連發(fā)三文評樓市 新華社釋放出哪些信號？

    編者按：中國經(jīng)濟增速走“L”型的時候，部分城市房價卻一飛沖天。今年以來，地王數(shù)量不斷刷新紀錄更令人咋舌。上周五公布的二季度GDP增速同比持平一季度，房地產(chǎn)投資的慣性增長正是核心動力之一。

樓市表現(xiàn)可以反映中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、國企改革的進程。相應(yīng)地，其中的問題也是層層嵌套。在樓市銷售量價增速雙雙連月回落的檔口，市場激辯樓市景氣期是否已經(jīng)過去？實際上，更直接的問題是，一旦政府加杠桿托底經(jīng)濟L型的情況出現(xiàn)些微的變化，過高的樓市杠桿會帶來多大的危機？

本周二到周四，新華社連發(fā)三篇時評，講中國樓市的現(xiàn)狀。綜合來看，中國樓市問題雖然尚未到危如累卵的地步，但在經(jīng)濟新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，面對積重難返的舊問題和層出不窮的新問題，宏觀調(diào)控的分寸和政策落實的力度實在是執(zhí)政智慧的莫大考驗。當然，還得有些運氣。

新華社三評論：19日：一評樓市變局：警惕繁榮背后有風(fēng)險；20日：二評樓市變局：小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴；21日：三評樓市變局：“去庫存”要打持久戰(zhàn)。

猜測一：更多城市或通過降信貸杠桿控房價

《一評》中，新華社稱，本輪部分城市房價暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動有關(guān)。房價過高背后最值得警惕的風(fēng)險是過高的金融杠桿。

根據(jù)該評論，雖然加杠桿雖然有助于消化房地產(chǎn)庫存，但杠桿過高令房子變成金融產(chǎn)品，泡沫就會滋生、蔓延樓市、金融體系甚至整個經(jīng)濟體。因此，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過度杠桿化的苗頭，就必須消滅。

如何防止房地產(chǎn)過度杠桿化，除了“因城施策”的老生常談，從宏觀調(diào)控層面，該評論指出：

防范住房金融風(fēng)險，關(guān)鍵要繼續(xù)實施逆周期的宏觀調(diào)控政策，并加快相關(guān)領(lǐng)域改革，以便釋放更多合理的新需求，并調(diào)整供給以匹配新需求。針對下半年和明年可能出現(xiàn)的市場短期調(diào)整，宜采取“細水長流”的調(diào)控策略，不宜“頻施一攬子猛劑”，把握好貨幣、財稅、土地等政策的出臺時機、節(jié)奏和力度，協(xié)調(diào)搭配，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)。

今年上半年，一線京、滬、深，二線四小龍“廬、鷺、蘇、寧”等城市的政府監(jiān)管層多措并舉控房價。或許，到下半年，降低信貸杠桿將成為更多城市為房地產(chǎn)市場降溫的重要方案。

猜測二：國企央企搶地王勢必有所收斂

根據(jù)《二評》，新華社針對上半年的“地王頻現(xiàn)”至少羅列出四大問題：

1）近九成異常交易地塊沒有報備，市場信息有失真，不少地王身世成謎。

2）國企央企成為地王主力，必須直面其“在改革重組中爭取賬面好看”的問題，給予分析引導(dǎo)。

3）對開發(fā)商來說，風(fēng)險還是在過度杠桿：

在當前相對寬松政策下，部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價上漲自我解套；在積極擴張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解？

4）后患無窮：

一方面，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化、豪宅市場去化壓力劇增。另一方面，很多“地王”項目要想上市盈利，未來兩年房價必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100％或更多。這里面包含產(chǎn)業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險以及國有資本流失風(fēng)險，不能視而不見。

據(jù)媒體6月報道，央企“地王”的瘋狂讓監(jiān)管層坐不住。繼住建部召集開發(fā)商座談之后，國土部也出來喊話為土地市場降溫，國資監(jiān)管部門近日亦“約談”了相關(guān)國企央企，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。

央企借地保命是怎么一回事？據(jù)《華夏時報》6月下旬報道來梳理，主要是這么個邏輯：

當前地產(chǎn)央企“退出并購潮”來襲，許多地產(chǎn)業(yè)務(wù)不夠“發(fā)達”的央企非常擔心自己即將成為被并購的對象。為了在并購浪潮中生存下來，這些央企只能在“留給自己不多的時間里”快速做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這就意味著這些央企存在迫切拿地的需求。

更重要的是，地產(chǎn)企業(yè)高價拿地可以較好地為地方政府“補充”財政收入，“地王”使部分地方政府和開發(fā)商的利益保持一致。

央企‘地王’憑借國企背景獲得低息貸款，拿高價地，這意味著用更高的成本、更大的代價去經(jīng)營，按照目前一二線城市高價‘地王’頻出的狀況，房價必須要漲一倍左右，多數(shù)地王才能解套。

新華社時評指出，不可聽任國企央企“地王輪流坐，下周到我家”的現(xiàn)象繼續(xù)，但并未就如何約束給出具體指引。從近期監(jiān)管層表現(xiàn)看，他們頻繁運用的方式是“約談”，但專家指出，滅地王的關(guān)鍵在“財稅體制改革”。

猜測三：下半年將有更多去庫存的細化政策出臺

《三評》回到了房地產(chǎn)市場最根本，也是人人都看得見的問題——去庫存。

當前的現(xiàn)狀是，第一、部分二線城市和三四線城市庫存總量仍在高位。第二、相比住房，商業(yè)地產(chǎn)去庫存問題更大。

該評論指出，化解樓市庫存，無論國家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統(tǒng)思維，科學(xué)規(guī)劃，細化政策。

比如，讓新市民不再為購房猶疑，基本公共服務(wù)的全覆蓋就需要“加速跑”，免除他們的后顧之憂?；馍虡I(yè)地產(chǎn)存量，地方政府應(yīng)合理把控土地供應(yīng)節(jié)奏，不能一邊庫存高企，一邊大量批地。部分省市明確提出“商改住”政策，那么一旦改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什么，是按照起拍價還是參考周圍其他地塊的價格等，都需要政策進一步細化。

由于人口凈流出是樓市去化難的關(guān)鍵之一。評論指出，去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。

事實證明，加杠桿只會導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

繼全面放開二胎之后，為尋找人口“新紅利”，最新的消息是，中國計劃設(shè)立移民局類似機構(gòu)來吸引海外人才。彭博報道援引知情人士稱，公安部可能通過合并及擴大邊境防控和出入境管理部門來創(chuàng)立移民局，這個新機構(gòu)可能在年底前成立。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。