廣州部分樓盤產(chǎn)權(quán)年限竟縮水逾20年 部分買家吃啞巴虧

近日，有多位廣州市民向信息時報記者反映，一不小心就買到了土地使用年限嚴重縮水的房子。既然購買的是新房，為何會出現(xiàn)土地使用年限大幅“縮水”的問題？

記者了解到，住宅土地使用年限為70年，開發(fā)商拿地后一般在2、3年內(nèi)開工，所以新房使用年限一般是60多年。而開發(fā)商如果因項目建設(shè)周期長、囤地、資金鏈斷裂、規(guī)劃變更等原因推遲工期，導(dǎo)致使用年限蒸發(fā)10年以上，有的甚至蒸發(fā)了20年以上的，就屬于嚴重縮水了。這類型樓盤，對外宣稱是一手樓，其實產(chǎn)權(quán)年限還不如某些二手樓。這樣的新房，你會買嗎？

記者調(diào)查

不關(guān)注土地年限，部分買家吃了“啞巴虧”

近日，廣州市民鄒先生向信息時報記者反映：“上個月我在番禺一小區(qū)認購了一套新房，并交了5萬元定金。誰知當(dāng)天回家后，我在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，該樓盤所在土地的出讓時間為1992年。按住宅用地土地使用年限為70年計算，新房土地使用年限不足50年。”鄒先生本來想著要退房，但找到售樓部要求退還定金時，遭到拒絕。“那位銷售人員告訴我，雖然大多數(shù)購房者更愿意購買土地剩余使用年限長的樓盤，但其實使用年限對樓盤售價和房子價值影響并不大，價格的高低多取決于樓盤產(chǎn)品設(shè)計以及地段區(qū)位。在銷售人員的勸說下，再加上家里人也特別喜歡那房子，最后我還是買下了那套房。”

無獨有偶，另一位買家周先生告訴記者，去年他在南沙某樓盤看房時，被其價格所吸引，足足比周邊的樓盤便宜了近3000元/平方米。但是買完后才發(fā)現(xiàn)“被騙了”。因為銷售人員介紹土地使用年限是70年，但是與開發(fā)商簽訂的合同上，年限卻只有50年。

記者了解到，目前大部分買家買房主要看的還是地段和價格，關(guān)注土地年限的并不多，所以不少買家只能吃“啞巴虧”。廣州市中心區(qū)某樓盤的銷售人員表示：“有些樓盤土地使用年限縮水，買家不問，銷售人員是不會主動說的。”

有律師指出，很少有開發(fā)商會為補土地使用權(quán)而支付款項，因為補繳款究竟按照什么作為基準(zhǔn)，沒有完全統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，如果貴了，開發(fā)商不愿意支付這個成本，低了，出讓方又不愿意。而買家因土地使用年限而產(chǎn)生的咨詢或投訴非常的少，大多數(shù)人在得知“縮水”后都選擇了“忍氣吞聲”。

業(yè)界分析

囤地或資金鏈斷裂等因素導(dǎo)致年限縮水

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在售樓盤從拿地到建設(shè)再到開賣，會經(jīng)歷一段時間，而土地證發(fā)證日期一般是地塊出讓之時開始計算，因此在售樓盤剩余的土地使用年限均不足70年。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前廣州尚未有項目需要延續(xù)土地使用權(quán)期限，但某些在售新盤確實存在土地使用年限嚴重縮水的情況。不少樓盤所處地塊出讓比較早，個別樓盤土地證發(fā)證日期甚至追溯到1992年，現(xiàn)在剩余使用年限僅剩46年。而有的項目則因開發(fā)商囤地、資金鏈斷裂、規(guī)劃變更等原因推遲工期，導(dǎo)致年限蒸發(fā)10年以上，有的甚至蒸發(fā)了20年以上。部分“商業(yè)改住宅”、“工業(yè)改住宅”項目使用年限會更短。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，部分項目在出讓時按照商業(yè)用地出讓，但是開發(fā)商將其改造為住宅或者公寓對外銷售，這些項目的土地使用年限還是按照商業(yè)用地的年限執(zhí)行。這類項目中，有的使用年限只剩20年左右。在國土和房管部門的網(wǎng)站上會公布在售項目的用地情況，鄧浩志提醒購房者，要多加注意。

未來續(xù)期若要繳費買家可能多掏錢

趕集網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心負責(zé)人表示，開發(fā)商在拿地后，并不是一次性全部開工建設(shè)，而是有步驟地進行建設(shè)和銷售，從拿地、開工、建設(shè)到交房，一般要6~7年，無形中縮短了購房者的土地使用年限。

安居客房價研究中心有關(guān)人士給記者算了一筆賬，以100平米的房子為例，按2萬元/平米的均價計算，總價為200萬元。假設(shè)入住時實際使用年限剩下45年，那平均每年所攤房款約為4.44萬；而以65年的年限計，平均每年所攤房款約為3萬。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，新房土地使用年限縮水現(xiàn)象其實比較普遍，部分購房者可能會忽視這方面，但如果以后該房子作為二手物業(yè)出售，新買家會認為此類住房的投資價值減少，這個時候此類物業(yè)的價格難以提高。

克而瑞廣州首席分析師肖文曉指出，2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，可自動續(xù)期。由此可見，70年土地使用權(quán)到期后，我們將面臨土地使用權(quán)由國家無償收回或者有償續(xù)期兩大問題。其中自動續(xù)期的可能性最大，但有關(guān)法規(guī)并未規(guī)定續(xù)期的具體方式、費用。假如要續(xù)費，則意味著年限嚴重縮水的房子要提前十幾年續(xù)費。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。