地王加身 上海中小戶型主動豪宅化

高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊，如何才能實現(xiàn)保本？答案自然指向了做高端豪宅。

意料之中，7月14日成交的上海虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊，成為了豪宅隊伍里面的新成員。剔除不可售面積，實際可售部分樓板價高達8.9萬元/平方米。

拍賣結束，“未來保本售價預計高達12萬元/平方米”的定論已經在坊間流傳。開發(fā)商方面亦有無奈。“具體做什么產品目前還沒有確定，肯定是做高端產品的，中低端產品賣不起這個價格，肯定是要虧本的。”新城控股副總裁歐陽捷對外回應。

值得注意的是，中小戶型占比的要求在近期地塊中紛紛出現(xiàn)。從5月18日周浦地塊、6月1日寶山顧村地塊再到7月1日松江方松街道地塊直至本次虹口區(qū)涼城街道地塊，出讓方都提出了中小戶型住宅面積的占比要求，從60%-80%的占比不等。而要求也正符合“70/90”政策中的相關規(guī)定——中心城區(qū)要不低于70%，郊區(qū)不低于60%，部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高到70%的要求。

豪宅化難以避免，是時代周報記者采訪中業(yè)內人士給出的一致看法。而高地價倒逼下爆發(fā)的中小戶型“豪宅化”在緊繃了住宅置換鏈條的同時亦增加了中低收入人群的購房壓力。

上海豪宅熱

就目前來看，上海的豪宅市場并非有價無市。上海蘇河灣華僑城項目更是在近期成交了一高達34.49萬元/平方米的聯(lián)排別墅，創(chuàng)下上海新房市場有史以來最高單價紀錄。

這不是個案。上海鏈家市場研究部近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年上?？們r在1000萬元(人民幣，下同)以上的一手豪宅共計成交5041套，已達去年全年成交量的六成以上。

2015年被譽為豪宅元年—上千萬級豪宅以超8000套的交易量收官。而今年即便有著3·25新政的約束，上海千萬級別豪宅僅用了6個月就完成去年三個季度才達到的數(shù)量。

參照數(shù)據(jù)，上海千萬級豪宅月均成交量已高達840套，較去年月均水平高出172套，漲幅相當明顯。按此速度，成交量將會超越去年，再創(chuàng)新高。

除了旺盛的市場需求外，強烈的看漲預期也成為上海高端住宅市場持續(xù)“高燒”的一大原因。

以5月中旬保利周浦地王項目為例，成交樓板價為4.36萬元/平方米，外界測算保本價約7.9萬元/平方米。而按照一般開發(fā)進度來看，項目需要在一年半到兩年時間入市。這也意味著彼時周浦的房價將有可能被“拉高”到近8萬元/平方米的水平預期，而這樣的房價水平相對于市中心區(qū)域的部分項目來說，差距并不大。如此一來，使得現(xiàn)階段的豪宅市場無法淡定，提價成為通行的辦法。

事實上，不少項目已經作了提價。據(jù)時代周報記者了解，位于徐匯區(qū)的尚匯豪庭二期網上報價達8.8萬元/平方米，較前期房源上漲了10%。

土地市場的燥熱自然成為豪宅市場狂熱的另一大主要原因。“天價拿地”意味著日后樓盤的高價入市，這在一定程度上助推了熱點城市的豪宅化進程。

有評論認為，高地價推動房價上漲的模式實際是透支市場購買力和區(qū)域成長空間的做法。如果后市進行調整，該類區(qū)域將面臨較大沖擊。

拐點來臨

而在上海外圍區(qū)域都將進入豪宅化趨勢的當下，市中心的豪宅自然被賦予將愈演愈烈的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從上海豪宅市場的發(fā)展來看，隨著中外環(huán)間的豪宅項目供應規(guī)模增加，未來一段時間內豪宅價格還會出現(xiàn)明顯的上升趨勢。此外，《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》的出臺將有望進一步帶動上海豪宅市場的上升空間。

不過，眼下的豪宅化并非沒有風險。

7月15日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是一大佐證。房地產關鍵數(shù)據(jù)全線放緩局面在持續(xù)。1-6月份，全國房地產開發(fā)投資同比名義增長6.1%，增速比1-5月份回落0.9%。

按照中信證券報告，當去化速度上升到高點后會出現(xiàn)向下調整，調整底部銷售去化速度和2016年年初（出臺降低首付比例之前）相似。

報告中也對房價快速上漲帶來的金融性風險做了提示。根據(jù)報告所述，2014年以來上海新增個人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續(xù)增加，截至2016年4月份新增個人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達206.39%。如果市場調整，銀行資產價格縮水，金融風險增加。

7月6日，中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報告》更是預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會進入一個短期調整期。報告指出，市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉向兩極分化進一步加劇，貨幣政策對房地產的刺激動力正在減弱。這種情況的出現(xiàn)在于熱點城市房價過高，一般民眾根本無力進入市場。

而這些信息無疑發(fā)出了這樣的一個重要信號：房價的調整短期或又會開始。

據(jù)時代周報記者了解，目前，國土資源部等多部委已經向熱點城市打了防止地王頻現(xiàn)的“預防針”，遏制地王頻現(xiàn)刻不容緩。

更值得關注的是，為了避免樓市中的金融風險，銀行、金融機構對于房企的開發(fā)貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期短期貸款。

在業(yè)內人士看來，支持房價與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前面二大關鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價攀升的基礎將不復存在。

不過對于這一波地王潮下誕生的中小戶型豪宅來說，競爭只是剛剛開始。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。