螺紋鋼已經(jīng)漲了一年了，10月中旬的
市場價格顯示稍微有些回落，但依舊保持在高位，5756元/噸的
價格和去年同期的3752元/噸相比，漲幅超過一半。
而水泥的價格還在漲，過去兩個月，多地水泥廠密集調(diào)價。在
華北負責某安置房項目招采工作的老秦，不到10天時間，收到了兩張水泥調(diào)價函，9月24日上調(diào)100元/噸，10月12日上調(diào)100元/噸，現(xiàn)在每噸650元的價格，比兩個月前漲了超過4成。
其他建材也都在不同程度地漲價。
某國企建筑商成本合約部負責人周昌向經(jīng)濟觀察報提供了一組數(shù)據(jù)，與今年3月份相比，生石灰、鍍鋅鋼管漲價都在40%以上，球墨管、水泥管、水穩(wěn)材料、瀝青等的漲幅則在8%-20%，“目前還在漲，每天一個價”。
建材漲價的重拳后還跟著供應短缺。
某房企華南分公司副總經(jīng)理黃生甚至不用走進工地，只要遠遠地看著塔吊不動，他就知道今
天鋼筋沒來貨，工人又沒工開了。因為鋼筋、水泥短缺，工地近一個月來已經(jīng)多次停工。
“前段時間鋼筋根本就買不到。”看著施工進度因為建材短缺而不斷延緩，黃生非常焦慮，這意味著交樓可能受到影響。
前端：供應商的價格是如何漲起來的
進入冬季，老秦預料建材價格肯定要漲一波的。從業(yè)多年，對他來說，建材冬季漲價早已不是新聞。“北方冬季，考慮到要節(jié)能、控污染，很多重污染廠家都會被限產(chǎn)。這時候肯定物以稀為貴，廠家自身系統(tǒng)成本增加，自然要下轉到需求單位。”他估計，正式進入11月供暖季，還得再漲一波。
從2017年開始，環(huán)保部加強對大氣、水、土壤這三大領域的污染治理，尤其是京津冀及周邊地區(qū)秋冬季大氣污染綜合治理。今年也不例外，其中，屬于兩高企業(yè)的水泥廠、
鋼鐵廠是重點限產(chǎn)對象。
10月27日，
唐山市啟動重污染天氣Ⅱ級應急響應，其中要求包括
首鋼在內(nèi)的22家鋼鐵企業(yè)限產(chǎn)或停產(chǎn)，13家水泥熟料企業(yè)以及96家水泥粉磨站自主減排或實施生產(chǎn)調(diào)控。
而今年的環(huán)保嚴查，也疊加了另一重因素：要保障冬奧會期間的空氣質(zhì)量。8月份以來，已有
河北、
山西、
內(nèi)蒙古等省自治區(qū)的多地政府發(fā)文要求配合做好冬奧會期間空氣質(zhì)量保障工作，加強重點用煤企業(yè)管控。
多個位于環(huán)?？諝庵卫矸秶鷥?nèi)的供應商向經(jīng)濟觀察報表示，水泥廠、
鋼材產(chǎn)量下降后，市場供不應求，價格上漲。
華北地區(qū)某鋼鐵經(jīng)銷商趙梓反映，9月以來，給他們供貨的鋼鐵廠有兩條生產(chǎn)線曾經(jīng)停了半個月，而該鋼鐵廠一共有七條生產(chǎn)線，此前還入選工信部綠色工廠名單。與此同時，數(shù)據(jù)顯示，過去一個月，螺紋鋼價格曾突破6000元/噸
田子負責河北一家混凝土廠的銷售，由于周邊小的水泥廠幾乎都停產(chǎn)了，現(xiàn)在就連他們都很難拿到水泥進行加工生產(chǎn)。迫于原材料、電價等上漲的壓力，從業(yè)十年來，她第一次在標的階段向客戶發(fā)去了調(diào)價函，告知對方，混凝土上調(diào)100元/立方米，“往常要是在浮動范圍之內(nèi)的，工廠能承受的都不會給各個項目調(diào)價，現(xiàn)在真的已經(jīng)超出了我們的承受范圍了”。另一方面，田子所在的混凝土廠也收到了限電通知。往年，作為環(huán)?？冃гu級還算不錯的企業(yè)，他們甚至在空氣質(zhì)量二級預警的時候，都能為確保重點工程的供貨照常開工。如今工廠隔三岔五就要停工，田子夾在承建商和工廠之間，倍感壓力，“工地不想停，但是政府環(huán)保限電不讓干，現(xiàn)在項目上都缺料缺大了，天天在催貨，但是咱也不敢干呀”。
馮偉所在的華東地區(qū)某陶瓷廠頭一回遇到了限電停產(chǎn)的情況。
國慶假期后，負責陶瓷廠銷售的馮偉發(fā)現(xiàn)，公司兩個窯爐只剩一個在正常運作，另一個則響應當?shù)卣南揠娬?，停了。他說，原本按規(guī)定是兩個窯爐不定時停電，但是由于窯爐作業(yè)需要保持恒溫，協(xié)商之下，政府同意讓他們以停掉一個窯爐的代價換取另一個正常開工。
8月以來，多地拉閘限電，馮偉所在省份今年上半年能耗雙控兩項指標的完成情況均為紅色一級預警，意味著完成全年能耗雙控目標的形勢非常嚴峻。
限電要求下，兩窯一開一停，陶瓷廠的產(chǎn)能自然下降了一半。雖然馮偉的公司目前還沒有上調(diào)陶瓷的價格，但是他預估下一階段的訂單可能要漲價，因為電價在漲，天然氣價格在漲，原材料泥沙價格也在漲。
建材產(chǎn)業(yè)鏈是一個環(huán)環(huán)相扣的運作系統(tǒng)，身處其中，誰都逃不開漲價的旋渦。以混凝土為例，其基礎材料包括水泥、摻合料、砂石料、礦粉、外加劑，當這些無一例外都漲價之后，混凝土的價格自然水漲船高。
老秦報出一串數(shù)據(jù)，過去半年，礦粉每噸上漲了65元，外加劑母液每噸上漲了1000-1200元，砂石上調(diào)了10元/噸。綜合下來，混凝土價格上漲70-80元/方。
而位于建材產(chǎn)業(yè)鏈最前端的，無疑是煤炭、天然氣等燃料，這也成為這一輪建材價格狂飆的原點之一。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，過去一年，焦煤市場價格漲幅超過200%，焦炭、液化天然氣等價格漲幅超過100%。
馮偉說，現(xiàn)在工廠只有一個應對之策，就是“挺過去”。由于他們接的多是定制訂單，價格早已敲定在合同里，所以成本樣樣漲，唯獨價格漲不了，此刻正是艱難之際。并且，關掉一個窯爐后，他們也沒有遣散工人，而是將兩處的人員合并到一處生產(chǎn)。現(xiàn)在，馮偉寄盼于新訂單的價格上調(diào)，他目前正在洽談中。
從業(yè)十年，田子第一次感嘆這份工作不好干，她理解承建方的苦處，也深知工廠的難處，目前工廠停工，工人放假，訂單接不了，田子也只有基本工資。10月中旬開始，明顯的物價上漲讓她覺得這股壓力甚至蔓延到了生活中，電話那頭，她不時陷入沉默，孩子的嬉鬧聲中夾雜著她輕微的嘆息。
層層傳導：夾縫中的承建商
從生產(chǎn)者到經(jīng)銷商，價格傳導的下一步是承建商，他們處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中端，一手牽起上游的供應商，一手牽起下游的開發(fā)商，需要承受成本上浮、現(xiàn)金流和工期緊張三重壓力。
眼瞅著建材價格季節(jié)性地漲漲跌跌，老秦坦言，沒有什么好辦法，只能提前往倉庫里存一點貨或者給廠家打一筆款，鎖貨。其實各個施工單位都在想辦法存一點，不過總不可能指望著囤一次便一勞永逸，畢竟倉庫空間有限，資金也有限。
至于鎖貨，確實可以保障承建商在一段較長的時間里按照鎖定的價格來提貨，不過遇上鋼筋等價格隨著期貨市場時時變動的商品，鎖貨就不管用了，供應商一般都會要求有調(diào)價余地。比如老秦現(xiàn)在經(jīng)手入庫的混凝土單價已經(jīng)比定標時每立方米貴了差不多80元。如果一個項目需要10萬方混凝土的話，意味著成本就要多出800萬元。“只能相對減少一部分的成本。”老秦告訴經(jīng)濟觀察報，“有些無法避免的就沒有辦法了，只能隨著市場來。”
多出的成本有可能需要承建商自行消化。
作為開發(fā)商，黃生告訴經(jīng)濟觀察報，他們跟承建商一般會有兩種合同模式，分別為固定單價式以及可調(diào)差式。固定單價式，就是說如果市面上建材價格的波動在施工單位可承受范圍之內(nèi)，比如鋼筋漲價10%以內(nèi)，他們一般都會選擇自行消化掉那部分成本，不過這種情況下，承建商的各項投標價格都會高一些。
可調(diào)差式，也就是給建材設定某個漲價閾值，一般情況下合同約定范圍是5%，如果建材價格漲幅在5%以內(nèi)，都需要承建商自行承擔。
周昌負責核算的項目，與業(yè)主簽訂了固定單價式合同，這意味著他們要自行消化所有額外增加的成本。至于成本的增幅，他向經(jīng)濟觀察報提供了一組數(shù)據(jù)，與今年3月份相比，生石灰、鍍鋅鋼管漲價都在40%以上，球墨管、水泥管、水穩(wěn)材料、瀝青等的漲幅則在8%至20%間。
雖然他們參與的是“千年大計、國家大事”項目建設，但并沒有建材特供，“全部和市場接軌”，并且，由于雄安整體處于大規(guī)模建設中，建材需求量更大、更集中，也更難購買，有時候價格比較高。
價高之外，建材短缺也是橫亙在他們面前的另一道難題。周昌告訴經(jīng)濟觀察報，周圍很多水泥廠和石灰廠都停工了，為了保證工期，他們都得拿著現(xiàn)款去買材料，“價高者得，錢先到賬先發(fā)貨”。
在采訪過程中，不少供應商都會優(yōu)先給現(xiàn)款支付的客戶供貨，也有某些建材會直接要求現(xiàn)款提貨。
現(xiàn)款提貨無疑會打亂以往的付款節(jié)奏，給承建商的現(xiàn)金流帶來不小的壓力。林舒在某國企建筑企業(yè)中從事成本核算工作，她介紹，以往的付款方式是以月為單位，每月固定某個日期盤點過去一個月入庫的物料，雙方確認無誤后，在接下來的20個工作日完成付款，也就是說，貨款會滯后一個月時間。
而這段時間，騰挪資金的壓力全都匯集在承建商身上。
如前所述，建材價格上漲的壓力從廠家、經(jīng)銷商步步傳導至總攬工程建設的承建商身上，最后才是開發(fā)商。而開發(fā)商將工程打包給承建商之后，一般都是事后付款。“你讓開發(fā)商提前給施工單位現(xiàn)金去買鋼筋是不可能的，因為你緊張，開發(fā)商的資金比你更緊張。”黃生說。
林舒告訴經(jīng)濟觀察報，這期間的資金騰挪，有時候只能靠工程負責領導先墊資，然而有錢也未必買得到建材。
周昌介紹，雄安正處于大規(guī)模開發(fā)建設階段，百余個項目施工正酣，都需要水泥和石灰。因此，各家施工單位都在爭奪這兩項原料，市場缺口更大。
供應不足導致工期滯后，還進一步推漲了建材價格，為了更快送貨，大家只能支付比原先市場調(diào)研時更高的價格，確保在合同期限內(nèi)完工。
終端：開發(fā)商保交樓壓力大
由于中國商品房特殊的預售機制，一般房地產(chǎn)項目預售時，房屋建設才剛剛開始，因此，即使后期建安成本上漲，也無法更改之前的售價，某種程度上，開發(fā)商處于建材漲價的末端，建材漲價以及工期延緩的壓力最后都匯集到開發(fā)商身上。
事實上，不管簽訂的合同是固定單價式還是可調(diào)差式，只要建材市場的價格漲得兇起來，開發(fā)商還是要跟承建商一同承擔，“施工單位不可能幫你蓋一層房子，就虧一層房子的錢，人家也要養(yǎng)家的，對吧？”黃生說。
因此，在黃生看來，跟承建方簽可調(diào)差合同會更加省事，畢竟遇上漲價了，施工單位還可以按照合同把成本傳導給開發(fā)商，這樣起碼能保證工程順利推進。而固定單價式，施工單位如果虧慘了，很可能會影響到工期進展，并且最終開發(fā)商也還是得給他們調(diào)價。
眼下，除了接受不斷上漲的建材價格，黃生別無他法，“現(xiàn)在是降不了建安成本的，因為房企發(fā)展了這么多年，對成本的控制已經(jīng)達到了極致，包括對房子每一平方的鋼筋用量，乃至門窗比、園林裝修限額的計算。此時想壓縮成本，只會犧牲品質(zhì)”。
作為工程負責人，黃生深知按時交付的重要性?？⒐浒敢约敖粯菍﹂_發(fā)商來說是兩個非常重要的節(jié)點，不僅涉及到與業(yè)主簽訂的合約，而且對企業(yè)的形象影響重大。
這種保交付的壓力也不間斷地從公司內(nèi)部傳導過來，從項目開工伊始，黃生就需要提交工程的每日進度以及每周進度情況表到公司內(nèi)部群里。
在房企的組織架構上，除了項目工程部，還設置了
其他部門對工程進行多重監(jiān)督，比如運營部和內(nèi)審部。而在距離工程竣工備案還有9個月時，公司的內(nèi)審部就會介入到項目中，著手辦理竣工備案事宜。
此外，項目交付之后，公司品牌部還會對交樓的準時性，以及滿意度進行調(diào)查。這一切，也都納入了對項目工程部的績效考核中。
現(xiàn)在，黃生負責的華南某項目不可避免地出現(xiàn)了因建材短缺而影響工程進度的情況。按照往常，施工單位5-6天可以完成一層樓的主體建筑，但是最近一個月來，黃生發(fā)現(xiàn)建筑進度開始在7-8天之間徘徊，有時候甚至需要9天。而一看施工記錄，黃生就知道，要么是因為鋼筋沒到貨，要么是因為混凝土短缺。
有時候一個小小零部件的缺失都很致命，工程的順利推進需要各個環(huán)節(jié)嚴絲合縫的配合，例如，樓板的澆筑需要多種鋼筋搭配著使用，包括光圓的，螺紋的，還分不同等級，不同標號，哪怕只缺一兩種，整層樓的施工進度也會受影響。
雖然目前還不至于延期交付，但黃生已感到壓力，“有經(jīng)驗的開發(fā)商，一般不會在銷售合同里面把交樓時間掐得那么死，都會給自己預留空間，但是目前這個空間也在不斷被蠶食”。
黃生表示，現(xiàn)在到了檢驗各家房企內(nèi)功修煉的時候，不管是憑借口碑在建材市場上爭取到更多供應，還是從決策層開始判斷好市場走勢，審慎拿地。
不過，眼下他也不知道供應短缺的局面會持續(xù)多久，他盤算著，如果只是這短短的一兩個月還好，但是想到整個限產(chǎn)限電的大環(huán)境，他不免又遲疑了。
來源：經(jīng)濟觀察報
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
