香河土地迷局：房價大幅上漲 為何土地價格紋絲不動

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，受益于京津冀協(xié)同發(fā)展的香河樓市，雖然房屋成交升溫明顯，但土地市場的表現(xiàn)卻極為反常。其一，香河的土地價格偏低，1000元/平方米左右的均價，僅相當于在售房價的1/10-1/7；其二，近兩年來的地價漲幅幾乎為零，完全滯后于房價漲幅；其三，香河的土地成交溢價率不足1%，大部分以底價成交。

7月10日，天氣炎熱，河北香河縣的最高氣溫達到36度。位于其北部新城區(qū)域的“五礦萬科城”項目銷售如常。這是萬科在香河縣的唯一一個房地產(chǎn)項目，目前銷售已接近尾聲。

兩天前，五礦及萬科聯(lián)合體的相關(guān)人員前往香河縣國土局，準備參與數(shù)宗土地的競拍。途中，競買人乘坐的車輛被一伙不明身份的人攔截，車被撞毀，競買者遭到毆打。萬科隨后報警。最新消息顯示，警方已拘捕數(shù)名嫌疑人，但尚未公布案件的處理結(jié)果。

這起事件雖然惡劣，但香河樓市的熱度似乎并未受到影響。

7月10日下午，位于“五礦萬科城”南側(cè)的“香公館”項目開始排號。該項目的原開發(fā)商曾因資金鏈問題而“跑路”，項目也一度被查封。去年被華夏幸福收購并整理之后，即將重新開盤。

銷售人員指出，作為現(xiàn)房，“香公館”的售價將在13000元/平方米以上。去年同期，該區(qū)域的商品房價格還只是7000-8000元/平方米的水平。也即，一年間該區(qū)域的房價上漲了50%以上。

這也是近期香河房地產(chǎn)市場的縮影。受益于“京津冀一體化”大潮，香河房價近期上漲迅速。市區(qū)的二手房均價已從年初的萬元以下，上漲到如今的15000元/平方米左右的水平。盡管已經(jīng)實施限購，北京客戶仍然占到香河樓市的大多數(shù)。

但繁榮的表象之下，香河樓市仍然表現(xiàn)出種種異化特征，其中，土地價格偏低、漲幅較小的現(xiàn)實，與當前的房屋交易市場極不匹配。多數(shù)受訪者指出，長期以來，當?shù)厥袌龀尸F(xiàn)著扭曲的特征。而萬科事件的發(fā)生表明，京津冀協(xié)同發(fā)展的大潮，與房地產(chǎn)開發(fā)本土化的矛盾，正在變得愈加尖銳。

耐人尋味的地價

河北省內(nèi)有著所謂“北三縣”的說法，所謂“北三縣”，是指廊坊市下轄的三河、大廠、香河這三個縣市，其在行政上隸屬河北省廊坊市，地理位置上位于京津之間，成為河北的“飛地”。多年來，“北三縣”的經(jīng)濟發(fā)展多受益于北京、天津兩地，期間也多次傳出“北三縣”被劃歸北京的消息，但至今仍是傳聞而已。

去年以來，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)實質(zhì)性的進展，“北三縣”成為最大受益區(qū)域之一。其中，與經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)配套相比，房地產(chǎn)市場率先火爆。

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年上半年香河成交住宅7641套，均價7481元/平方米。雖然成交量略有下降，但均價比去年同期上漲31.5%。從具體的簽約數(shù)據(jù)來看，香河縣熱點項目的均價都超過萬元的水平，比去年同期已經(jīng)翻倍。

當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開發(fā)商向21世紀經(jīng)濟報道表示，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度，香河共分為三個片區(qū)：老城區(qū)、北部新城片區(qū)、（國安）第一城片區(qū)。其中，新城片區(qū)因緊鄰京沈高速香河出口，成為房價上漲較快的區(qū)域，萬科、富力等大型房企均在該區(qū)域有項目操作。香河縣計劃于7月8日出讓的10宗土地中，有6宗位于該區(qū)域。

“香公館”項目的一名銷售人員向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期該區(qū)域來自北京的購房者占半數(shù)以上，其中多數(shù)為投資性需求。香河房價近期出現(xiàn)了加速上漲。

這一現(xiàn)象得到香河縣城某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)負責人的證實。他表示，近兩個月來，香河房價上漲速度之快，多年來甚為少見。且部分熱門小區(qū)的業(yè)主已將房源撤下，等待價高時再掛出。他認為，按照當前的房價增速，年底香河房價有望觸及2萬元的關(guān)口。

相比之下，香河土地市場的反應(yīng)出奇地平淡。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，香河共成交14宗住宅用地，平均樓面價為1056.34元/平方米。2015年，香河成交住宅用地38宗，平均樓面均價1037.53元/平方米。過去兩年間，地價漲幅幾可忽略不計。

值得注意的是，2015年和2016年，香河成交住宅用地的平均溢價率僅為0.96%和0.49%。從具體情況來看，近兩年來的大部分土地都是以底價成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，受益于京津冀協(xié)同發(fā)展的香河樓市，雖然房屋成交升溫明顯，但土地市場的表現(xiàn)卻極為反常。其一，香河的土地價格偏低，1000元/平方米左右的均價，僅相當于在售房價的1/10-1/7；其二，近兩年來的地價漲幅幾乎為零，完全滯后于房價漲幅；其三，香河的土地成交溢價率不足1%，大部分以底價成交。

他認為，若不考慮其他因素，在當前京津冀一體化的背景之下，按照該種土地價格水平，香河市場應(yīng)當成為房地產(chǎn)企業(yè)眼中的一片“熱土”。

看不見的成本

實際情況似乎并非如此。“開發(fā)商真正付出的成本，往往是公開地價的2倍，或者更多。”一位香河房地產(chǎn)企業(yè)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示。

該人士表示，香河在土地拍賣中，有一些看不見的潛規(guī)則。土地拍賣之前，買主已被默認，其他企業(yè)干脆不參加競拍。因此，香河土地出讓經(jīng)常出現(xiàn)底價成交的情況，現(xiàn)場鮮有舉牌競價者。但地價并非買主需要支付的全部成本。

國土資源部下屬機構(gòu)的一位專家向21世紀經(jīng)濟報道表示，土地出讓中的“內(nèi)定”現(xiàn)象，在當前一些地方普遍存在。其基本邏輯在于，當?shù)仄髽I(yè)、政府部門或二者的共同體掌控著土地一級開發(fā)及土地交易，對土地資源進行非市場化的分配。有的地方，個別企業(yè)壟斷著當?shù)氐耐恋匾患壥袌?，并對二級市場競標者有著巨大的話語權(quán)。

上述專家還表示，由于土地出讓過程的非市場化，“內(nèi)定”會使當?shù)卣畵p失大量的土地收入。但部分地方擁有話語權(quán)的部門、當?shù)貜妱萜髽I(yè)，往往形成強大的利益共同體，尋求在表面土地出讓成本之外的回報。至于開發(fā)商在土地成本之外的“額外”支出，在交易各方的配合下，一般都能做到適合的財務(wù)處理。

7月8日發(fā)生的萬科事件，是香河近年來發(fā)生的最為惡劣的事件，不排除是由于土地潛規(guī)則滋生的“例外現(xiàn)象”。

一旦某地塊被“默認”，大部分企業(yè)會選擇屈從。“項目開發(fā)、拿證、預(yù)售、交房各個環(huán)節(jié)都需要政府部門審批，供水、供電、供暖都要跟當?shù)仄髽I(yè)合作，所以輕易不敢得罪。”一家多年前曾在香河有過操盤經(jīng)驗的經(jīng)理人向21世紀經(jīng)濟報道表示。

7月10日，21世紀經(jīng)濟報道向香河縣國土資源局發(fā)出采訪申請，但對方予以拒絕。

“協(xié)同”之痛

香河地價雖便宜，但外來房地產(chǎn)企業(yè)進入香河以及進入香河后的開發(fā)，并沒有那么順暢。

2008年至2010年，香河縣以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、建設(shè)新農(nóng)村的名義，通過“以租代征”等方式，大規(guī)模“圈占”耕地。后來暴露出的問題是，當?shù)鼗鶎诱詷O低的價格獲取土地后，再高價賣給企業(yè)。該問題在2011年被媒體曝光，國土資源部掛牌督辦。2011年5月23日，河北省就香河縣大規(guī)模土地違規(guī)問題通報了處理意見，對9名相關(guān)責任人作出處理。期間，河北省國土局還一度暫停香河縣的土地審批。

在上述事件中，萬科、富力、萬通等企業(yè)均深陷其中，并遭受業(yè)績和品牌上的損失。如今的“五礦萬科城”，正是萬科當年的地塊被收回后，當?shù)卣髞硌a償?shù)捻椖俊?/p>

5年過后，在開發(fā)商眼中，香河土地市場仍然不乏潛規(guī)則。上述曾有過操盤經(jīng)驗的開發(fā)商表示，他們在與香河相關(guān)機構(gòu)溝通過程中，發(fā)現(xiàn)對方提出的要求“難以接受”?；蛟S與此有關(guān)，如今的香河房地產(chǎn)市場，本地開發(fā)企業(yè)仍為主導(dǎo)。大型知名開發(fā)商多集中在香河北部新城片區(qū)，且是萬科、富力、萬通等多年前就已進入的房企。有多家北京房企透露，所在公司近年來也曾有過布局香河的想法，但經(jīng)過多方考察、調(diào)查后決定暫時作罷。

但是，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，隨著北京房價的外溢、北京土地供應(yīng)的稀缺，周邊城市的房地產(chǎn)市場顯得愈發(fā)重要起來。據(jù)了解，在京津冀協(xié)同發(fā)展的大局中，香河被定位為重要交通樞紐和生態(tài)城市，同時還將承接來自北京的大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

張大偉指出，京津冀一體化對北京周邊區(qū)域市場有著明顯的推動作用，由于房地產(chǎn)市場利益巨大，未來會有更多的房企向這些區(qū)域拓展，其與本地“潛規(guī)則”的矛盾也將更加突出。萬科事件正是這一矛盾的激烈呈現(xiàn)。

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理張高麗2015年7月24日在京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動會議講話強調(diào)，要防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房價。上述國土部專家據(jù)此提出，北京周邊一些縣市，應(yīng)該關(guān)注建設(shè)用地指標違規(guī)買賣、房地產(chǎn)過度開發(fā)的問題。

以香河為例，隨著投資客的增多，當?shù)氐姆课菘罩寐室苍谠黾印．數(shù)囟鄠€項目的銷售人員向記者表示，香河的新房購房者中，七八成屬于投資客，“有些項目交房一年多了，還一棟一棟地空著呢”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。