美國(guó)樓市“高燒難退”，高盛：明年年底前房?jī)r(jià)將再飆16%

疫情以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)以創(chuàng)紀(jì)錄的速度攀升，創(chuàng)下30年來(lái)最大漲幅。但如果你認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能再漲了，那你可能就錯(cuò)了。高盛（Goldman Sachs）經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)還將繼續(xù)大漲。

“我們的模型現(xiàn)在預(yù)測(cè)，到2022年底，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲16%，”由Jan Hatzius領(lǐng)導(dǎo)的高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家團(tuán)隊(duì)在最近的一份報(bào)告中寫道。“在所有影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)的短缺問(wèn)題中，住房短缺可能持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)。”

目前，美國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲20%。疫情期間，住房庫(kù)存緊張、低利率和家庭遷移刺激了房?jī)r(jià)上漲；千禧一代首次購(gòu)買房屋也刺激了樓市需求。

最近發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)顯示，美國(guó)7月平均房?jī)r(jià)同比上漲19.7%，再次刷新紀(jì)錄，創(chuàng)下逾30年來(lái)美國(guó)房市最大漲幅。

與此同時(shí)，手頭有現(xiàn)金的投資者正試圖通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)等硬資產(chǎn)來(lái)對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

“作為我們預(yù)測(cè)樓市多年繁榮基礎(chǔ)的供需狀況仍完好無(wú)損。”Hatzius寫道，“房屋庫(kù)存仍處于歷史性的緊張狀態(tài)，而調(diào)查顯示買房意愿仍處于健康水平。”

鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)如此不同，許多專家預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像2008年那樣出現(xiàn)崩盤。但購(gòu)房者期待看到房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，特別是如果美聯(lián)儲(chǔ)未來(lái)開始縮減資產(chǎn)負(fù)債表并提高利率。

房屋建筑商繼續(xù)面臨“逆風(fēng)”

自春季以來(lái)，美國(guó)房屋供應(yīng)量略有增加，但仍遠(yuǎn)低于疫情前的水平。供應(yīng)鏈問(wèn)題正阻礙建筑商將更多新房推向市場(chǎng)。

“房屋建筑商繼續(xù)面臨疫情前就已存在的不利因素，尤其是缺乏建筑工人和缺乏可供建造的地塊，而疫情加劇了這些問(wèn)題，”Hatzius表示。

Hatzius團(tuán)隊(duì)指出，供應(yīng)鏈中斷、木材短缺以及現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的勞動(dòng)力短缺將進(jìn)一步導(dǎo)致延誤。

放寬分區(qū)規(guī)定和其它監(jiān)管限制

高盛還提到，有一個(gè)解決全國(guó)住房短缺的辦法，可以幫助緩解房?jī)r(jià)，但在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行存在難度。

該行報(bào)告指出，經(jīng)濟(jì)研究表明，放寬幾十年來(lái)一直阻礙住房建設(shè)的分區(qū)規(guī)定和其它監(jiān)管限制將促進(jìn)房屋供應(yīng)，并降低房?jī)r(jià)和租金。但在實(shí)踐中，這在政治上是困難的。

美國(guó)的住房分區(qū)（zoning）和土地使用管制（land use regulations）歷史悠久。引入這項(xiàng)制度的初衷是為避免工業(yè)文明興起對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)境的侵蝕甚至破壞，因此起初只要求住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)之間具有一定距離，但后來(lái)發(fā)展為對(duì)單個(gè)建筑的最低占地面積、容積率、空地比例等都有嚴(yán)格管制。

為了解決住房短缺問(wèn)題，美國(guó)加州最近通過(guò)了SB9法案，允許業(yè)主在單戶住宅地塊上建造復(fù)式住宅（duplex），或?qū)⒌貕K一分為二，這意味著一塊地最多可以建出四個(gè)單元。

盡管利用土地建設(shè)更多的房子是緩解住房壓力最有效的辦法，但該項(xiàng)法案也引來(lái)不少反對(duì)之聲：有人認(rèn)為這是犧牲普通民眾的生活質(zhì)量來(lái)安置游民，并讓房產(chǎn)投機(jī)者賺得盆滿缽滿。

Hatzius指出，“目前全國(guó)范圍內(nèi)的變化似乎不太可能，有限的州和地域變化只是緩解住房短缺的部分措施”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。