動下,在尋求避險資產(chǎn)的驅(qū)動下,把地產(chǎn)尚海酈景、華潤華發(fā)靜安府、瑞虹新城悅庭、招商中環(huán)華府等項目的房子幾乎一搶而空。后兩個項目都是當初的區(qū)域地王,在市場暴漲行情下,預測的所謂保本售價被輕松突破。這也給了每周在房產(chǎn)交易中心搶地的開發(fā)商,一管滿滿的雞血。
全市成交金額排行榜單中,前10名的樓盤里面,有5個項目即占到整體50%的單價上到80000元/平方米,對于購買一套改善型房源來講,1000萬級的公寓竟然已經(jīng)是魔都的主力熱門成交戶型了。相信在一年前,這對上海人來說,簡直不可想象。
在一堆高富帥的項目中,躋身成交TOP10的居然還有來自嘉定新城板塊的“花園里”項目,在嘉定徐行、嘉定新城土拍雙創(chuàng)新高后,該項目的成交單價接近35000元也不覺得貴了。上月花園里成交金額逾7.8億,成交套數(shù)211套,在嘉定區(qū)域乃至整個上海外環(huán)外排名第一,全市排名第五,甚至力壓知名樓盤大寧金茂府,后者成交金額排名全市第六。
地王發(fā)瘋,倒逼市中心成洼地
在一直被問到現(xiàn)在到底要不要買房的問題之外,巍立最會被砸到的問題就是現(xiàn)在上海哪里還有價格洼地?
每次被問到這個問題,巍立都很想反問,在當下泗涇要賣6萬、顧村要賣7萬、周浦要賣8萬、新江灣要賣11萬的預期下,哪里還有洼地可言?
目前市場的情況是,大量持幣待購還有已經(jīng)賣了房準備置換的人群,經(jīng)過一段時間觀望之后,發(fā)現(xiàn)房價并沒有想象中出現(xiàn)下跌,反而反彈跡象明顯,同時又逢拍地必地王,大家也只有加入搶房人潮一條路。這個時候,感性思維還是戰(zhàn)勝了理性。何況,絕大部分購房者的信息獲取也是相當片面的。
再看決定市場關鍵的供需天平,在月度成交刷出130萬平方,而住宅庫存量又再度下滑到940萬平方,成交存銷比為7.2個月,房價還是面臨強大的上漲壓力。而市中心的虹口、靜安兩區(qū),可售住宅已經(jīng)下降到250套和378套,真的是沒有什么房子可供大家挑選啊。
尤其是虹口區(qū),多年缺乏新盤供應,目前有批量在售的新房也就只有瑞虹新城悅庭和建邦16區(qū)兩個項目,數(shù)得上標準的僧多粥少,售價上9萬也就不稀奇了。如果有人要去占據(jù)洼地的話,在巍立看來,外環(huán)外紛紛要上6萬之后,內(nèi)環(huán)的虹口和靜安的9萬和8萬單價的房子,也可算上超高性價比了。對于有購買力的人群來說,住在市中心還是能節(jié)約大量時間,而時間,永遠是最寶貴的,甚至是無價的。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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