開征房地產(chǎn)稅 各方準(zhǔn)備好了嗎？

對(duì)于人們普遍關(guān)注的房地產(chǎn)稅制改革，財(cái)政部部長樓繼偉在7月23日于成都舉行的G20財(cái)長和央行行長會(huì)議稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示，應(yīng)積極推動(dòng)改革，解決收入分配問題，這是個(gè)難題，“會(huì)義無反顧去做”。

對(duì)于房地產(chǎn)稅的改革，很重要的一環(huán)就是房地產(chǎn)稅的推出和落地，自2014年國家開始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例以來，房地產(chǎn)稅的落地一直呼之欲出。“不動(dòng)產(chǎn)登記主要是明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)，而它的落實(shí)將為房地產(chǎn)稅落地做好鋪墊。房地產(chǎn)稅在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，并可能會(huì)倒逼一些存量房流入市場。”克而瑞分析師謝楊春告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

借力不動(dòng)產(chǎn)登記抑制投資需求

由于房地產(chǎn)稅是對(duì)存量房進(jìn)行征稅，因此對(duì)于投資客有一定的打擊。

“未來房地產(chǎn)稅實(shí)施后，我們預(yù)計(jì)大概抑制包括投機(jī)、投資和改善類約10%的購房需求。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向記者表示。

上海鏈家市場研究總監(jiān)陸騎麟向記者坦言，此前在傳言上海、重慶要進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)后，上海陸家嘴曾出現(xiàn)過一陣二手房高端住宅的“拋售潮”，一度讓陸家嘴片區(qū)房價(jià)有所下挫。

而房地產(chǎn)稅落地的根本一步，在于不動(dòng)產(chǎn)登記的落實(shí)和推進(jìn)。自國家2014年宣布進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，全國各地都開始進(jìn)行落實(shí)。

以上海為例，在今年初上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好本市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)工作的通知》，全面啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。在實(shí)施機(jī)構(gòu)上，上海市提出，市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各部門推進(jìn)實(shí)施統(tǒng)一登記。市規(guī)劃國土資源部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全市不動(dòng)產(chǎn)登記工作，下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記局，負(fù)責(zé)組織全市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作；整合市規(guī)劃國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理等部門承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記職能的事業(yè)單位，組建市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心，作為市規(guī)劃國土資源部門所屬事業(yè)單位，辦理具體登記事務(wù)。各區(qū)縣參照市級(jí)層面整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海不動(dòng)產(chǎn)登記落實(shí)也會(huì)對(duì)上海后續(xù)房價(jià)管理提供更好的條件，雖然并不能完全扭轉(zhuǎn)上海房價(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，但一定程度上能夠抑制各類炒房因素。

“此類政策一定程度上可以和后續(xù)管理投資投機(jī)型購房策略等進(jìn)行掛鉤，對(duì)于上海市場來說，各類資本對(duì)待樓市投資的態(tài)度并不一致，從樓市穩(wěn)健發(fā)展的角度看，通過房地產(chǎn)稅背后的威懾力和預(yù)期引導(dǎo)功能，能夠有序引導(dǎo)各類資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

全面落地還需時(shí)日

全國政協(xié)委員、中國財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康日前在三亞接受媒體采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，在走完立法程序之后，可以選擇先后實(shí)施、分城實(shí)施，在一些房地產(chǎn)市場過熱的一二線城市，可以選擇先行實(shí)施。在他看來，房地產(chǎn)稅是財(cái)稅配套改革的一部分，也是稅制現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。對(duì)于任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)國家，不動(dòng)產(chǎn)稅的問題都是無可回避的。因此，開征房地產(chǎn)稅要放在更大的角度去看，不要因?yàn)槎唐诘摹⒕植康睦_，而抵觸房地產(chǎn)稅的實(shí)施。

與賈康出席同一論壇的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉提到，目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中，這一階段可能需要3~4年時(shí)間。因此，官方涉房政策不會(huì)輕易冒險(xiǎn)，“讓我們暫時(shí)忘記不現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)稅，而是考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅等問題”。

克而瑞的一份報(bào)告提到，房地產(chǎn)稅落地還需要時(shí)日。首先，不動(dòng)產(chǎn)登記尚處起步階段，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不健全，歷史遺留問題尚待解決；其次，房地產(chǎn)稅開征事先需要通過完善的立法程序表決生效，征收范圍包括哪些群體？稅率如何厘定？究竟是單一制還是累進(jìn)制？這一系列問題需要嚴(yán)格論證；最后，房地產(chǎn)稅對(duì)于城市低收入群體影響頗大，尤其是租客群體，房屋持有成本上升將在租金中得以體現(xiàn)。

穆迪認(rèn)為，在中國，開征房地產(chǎn)稅的一個(gè)障礙，是支持稅收評(píng)估和征收的房產(chǎn)登記系統(tǒng)仍在開發(fā)當(dāng)中，中國房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入的效果尚待時(shí)日。

企業(yè)減負(fù)

房地產(chǎn)稅收制度改革中還有一個(gè)重點(diǎn)，就是行業(yè)營改增來降低整個(gè)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

樓繼偉同時(shí)提到，把遺留的某些行業(yè)，特別是金融、建筑不動(dòng)產(chǎn)、物流等行業(yè)的營業(yè)稅改成增值稅。這實(shí)際是非常有利于專業(yè)化的、方便創(chuàng)新的，包括組織形式的創(chuàng)新，比如，建筑商往往拿不出標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)票——以后會(huì)出現(xiàn)專業(yè)化的發(fā)展。

銀河證券認(rèn)為，實(shí)行“營改增”后，可以為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)。由于營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是企業(yè)的含稅銷售額，而增值稅為價(jià)外稅，以不含稅的增值部分為計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票可以抵稅，解決了生產(chǎn)鏈條中重復(fù)計(jì)稅的問題，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)起到了減負(fù)的效果，但也對(duì)企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高要求。

按照新稅制，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率由5%營業(yè)稅改為11%增值稅，不動(dòng)產(chǎn)可納入增值稅抵扣。由于建安、設(shè)計(jì)等成本納入抵扣，會(huì)激勵(lì)開發(fā)商增加精裝修房屋供給，轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)將率先享受到減稅優(yōu)惠。

中金公司一份研究報(bào)告指出，實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)有望從3960億元(營業(yè)稅)減少至3340億元(增值稅)，下降幅度約為15%。

“由于我國的房地產(chǎn)稅制體系仍然存在許多問題，除了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)征稅較為嚴(yán)重外，對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地產(chǎn)稅制體系的不斷完善，相信可以促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。