樓市喜憂不均 有的去庫存有的降杠桿

“旱的旱死，澇的澇死”，樓市仿佛天氣。

一邊是一線城市和二線核心城市房價高漲、地王頻出而不得不推出限購、限貸等政策，一邊是廣大三四線城市和部分二線城市仍存在巨大的去庫存壓力而不斷出臺去庫存政策，2016年夏天的樓市，分化仍是主旋律。

浙江：除杭州外放開落戶限制

為加快推進房地產(chǎn)去庫存工作，浙江近日發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側結構性改革行動方案》（下稱《行動方案》），圍繞五大方面，部署21項加快推進房地產(chǎn)供給側結構性改革的具體工作。

浙江去庫存現(xiàn)狀依然嚴峻，除了杭州、寧波等城市外，三、四線城市去庫存壓力較大，消化時間甚至達到30個月以上?！缎袆臃桨浮返哪繕耸?017年，浙江全省在售商品住宅庫存消化周期保持在10~16個月的合理水平。

在鼓勵新市民購房和農(nóng)民進城購房方面，“過去浙江省對外來人員落戶的整體限制還是比較多的。”一位長期研究城市發(fā)展的學者告訴《第一財經(jīng)日報》。

以寧波為例，大專以上學歷，在中心城區(qū)內已取得房屋所有權并已實際居住，在中心城區(qū)內工作、簽訂勞動合同并繳納社保(三個月以上)，可以向住房所在地公安機關申請落戶。其中，包括購房單套建筑面積達到100平方米(含)以上，年齡在45周歲(包括45周歲、以受理落戶申請日期為限)以下的人員。

在這方面，《行動方案》提出，要全面取消縣(市)購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設區(qū)市市區(qū)購房落戶關于建筑面積、資金額度要求。推進農(nóng)村林權、土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權改革，城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉移人口市民化進程掛鉤，積極為農(nóng)民進城購房創(chuàng)造條件。

近期出臺房地產(chǎn)去庫存政策的地方還有不少。比如山西近日就出臺了11條去庫存的舉措，還鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低房價；對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協(xié)調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。

統(tǒng)計顯示，今年以來的半年時間內，至少有20多個省份開出去庫存的“藥方”，幾乎均對當?shù)貥鞘腥齑婀?jié)奏進行了安排。如，甘肅明確，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內；廣東提出，到2018年底，全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，去庫存周期基本控制在16個月以內；江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內。

調控“一城一策”

在廣大三四線城市及部分二線城市大力去庫存的同時，一線城市和部分二線核心城市、環(huán)一線城市地區(qū)卻因為高漲的房價，而不得不出臺限貸、限購等調控政策。

在3月份上海、深圳加碼調控后，最近房價上漲最迅猛的兩大二線城市合肥和廈門也都出臺了限貸政策。在合肥，7月1日開始執(zhí)行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%。

廈門將于7月15日起調整住房信貸政策，其中最受關注的是二套房首付的變化，變化最大的應該是，對應于名下有1套房但未結清貸款的，或2筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%。此外停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

今年下半年首次土地集中拍賣7月8日在南京市公共資源交易中心舉行，這也是該市采取限價措施后的第二次土地集中拍賣會。當天，現(xiàn)場競價異常激烈，但因為限價的原因，10幅出讓的地塊只有3幅成功找到婆家，另外7幅都終止出讓。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70個大中城市的住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份廈門房價環(huán)比漲幅高達5.5%，全國第一。合肥環(huán)比漲幅高達5.1%，同比漲幅高達23.3%，外加南京、蘇州，這四城是房價上漲最為迅猛的二線“四小龍”。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析，廈門、合肥等城市紛紛出臺調控舉措，意味著調控趨勢出現(xiàn)了明顯改變。在過去的一年多，房地產(chǎn)市場調控的主要方向是去庫存，所以各種寬松政策次第出臺。但因為庫存分化，部分一二線城市及一二線輻射地區(qū)，庫存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量價快速上漲現(xiàn)象。

張大偉說，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也明顯分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括上海、深圳的限購升級及部分城市的信貸收緊。未來房地產(chǎn)調控政策將會升級到“一城一策”。

這其中，去金融杠桿是蓋帽政策的主要特征。例如，7月8日，廈門召開市政府常務會議，重點研究調整房地產(chǎn)市場政策的相關舉措。會議指出，要加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，從嚴控制利用“高杠桿”金融工具進行投機性購房，切實防范各類住房按揭貸款風險。

張大偉說，類似廈門、合肥這樣價格上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。這些城市的房價漲幅有望被抑制，但整體看，大幅調整的可能性不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。