上半年居民房貸創(chuàng)新高 一線城市下半年或再造地王

下半年隨著一線城市中心地段地塊的放量供應(yīng)，以及房企資金的充裕，土地市場(chǎng)勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)地王涌動(dòng)的狀況。

按照正常節(jié)奏，央行將在本周公布6月份信貸數(shù)據(jù)。

近期多機(jī)構(gòu)對(duì)6月信貸數(shù)字作出預(yù)測(cè)，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，包括國(guó)海證券、華融證券、中信證券等在內(nèi)的16家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)6月新增人民幣貸款將小幅回升，預(yù)測(cè)均值為10281億元。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)現(xiàn)，今年前5月新增人民幣貸款已達(dá)6.15萬億。如此算來，上半年信貸規(guī)模突破7萬億，幾無懸念。其中，住戶部門中長(zhǎng)期貸款占比接近一半。

2011到2015年這5年間，我國(guó)每年的新增貸款都在增長(zhǎng)，從2011年的7.5萬億元到2015年的11.7萬億元，但比數(shù)字的增長(zhǎng)更能反映問題的是貸款結(jié)構(gòu)的變化，主要是住戶部門中長(zhǎng)期貸款和非金融企業(yè)貸款的此消彼長(zhǎng)，這兩者從2011年的1∶3.5發(fā)展到2015年的1∶2.4，進(jìn)而是今年前5月的1∶1.9，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的趨近預(yù)示著房?jī)r(jià)處于上漲通道。

住戶部門中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)也傳導(dǎo)至房企到位資金的增長(zhǎng)。今年以來，房企到位資金從1-2月的負(fù)增長(zhǎng)一躍而上為1-5月的增速16.8%，4月開始個(gè)人按揭貸款增速更是超過50%。

而從上半年各大主力房企購地情況來看，恒大、保利等大型房企購地總價(jià)只占上半年銷售收入的20%，萬科則不到20%。自有資金充足，再加上市場(chǎng)上流動(dòng)性充裕，表明下半年的土地市場(chǎng)仍有一番動(dòng)靜。

1．上半年住戶部門中長(zhǎng)期貸款或接近去年全年

今年前5月的信貸像坐上了過山車，從1月的2.5萬億天量到2月的7266億，再飆升至3月的1.37萬億，4月回落至5556億，5月又接近1萬億。根據(jù)全年貸款“4321”的節(jié)奏，上半年7萬億的新增貸款可能占到今年全年的70%。而2015年全年新增貸款為11.7萬億。

不過，今年的新增信貸中一個(gè)突出的特點(diǎn)就是住戶部門中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)，居民個(gè)人房貸是其主要構(gòu)成。

目前，前5月住戶部門中長(zhǎng)期貸款已超過2萬億。中金預(yù)計(jì)，6月居民貸款增量可能接近甚至超過8000億元，創(chuàng)歷史新高。依此看，上半年該項(xiàng)數(shù)字將接近2015年全年的3.05萬億。

從月度數(shù)據(jù)來看，住戶部門中長(zhǎng)期貸款從4月開始一舉超過非金融企業(yè)貸款。1月份的2.5萬億信貸中，其實(shí)流入住戶部門中長(zhǎng)期貸款的只有4783億，非金融企業(yè)貸款達(dá)到1.9萬億。到了2月，受春節(jié)因素影響，住戶中長(zhǎng)期貸款萎縮至1820億，非金融企業(yè)貸款繼續(xù)居于高位。4月，住戶中長(zhǎng)期貸款4280億，非金融企業(yè)貸款則開始減少至1415億，這種此消彼長(zhǎng)的勢(shì)頭一直延續(xù)到5月份。

2．居民房貸占全部新增貸款比重逐年增加

實(shí)際上，企業(yè)貸款和居民房貸的消長(zhǎng)情況一直都存在。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院觀察2011年以來的貸款結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，住戶中長(zhǎng)期貸款和非金融企業(yè)貸款這兩項(xiàng)數(shù)字越來越趨近，也就是說，居民房貸占?xì)v年新增貸款的比重在快速上升，相應(yīng)地企業(yè)貸款的比重在下降。

2015年全年住戶部門中長(zhǎng)期貸款3.05萬億的數(shù)字已經(jīng)不低，當(dāng)年非金融企業(yè)貸款為7.38萬億，是前者的2.4倍。但2011年，這兩者的比例還是1∶3.5。2016年上半年更是縮小至1∶1.9，這一方面顯示出房?jī)r(jià)的快速上漲，居民房貸越來越多，利用杠桿越來越足；另一方面房貸的充足和資金的廉價(jià)本身也構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

3．本輪一二線城市調(diào)控對(duì)房企資金端約束甚少

伴隨著今年以來房?jī)r(jià)的快速上漲，上海、深圳、南京、合肥等一線城市和強(qiáng)二線城市紛紛出臺(tái)調(diào)控措施。但人們很快發(fā)現(xiàn)，這些調(diào)控政策有的起到了使成交量在短期內(nèi)下滑的效果，但市場(chǎng)很快以頻出的地王和所謂的“日光盤”宣告其熱度不減。

究其原因，就在于本輪調(diào)控多針對(duì)需求端，通過壓制購房需求來為市場(chǎng)降溫，但與上輪調(diào)控令許多房企資金鏈緊張不同的是，今年以來銀根未見明顯收緊，房企資金充裕，這是地王頻出的主要原因。而地王推高了心理預(yù)期，令市場(chǎng)難以冷靜。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年以來房企到位資金從1月的負(fù)增長(zhǎng)變?yōu)?5%以上增長(zhǎng)，其中國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款貢獻(xiàn)了不小的份額。國(guó)內(nèi)貸款也是從1-2月的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，個(gè)人按揭貸款更是保持了月均40%以上的增速，與前述住戶部門中長(zhǎng)期貸款同頻同步。

而回顧2013到2014年，房企貸款難，甚至一線城市都出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，開發(fā)商土地儲(chǔ)備銳減，這也造成了2015年下半年以來的住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)供求關(guān)系失衡。

4．一線城市下半年集中供地或再造地王

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年上半年雖然地王頻出，但標(biāo)桿房企們拿地的支出卻只占半年銷售額的很少一部分，這說明標(biāo)桿房企對(duì)于地價(jià)高漲變得異常謹(jǐn)慎，但同時(shí)也表明房企自有資金依然充裕。

如萬科上半年銷售金額1901億元，但只拿了305億元的地；恒大上半年銷售1418億，拿地支出只有288億；就連一向以速度著稱的融創(chuàng)中國(guó)，上半年銷售560億，也只拿了255億的地，占比不到50%。

不過，上半年土地市場(chǎng)的主力是央企和二線國(guó)企。比如中國(guó)金茂，上半年銷售207億，拿地總價(jià)達(dá)262億，信達(dá)更是如此。

上半年，長(zhǎng)三角主要城市的土地最熱，在全國(guó)土地出讓金排名前十的城市中占據(jù)了5個(gè)席位，且包攬了前四名，分別是杭州、南京、蘇州、上海。

不過，在這10個(gè)城市中，上海和北京的賣地收入同比下降了11%和45%格外引人關(guān)注。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院了解到，這是因?yàn)橄啾饶暇?、合肥等在上半年放量供地，這兩個(gè)一線城市上半年供地只占全年土地出讓指標(biāo)的少量，比如上海前5月供地量?jī)H占全年計(jì)劃的15%，且多位于郊環(huán)外。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)計(jì)，下半年隨著一線城市中心地段地塊的放量供應(yīng)，以及房企資金的充裕，土地市場(chǎng)勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)地王涌動(dòng)的狀況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。