中金報(bào)告：中國(guó)樓市未來(lái)三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，6月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)收窄，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。一線(xiàn)城市漲幅走高，二、三線(xiàn)城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，二線(xiàn)熱門(mén)城市中，合肥、廈門(mén)、南京繼續(xù)領(lǐng)跑。

中金公司今日發(fā)布了關(guān)于未來(lái)30年中國(guó)樓市前景的研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，新房銷(xiāo)售量已處于高位，預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)入長(zhǎng)期下行通道；但銷(xiāo)售額將持續(xù)上揚(yáng)，“北上廣深”的成交均價(jià)更是加速上升，將在2050年達(dá)到70,000元/平方米；房?jī)r(jià)雖高于均衡值，但鑒于房?jī)r(jià)過(guò)去10年增速緩于人均GDP增速，長(zhǎng)期仍有上行空間。

新房成交量逐漸下降但銷(xiāo)售額持續(xù)走高

報(bào)告分析稱(chēng)，從全國(guó)層面來(lái)看，新建商品住房成交量在2016年后維持在11~12億平方米，2020年后進(jìn)入下行通道，降速先增后緩，2040年后穩(wěn)定在7億平方米左右。其中超高能級(jí)和高能級(jí)城市成交量先增后降，其他城市則持續(xù)下滑。

中金報(bào)告：中國(guó)樓市未來(lái)三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

（報(bào)告定義“北上廣深”為超高能級(jí)城市，重慶、武漢、成都、天津、蘇州、長(zhǎng)沙、南京、杭州、合肥、鄭州、青島、沈陽(yáng)、西安、寧波、大連、福州、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、廈門(mén)這21個(gè)城市為高能級(jí)城市。）

然而，未來(lái)全國(guó)新房成交金額將持續(xù)走高，到2050年達(dá)到20萬(wàn)億人民幣左右。各級(jí)城市間持續(xù)上漲的銷(xiāo)售額變動(dòng)規(guī)律基本一致。

成交均價(jià)亦將逐步上行，全國(guó)新建商品住房成交均價(jià)2050年將達(dá)到30,000元/平方米，剔除了通貨膨脹因素后的“不變房?jī)r(jià)”將達(dá)到15,000元/平方米。超高能級(jí)城市的名義房?jī)r(jià)和不變房?jī)r(jià)均呈加速上升態(tài)勢(shì)，至2050年分別達(dá)到70,000元/平方米和42,000元/平方米；高能級(jí)和中能級(jí)城市名義房?jī)r(jià)均呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但不變房?jī)r(jià)增速逐漸放緩；而低能級(jí)城市盡管名義房?jī)r(jià)增長(zhǎng)同樣呈現(xiàn)上漲，但不變房?jī)r(jià)將在2035年到達(dá)拐點(diǎn)，之后穩(wěn)定在6,000元/平方米左右。

中金報(bào)告：中國(guó)樓市未來(lái)三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

人均GDP支持的上漲房?jī)r(jià)：絕對(duì)房?jī)r(jià)和租金回報(bào)率僅居世界中游

中金報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)往往隨人均GDP增長(zhǎng)而聯(lián)動(dòng)上漲，二者長(zhǎng)期存在顯著正相關(guān)關(guān)系。考慮到中國(guó)的人均GDP正處于快速擴(kuò)張階段，未來(lái)房?jī)r(jià)存在一定的基本面支撐，仍可能有較強(qiáng)的上行空間。過(guò)去十年中國(guó)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率為8.6%，但人均GDP增長(zhǎng)率高達(dá)14.2%，中國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)人均GDP的增長(zhǎng)速度尚有空間。

中金報(bào)告：中國(guó)樓市未來(lái)三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

從住房的居住屬性著眼，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)往往反映出住房價(jià)格是否超過(guò)了居民家庭的承受能力。對(duì)比全球各大城市的房?jī)r(jià)收入比，北、上、深的房?jī)r(jià)收入比僅次于倫敦。

但中金分析認(rèn)為，中國(guó)的國(guó)民儲(chǔ)蓄率幾乎是國(guó)際平均的水平的兩倍，而實(shí)物資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)為主）的占比也高于國(guó)際平均水平，都會(huì)推升房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間。因此，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)并不能客觀反映中國(guó)家庭的住房購(gòu)買(mǎi)力。

中金報(bào)告：中國(guó)樓市未來(lái)三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

在修正了儲(chǔ)蓄和置業(yè)傾向的差異之后，北、上、深等城市的房?jī)r(jià)收入比修正值已接近全球平均水平，廣州甚至處于較低水平。

中金報(bào)告：中國(guó)樓市未來(lái)三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

另一方面，從住房的金融資產(chǎn)屬性著眼，中國(guó)城市的租金回報(bào)率似乎遠(yuǎn)低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房產(chǎn)稅這一因素的影響后，北上廣深的租金回報(bào)率也僅處在全球中游水平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。