上半年居民房貸創(chuàng)新高 一線城市下半年或再造地王

下半年隨著一線城市中心地段地塊的放量供應，以及房企資金的充裕，土地市場勢必還會出現(xiàn)地王涌動的狀況。

按照正常節(jié)奏，央行將在本周公布6月份信貸數(shù)據(jù)。

近期多機構對6月信貸數(shù)字作出預測，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，包括國海證券、華融證券、中信證券等在內的16家機構預測6月新增人民幣貸款將小幅回升，預測均值為10281億元。

21世紀經(jīng)濟研究院發(fā)現(xiàn)，今年前5月新增人民幣貸款已達6.15萬億。如此算來，上半年信貸規(guī)模突破7萬億，幾無懸念。其中，住戶部門中長期貸款占比接近一半。

2011到2015年這5年間，我國每年的新增貸款都在增長，從2011年的7.5萬億元到2015年的11.7萬億元，但比數(shù)字的增長更能反映問題的是貸款結構的變化，主要是住戶部門中長期貸款和非金融企業(yè)貸款的此消彼長，這兩者從2011年的1∶3.5發(fā)展到2015年的1∶2.4，進而是今年前5月的1∶1.9，兩項數(shù)據(jù)的趨近預示著房價處于上漲通道。

住戶部門中長期貸款的快速增長也傳導至房企到位資金的增長。今年以來，房企到位資金從1-2月的負增長一躍而上為1-5月的增速16.8%，4月開始個人按揭貸款增速更是超過50%。

而從上半年各大主力房企購地情況來看，恒大、保利等大型房企購地總價只占上半年銷售收入的20%，萬科則不到20%。自有資金充足，再加上市場上流動性充裕，表明下半年的土地市場仍有一番動靜。

1．上半年住戶部門中長期貸款或接近去年全年

今年前5月的信貸像坐上了過山車，從1月的2.5萬億天量到2月的7266億，再飆升至3月的1.37萬億，4月回落至5556億，5月又接近1萬億。根據(jù)全年貸款“4321”的節(jié)奏，上半年7萬億的新增貸款可能占到今年全年的70%。而2015年全年新增貸款為11.7萬億。

不過，今年的新增信貸中一個突出的特點就是住戶部門中長期貸款的快速增長，居民個人房貸是其主要構成。

目前，前5月住戶部門中長期貸款已超過2萬億。中金預計，6月居民貸款增量可能接近甚至超過8000億元，創(chuàng)歷史新高。依此看，上半年該項數(shù)字將接近2015年全年的3.05萬億。

從月度數(shù)據(jù)來看，住戶部門中長期貸款從4月開始一舉超過非金融企業(yè)貸款。1月份的2.5萬億信貸中，其實流入住戶部門中長期貸款的只有4783億，非金融企業(yè)貸款達到1.9萬億。到了2月，受春節(jié)因素影響，住戶中長期貸款萎縮至1820億，非金融企業(yè)貸款繼續(xù)居于高位。4月，住戶中長期貸款4280億，非金融企業(yè)貸款則開始減少至1415億，這種此消彼長的勢頭一直延續(xù)到5月份。

2．居民房貸占全部新增貸款比重逐年增加

實際上，企業(yè)貸款和居民房貸的消長情況一直都存在。21世紀經(jīng)濟研究院觀察2011年以來的貸款結構發(fā)現(xiàn)，住戶中長期貸款和非金融企業(yè)貸款這兩項數(shù)字越來越趨近，也就是說，居民房貸占歷年新增貸款的比重在快速上升，相應地企業(yè)貸款的比重在下降。

2015年全年住戶部門中長期貸款3.05萬億的數(shù)字已經(jīng)不低，當年非金融企業(yè)貸款為7.38萬億，是前者的2.4倍。但2011年，這兩者的比例還是1∶3.5。2016年上半年更是縮小至1∶1.9，這一方面顯示出房價的快速上漲，居民房貸越來越多，利用杠桿越來越足；另一方面房貸的充足和資金的廉價本身也構成房價上漲的動力。

3．本輪一二線城市調控對房企資金端約束甚少

伴隨著今年以來房價的快速上漲，上海、深圳、南京、合肥等一線城市和強二線城市紛紛出臺調控措施。但人們很快發(fā)現(xiàn)，這些調控政策有的起到了使成交量在短期內下滑的效果，但市場很快以頻出的地王和所謂的“日光盤”宣告其熱度不減。

究其原因，就在于本輪調控多針對需求端，通過壓制購房需求來為市場降溫，但與上輪調控令許多房企資金鏈緊張不同的是，今年以來銀根未見明顯收緊，房企資金充裕，這是地王頻出的主要原因。而地王推高了心理預期，令市場難以冷靜。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年以來房企到位資金從1月的負增長變?yōu)?5%以上增長，其中國內貸款和個人按揭貸款貢獻了不小的份額。國內貸款也是從1-2月的負增長轉為正增長，個人按揭貸款更是保持了月均40%以上的增速，與前述住戶部門中長期貸款同頻同步。

而回顧2013到2014年，房企貸款難，甚至一線城市都出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，開發(fā)商土地儲備銳減，這也造成了2015年下半年以來的住宅市場和土地市場供求關系失衡。

4．一線城市下半年集中供地或再造地王

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年上半年雖然地王頻出，但標桿房企們拿地的支出卻只占半年銷售額的很少一部分，這說明標桿房企對于地價高漲變得異常謹慎，但同時也表明房企自有資金依然充裕。

如萬科上半年銷售金額1901億元，但只拿了305億元的地；恒大上半年銷售1418億，拿地支出只有288億；就連一向以速度著稱的融創(chuàng)中國，上半年銷售560億，也只拿了255億的地，占比不到50%。

不過，上半年土地市場的主力是央企和二線國企。比如中國金茂，上半年銷售207億，拿地總價達262億，信達更是如此。

上半年，長三角主要城市的土地最熱，在全國土地出讓金排名前十的城市中占據(jù)了5個席位，且包攬了前四名，分別是杭州、南京、蘇州、上海。

不過，在這10個城市中，上海和北京的賣地收入同比下降了11%和45%格外引人關注。21世紀經(jīng)濟研究院了解到，這是因為相比南京、合肥等在上半年放量供地，這兩個一線城市上半年供地只占全年土地出讓指標的少量，比如上海前5月供地量僅占全年計劃的15%，且多位于郊環(huán)外。

21世紀經(jīng)濟研究院預計，下半年隨著一線城市中心地段地塊的放量供應，以及房企資金的充裕，土地市場勢必還會出現(xiàn)地王涌動的狀況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。