環(huán)京樓市調查：房價高位上漲之下也潛伏著巨大風險

大幅上漲的數(shù)字背后，項目惜售、捂盤待漲的開發(fā)商儼然成了購房者眼中的“黑心”賣家。距離北京30公里之外的燕郊房價上漲到2.2萬元/平米，即使每平米比北京低1萬元，但“河北”的烙印讓這個價格成為“天價”。

然而，高位上漲之下也潛伏著風險，“天價”之后或許就是環(huán)京樓市的“天花板”。在業(yè)內人士看來，當環(huán)京樓市價格漲到一定程度，市場如果不再買賬，后市將難免陷入尷尬。尤其對于目前僅有政策利好，實質配套并未到位的部分區(qū)域，樓市潛藏風險更大。

瘋狂的半年

在北京工作的“北漂”小蘭，親身經歷了環(huán)京樓市的這一輪瘋狂上漲。前兩個月的環(huán)京看房經歷，讓她越看心里越沒底。

“房源挺少的，感覺每個地方都是搶房的狀態(tài)。很多售樓處都是排卡、搖號，給人一種房子很難搶到的感覺。”小蘭告訴和訊房產。

漲價惜售、一房難求的情景不斷在環(huán)京樓市上演。以燕郊匯福悅榕灣(樓盤資料)為例，上半年四次開盤，呈現(xiàn)量價齊漲態(tài)勢，一共銷售了近2000余套房源；價格從17000元/平方米漲至20000元/平方米，開盤即售罄。

環(huán)京看了一圈房子之后，小蘭的感受是，房價火爆的地方（燕郊、香河），地段位置好，但價格太高，難以承受；價格相對偏低的地方位置又太偏（永清），配套跟不上，擔心市場風險，或將來不好出手。

進入7月份，環(huán)京樓市交易量明顯減少。據業(yè)內人士分析，這一方面與開發(fā)商捂盤惜售有關，很多項目集中在下半年推盤。另一方面，4月份“廊九條”出臺之后，對市場形成一定影響，尤其住宅市場去化明顯變慢。

再者，在樓市熱潮之下，政府監(jiān)管日益嚴格，之前環(huán)京樓市很多在售項目五證不全，當下監(jiān)管嚴格之后，這一部分項目暫時無法銷售，客觀上也造成市場供應量不足。

此外，環(huán)京樓市的持續(xù)高漲，一定程度上也將一部分剛需人群擋在門口之外，他們的買房計劃“被推遲”。

風險隱現(xiàn)

一個值得關注的現(xiàn)象是，環(huán)京樓市正經歷一輪價格火爆傳導期。

這個傳導效應從火爆區(qū)燕郊、大廠、香河等逐步蔓延至固安、永清等地，原來房價洼地的永清，如今也被帶熱，成為熱點區(qū)域。以永清阿爾卡迪亞花語城項目為例，去年一期開盤（10月份左右）售價才6800元/平方米，今年4月份，3期賣到8300-8600元/平方米（精裝修），目前報價為11000-13000元/平方米。大半年時間里，房價上漲兩倍。

目前的高價位之下，對購房者而言，意味著將承受更大的壓力，后市市場需求量或將受到壓制。

接受和訊房產采訪的幾位業(yè)內人士表示，進入4月份之后，房價高企之下，環(huán)京樓市市場需求受到一定影響，后續(xù)是否有更多的需求支撐去化是一大問題。比如，永清這樣的后發(fā)區(qū)域，半年內漲幅這么大，盡管有各種政策利好，但區(qū)域配套發(fā)展還需一定時間，這么快的漲幅，實際是對后市市場的透支。一旦政策或市場發(fā)生風吹草動，可能會面臨調價風險。

鑫地產一位相關人士表示，對于燕郊、大廠、香河等地來說，價格到2.2-2.5萬元/平方米算是比較合理的范圍，如果再高出這個價格，買房人群接受就有一定抗性。

“環(huán)京樓市價格是看北京市場‘臉色’，但畢竟‘環(huán)京’不是‘北京’。盡管可以依托政策利好，但這些因素支撐的價格只是在一定的范圍之內。目前看，環(huán)京有些區(qū)域的房價漲幅明顯透支未來。”上述鑫地產人士說。

擊鼓傳花的游戲？

更為現(xiàn)實的問題是，原本作為承接首都非核心功能的環(huán)北京區(qū)域，隨著房價的不斷攀升，或許會失去其原有的價值。

長期以來，由于北京房價持續(xù)高位以及較嚴的限購政策，致使部分剛性需求和投資需求向北京周邊城市外溢。同時，隨著北京對非首都核心功能的疏解，環(huán)北京區(qū)域需要承接日益增多的產業(yè)功能，環(huán)北京樓市則成了被疏解產業(yè)人員購買新房的主要目標區(qū)域。

但是，環(huán)京樓市的火爆程度遠遠超過預估。以“北三縣”為例，先是通州成為城市副中心的消息持續(xù)發(fā)酵，再是北三縣與北京規(guī)劃統(tǒng)一的傳聞被一傳再傳，引得房價跟著一輪一輪跳漲。

在業(yè)內人士看來，盡管環(huán)京區(qū)域具有一定價值潛力，不過僅是炒概念還不足以能夠吸引人投資置業(yè)。畢竟，周邊的狀況在短時間內無法改變，而有一些規(guī)劃也只是停留在傳言中。更重要的是，北京周邊的發(fā)展最重要的任務是疏解首都功能，如果房價過高，甚至與北京齊平，對于疏解首都功能，吸納人口將是一個巨大的障礙。

毋庸置疑，環(huán)京周邊的發(fā)展和擴容，為城市建設和房地產發(fā)展增加了動力。不過，需要防范的是，這其中摻雜的過多人為炒作因素，以及房價過快上漲，一定程度上是對未來的透支。

“如果首都功能疏解的結果是房價先行，轉移出來的只是房地產，長期看，這難免是一場擊鼓傳花的游戲。”有業(yè)內人士如是說。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。