藍(lán)皮書：貴州房地產(chǎn)升溫 高庫存壓力減輕

貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究院7月26日發(fā)布的最新研究報(bào)告稱，預(yù)期貴州房地產(chǎn)市場需求持續(xù)增加，供給逐步恢復(fù)，交易穩(wěn)中有升。

貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社當(dāng)日共同發(fā)布《貴州房地產(chǎn)藍(lán)皮書：貴州房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.3(2016)》。藍(lán)皮書稱，貴州作為高庫存地區(qū)，“升溫”的房地產(chǎn)宏觀政策將利好房地產(chǎn)市場，從而刺激房地產(chǎn)需求。

藍(lán)皮書認(rèn)為，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)需求增加。貴州省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末貴州常住人口為3529.50萬人，城鎮(zhèn)化率為42.01%。貴州省今年的《政府工作報(bào)告》預(yù)期2016年城鎮(zhèn)化率將提高到44%，至少增加城鎮(zhèn)人口70萬人，形成的潛在需求約2000萬平方米。

分析顯示，2014年，貴州省戶籍人口為4325.49萬人，非農(nóng)業(yè)人口為709.22萬人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為16.40%，比全國平均水平低20.23個(gè)百分點(diǎn)，位居全國倒數(shù)第1。同期大于全國平均水平的有16個(gè)省份，最高為上海的90.32%，其次是北京的81.74%;西部地區(qū)12個(gè)省份中，有6個(gè)省份大于全國平均水平。

2015年貴州房地產(chǎn)市場分析及2016年預(yù)測總報(bào)告編寫組稱，“從戶籍人口城鎮(zhèn)化率來看，貴州遠(yuǎn)低于全國平均水平。”

2015年，貴州常住人口城鎮(zhèn)化率比全國低13.87個(gè)百分點(diǎn)，僅高于西藏，排位全國倒數(shù)第2，相當(dāng)于2003年全國平均水平。西部地區(qū)，僅重慶、內(nèi)蒙古高于全國平均水平，其他省份均低于全國平均水平。

藍(lán)皮書稱，貴州戶籍人口遠(yuǎn)大于常住人口，說明貴州凈流出人口較多。2006~2014年，貴州凈流出人口從231.91萬人增加到817.45萬人，增長2.5倍。2010年后，流出人口增速明顯下降，2012年為負(fù)增長，2013年、2014年分別為2.4%、4.3%。

藍(lán)皮書認(rèn)為，異地搬遷、大量的流出人口、極低的戶籍人口城鎮(zhèn)化率、較低的常住人口城鎮(zhèn)化率，為貴州增加城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造了客觀條件。“這四種類型的人口如何市民化和住有所居，是關(guān)系貴州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要議題，很遺憾，現(xiàn)在尚缺系統(tǒng)的制度安排，從而形成了巨大的房地產(chǎn)潛在需求，這些需求將逐年釋放。”

編寫組分析認(rèn)為，2016年貴州房地產(chǎn)庫存壓力低于2015年，特別是住宅商品房庫存壓力明顯緩解。在需求持續(xù)增加的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿將逐步恢復(fù)。但要注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源可能存在的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的項(xiàng)目型企業(yè)，資金需求量大。編寫組通過對貴州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的分析發(fā)現(xiàn)，近幾年，貴州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款難度逐步增加，企業(yè)更多的是借助于個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款。這種融資方式有利的方面是降低企業(yè)融資成本，弊端是社會風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦市場不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，將給購房者帶來巨大損失，如何善后處理，給地方政府帶來了挑戰(zhàn)。

藍(lán)皮書分析說，除其他資金來源占比可能存在風(fēng)險(xiǎn)外，貴州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回收速度要慢于全國平均水平。由于房地產(chǎn)開發(fā)融資具有銷售融資的特點(diǎn)，銷售回款速度決定了投資速度，銷售回款慢，企業(yè)投資新項(xiàng)目的意愿就會下降。

銷售回款速度可以用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額比投資額來反映，測算結(jié)果顯示，1999~2015年貴州房地產(chǎn)銷售投資比為76，平均來說，貴州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資要1.32年(即近1年4個(gè)月)收回;全國平均值為92，即1.09年收回投資。除2009年，貴州房地產(chǎn)銷售投資比均低于全國。銷售回款慢更強(qiáng)化了其他資金來源占比較高存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

而住宅商品房銷售回款速度大于房地產(chǎn)銷售回款速度，這表明住宅商品房銷售回款要大于辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等物業(yè)投資回款速度。1999~2015年，貴州住宅商品房銷售投資比為101(0.99年，即近1年收回投資)，全國111(近11個(gè)月收回投資)。絕大多數(shù)年份，貴州的銷售投資比小于全國水平。貴州從2009年后呈下降趨勢，2014年觸底，2015年有所恢復(fù)。

藍(lán)皮書稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況是2016年貴州房地產(chǎn)市場供給逐步恢復(fù)的關(guān)鍵。編寫組為此建議，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金使用的管理，?？顚Ｓ茫催M(jìn)度撥款;推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資，積極推行證券化中的直接融資模式;加大銀行信貸力度;注意控制非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。