武漢土地樓板價2萬遠(yuǎn)超房價 地產(chǎn)商土地焦慮癥蔓延

一線和強(qiáng)二線城市土地市場火熱的勢頭，也蔓延到武漢這種不是很冒尖的中部二線城市。

7月28日，武漢土地市場推出8宗地塊，其中位于漢陽二環(huán)濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面價達(dá)20017元/平方米，溢價率288.79%，刷新武漢單價最高地塊紀(jì)錄。在之前的7月8日，武漢剛剛拍出當(dāng)時的最高單價地塊，樓面價為18011元/平方米。

據(jù)了解，此次刷新單價最高紀(jì)錄的地塊為住宅、商服用地，容積率4.00，建筑面積12.64萬平方米，起始總價6.51億元，起始樓面價5150元/平方米。在競拍過程中，有房企一次性加價2億元，可見其饑渴。而該地塊周邊在售的樓盤均價大多在1.5萬-1.7萬元/平方米之間，繼一線和強(qiáng)二線城市之后，面粉貴過面包的行情也罕見地在武漢這個中部二線城市上演。

“和一線城市比不算什么”

“這塊地最終拍出的價格超出了預(yù)期，目前周邊在售的項(xiàng)目房價也才不到2萬元/平方米，樓面價比房價高，這在武漢非常少見。這對武漢這個還在逐漸發(fā)展的市場來說，有點(diǎn)反常。”克而瑞武漢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳洋說，近幾年武漢房地產(chǎn)市場的特征是成交量非常大，但價格增長較為穩(wěn)定，比較符合城市的發(fā)展?fàn)顩r，而地價、房價增長太快，會破壞這個城市健康穩(wěn)定發(fā)展的節(jié)奏。“所以這塊地以這么高的價格拍出來，并不是一件很好的事情。”

吳洋說，從以往武漢拍出的幾個高價土地項(xiàng)目看，后續(xù)的情況都不是特別地好，有擱置多年才開發(fā)的，有虧本銷售的，所以他對這塊地的前景不是很樂觀，“這個項(xiàng)目風(fēng)險不小，對市場肯定是不利的，是否會助推房價和地價上漲，需要觀察，再過兩周武漢還會有土拍，還會有一些優(yōu)質(zhì)的地塊出來，從目前的情況看，存在再創(chuàng)新高的可能。”

中指院華中市場研究總監(jiān)李國政則沒那么悲觀，“那塊地確實(shí)值這個價錢，它的地段好，是臨江的，可以看到江景，長江大橋、黃鶴樓都在其視線范圍內(nèi)，而且商業(yè)配套也優(yōu)質(zhì)和成熟。武漢的土地市場不存在一線城市和強(qiáng)二線城市存在的非理性問題。”李國政分析說，今年上半年，和武漢同屬于二線城市的南京、蘇州土拍溢價率平均都在100%以上，另一個二線城市合肥則超過200%，而武漢只有22%，“所以土地市場并沒有表現(xiàn)出火熱。這次和7月8日拍出的所謂地王，總價都不高，像這次的總價才25.31億元，7月8日拍出的地總價只有7億元，這樣的總價和一線、強(qiáng)二線城市比，不算什么。”

7月28日土地出讓詳情。7月28日土地出讓詳情。

碧桂園集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次拿地是集團(tuán)旗下區(qū)域公司根據(jù)自身的考量做出的正常商業(yè)行為，碧桂園此前在除武漢以外的湖北三四線城市有30多個項(xiàng)目，此次進(jìn)入武漢這個區(qū)域中心城市，是看好其未來的發(fā)展。

李國政說，這次的土拍結(jié)果，并沒有多么夸張或者說風(fēng)險很高，25億元對于銷售額超千億的上市公司碧桂園來說算不了什么，而且現(xiàn)在房企資金充裕，資金成本也低，所以對于企業(yè)來說并沒有多大風(fēng)險，“但從另一個角度講，拍出這么高的地價，對房價的助推效應(yīng)也是擋不住的。”李國政說，2014、2015年武漢住房的銷售套數(shù)都是全國第一，今年上半年住房銷售套數(shù)和面積也是全國第一，“銷量很大，庫存去化周期目前也達(dá)到歷史最低值，只有不到6個月，樓市出現(xiàn)偏緊的趨勢。”

房企尋找避風(fēng)港

關(guān)于此次武漢土拍，某央企投資部負(fù)責(zé)人稱，從大勢上看，很多房企開始從三四線城市往一二線城市聚集。

由于一線城市拿地太難，很多房企把注意力集中在二線城市，所以中部地區(qū)像武漢、鄭州今年以來都表現(xiàn)得比較熱，也漲的比較快，但這屬于補(bǔ)漲，像武漢作為二線城市里不是很冒尖的，之前的房價、地價的價格水平都比較低。隨著南京、蘇州等強(qiáng)二線城市地價也出現(xiàn)虛高，很多房企在布點(diǎn)方面開始向二線中游城市傾斜，“很多房企在上海、南京、蘇州賺到了錢，又在當(dāng)?shù)啬貌坏降兀餍员荛_這些城市到武漢、鄭州這些二線城市拿地，而且作為省會城市，武漢在中部地區(qū)算是有發(fā)展前景的了，人口吸納能力還是有的，加上之前的價格水平較低，所以也是一個很好避風(fēng)港。”

同時出讓的其他7幅地塊，位于青山濱江地塊被招商地產(chǎn)以43.56億元底價拿下，該地塊也成為青山的總價最高地塊。而位于東西湖慈惠農(nóng)場附近的一宗住宅地塊也遭到7家房企爭搶，在競拍3小時競價341輪之后被安徽瑞泰置業(yè)5.533億拿下，樓面地價4556元/平方米，溢價208.59%。本次土拍，成交7宗，流拍1宗，總成交價77.15億。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。