南京房?jī)r(jià)連漲16個(gè)月 一年來(lái)核心區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅接近50%

二線樓市高燒不退逼出政策拐點(diǎn)？

二線城市兇猛的房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍在繼續(xù)。7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，價(jià)格環(huán)比上漲的城市仍達(dá)55個(gè)，合肥、廈門、南京分別以4.9%、4.7%、4%領(lǐng)漲。截至今年6月，南京新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)16個(gè)月上漲！相較于去年同期，南京、廈門房?jī)r(jià)漲幅已逾30%，超過(guò)北京和廣州，火熱程度僅次于深圳。兩年前開始，二、三線城市的限購(gòu)、限貸政策大量解禁，樓市得以轉(zhuǎn)暖。如今，以廈門、南京、蘇州、合肥為首的二線城市，房?jī)r(jià)漲幅已趕超一線城市，下半年調(diào)控升級(jí)，“雙限”卷土重來(lái)的可能性變得很大。從放松到收緊，二線樓市的又一輪回似乎已無(wú)可避免。

房?jī)r(jià)兇猛

今年以來(lái)，一線樓市重啟限購(gòu)，對(duì)投資者關(guān)上大門。在股市疲弱的背景下，被壓抑的投資需求，潮水般涌向二線熱點(diǎn)樓市。3月起至今，合肥、廈門全面超越并取代深圳、上海，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅穩(wěn)穩(wěn)霸占70個(gè)大中城市頭兩名。如今已當(dāng)上老三的南京，去年下半年房?jī)r(jià)漲幅還是小碎步爬升，到了今年便如火箭般跳漲。南京房?jī)r(jià)同比漲幅31.5%，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的權(quán)威數(shù)據(jù)，然而就市場(chǎng)真實(shí)感受而言，如果無(wú)視六合、高淳、溧水這些相對(duì)而言的價(jià)值洼地，這一年來(lái)南京主城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅接近50%。

過(guò)去夠賣一年的房子，現(xiàn)在只用半年就賣掉了。數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，南京上半年新房上市量為4.9萬(wàn)套，成交總量卻高達(dá)7.5萬(wàn)套，同比去年翻了一倍。為了買房節(jié)省契稅或少交首付款，上半年南京“分手夫妻”激增四成，結(jié)婚夫妻較去年同期增加2318對(duì)，離婚夫妻卻增加6437對(duì)。

縱觀過(guò)去十年，南京核心區(qū)域平均房?jī)r(jià)從4112元/平方米上漲至今年5月的24589元/平方米，漲幅高達(dá)500%。目前，南京房?jī)r(jià)全面向30000元/平方米邁進(jìn)，熱門板塊如河西、城中等早已是單價(jià)四五萬(wàn)元的水平，甚至還有高漲態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看，一線降溫，二線瘋狂持續(xù)，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒。

換房之痛

家鄉(xiāng)在安徽，目前在南京工作的杭女士今年26歲，身為金融白領(lǐng)，月收入在12000元左右。去年7月份，杭女士和男友準(zhǔn)備用積攢的80萬(wàn)元作為首付款，在南京玄武區(qū)購(gòu)買婚房，誰(shuí)知房?jī)r(jià)突然變成一道狂飆，抱著觀望心理的杭女士，錯(cuò)過(guò)了在南京置業(yè)的最佳機(jī)會(huì)。“我看中的房子在紫金華府，99平米，離地鐵站800米，交通和學(xué)區(qū)都有保障。去年7月，該小區(qū)業(yè)主的報(bào)價(jià)在20000元左右，我和男友想再壓壓價(jià)，然而一等再等，今年6月的報(bào)價(jià)已達(dá)到30000元，一年間每平方米漲了10000元。”

按照南京最新的貸款政策，首套房首付比例是三成，一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率。以杭女士首付80萬(wàn)元計(jì)算，去年7月購(gòu)買當(dāng)時(shí)價(jià)值200萬(wàn)元的紫金華府房產(chǎn)，只需貸款120萬(wàn)元，以30年期等額本息計(jì)算，月供為6368.72元，還款可以說(shuō)毫無(wú)壓力。可現(xiàn)如今，該房產(chǎn)報(bào)價(jià)已達(dá)300萬(wàn)元，杭女士的首付需增加至90萬(wàn)元，貸款總額更是多出近100萬(wàn)元，30年期等額本息月供高達(dá)11145.26元。“實(shí)在是超出了我們的承受范圍。”杭女士焦慮地表示。

無(wú)奈之下，杭女士只得求助于在天津西青區(qū)辦小型電子設(shè)備廠的父親，將父母位于楊樓涵溪園的一套97平方米住房賣掉，以便彌補(bǔ)一年來(lái)南京房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)的“虧空”。“這也是沒(méi)辦法的事，父親也不敢相信作為二線城市的南京，房?jī)r(jià)漲幅比作為直轄市的天津高如此之多。我家在楊樓的房子戶型極佳，昌凌路也開建地鐵10號(hào)線站點(diǎn)了，可以說(shuō)是忍痛割愛。”杭女士帶著遺憾的情緒對(duì)新金融記者表示，父母拿出的這200萬(wàn)元房款，讓她和男友特別感動(dòng)。“二老為了我們順利在南京結(jié)婚成家，搬進(jìn)了西青廠里的簡(jiǎn)易板房。雖說(shuō)他們身體還算硬朗，可我們實(shí)在過(guò)意不去，等在南京安好家，就把他們接過(guò)去。”

調(diào)控再來(lái)

面對(duì)高燒不退的房?jī)r(jià)，部分二線城市開始收緊房貸。6月30日，領(lǐng)漲全國(guó)的合肥首先開展調(diào)控，二套房首付比例提高到五成，而且認(rèn)房又認(rèn)貸，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放公積金貸款。7月15日，廈門市國(guó)土房管局發(fā)布通知，宣布自當(dāng)日起調(diào)整信貸政策，主要措施依然是限貸。

緊跟合肥和廈門的腳步，7月14日南京也傳出二套房首付將提高到六成的消息。然而，南京市官方隨即明確表示，從未接到過(guò)此類通知。當(dāng)?shù)劂y行人士對(duì)新金融記者表示，目前南京首套房首付比例依舊是三成，二套房是45%，首套房利率最低9折，二套房維持上浮10%不變。

南京玄武區(qū)某鏈家門店的資深經(jīng)紀(jì)人張濤透露，近期確實(shí)聽到樓市調(diào)控的風(fēng)聲，但仍屬于傳言程度。“不過(guò)，利率打折目前確實(shí)已很難做到，都是執(zhí)行基準(zhǔn)。我們預(yù)測(cè)，南京房?jī)r(jià)將從狂奔轉(zhuǎn)變?yōu)槠骄徤蠞q，一年漲三四成的瘋狂很難再出現(xiàn)了。”

公開資料顯示，南京市在拿地層面已推出“限漲令”“熔斷土拍”“地價(jià)溢價(jià)率超過(guò)45%部分不計(jì)入房?jī)r(jià)參考范圍”“嚴(yán)格限制房?jī)r(jià)審批”等調(diào)控政策。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短暫沉默后又有抬頭之勢(shì)。

二線熱點(diǎn)樓市的情況正在逼迫調(diào)控步步趨緊。南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士馬駿認(rèn)為，南京樓市成交量中，投資占很大比例。“若這么多成交的房子不能再次進(jìn)入市場(chǎng)流通，哪兒來(lái)的資金繼續(xù)推動(dòng)新的購(gòu)買？”他建議地方政府限制貸款比例，倒逼投機(jī)者遠(yuǎn)離，還樓市健康環(huán)境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。