李宇嘉：防范“地王”風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)完善土地出讓模式

今年二季度以來(lái)，盡管樓市上攻勢(shì)頭減弱，熱點(diǎn)城市推出緊縮措施，但地市高熱的局面并無(wú)緩減。在剛剛過(guò)去的6月份，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)“三高地王”（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)）誕生73宗，超過(guò)5月份的69宗，再次刷新歷史記錄。截至6月底，今年單宗超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)出現(xiàn)了205宗，溢價(jià)率超過(guò)100%的單宗地塊就有92宗，約是去年同期的45倍。

今年的“地王潮”有以下幾大特征。一是二線城市“唱主角”，占據(jù)“地王”70%的數(shù)量，僅蘇州、杭州、南京、合肥四個(gè)城市就誕生了88宗“地王”。二線地市之所以火熱，“去庫(kù)存”向“補(bǔ)庫(kù)存”轉(zhuǎn)變、土地供應(yīng)緊縮是重要原因。

2014年“9·30”新政以來(lái)，樓市已回升20個(gè)月，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）監(jiān)測(cè)的35個(gè)熱點(diǎn)城市2015年和今年一季度成交面積分別增長(zhǎng)23.4%和41%，超過(guò)2013年歷史最高景氣度。

今年以來(lái)，一線樓市顯現(xiàn)降溫跡象，樓市重心轉(zhuǎn)向二線城市。上半年，一線和二線樓市成交面積漲幅分別為14.1%和63.2%。截至6月底，一線樓市庫(kù)存消化周期從一季度末的5.8個(gè)月上升至7.9個(gè)月，二線樓市由8.3個(gè)月下降到6.5個(gè)月。被稱為樓市“四小龍”的合肥、南京、蘇州和廈門(mén)，目前庫(kù)存消化周期在2個(gè)月左右。

供地量緊縮也是二線樓市火熱的催化劑。2014年和2015年，全國(guó)土地購(gòu)置面積分別下降14%和31.7%，今年1~5月同比下降5.9%。熱點(diǎn)城市供地緊縮更明顯，2012~2015年，合肥住宅供地建面分別為570萬(wàn)平方米、364萬(wàn)平方米、350萬(wàn)平方米和283萬(wàn)平米；2015年，南京新房成交面積和金額分別增長(zhǎng)48%和63%，創(chuàng)2009年以來(lái)最高增幅，但供地面積卻同比下降37%；2015年，蘇州新房成交面積和金額同比分別增長(zhǎng)52%和65%，達(dá)到歷史峰值，但供地量同比下降34%，創(chuàng)5年新低；2015年，武漢新房成交金額增長(zhǎng)50%，房?jī)r(jià)上漲12.3%，居二線城市之首，但土地成交面積連續(xù)4年下滑。

今年“地王潮”的第二個(gè)特征就是國(guó)企和央企“唱主角”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1~5月份，全國(guó)總價(jià)超過(guò)15億元的105宗高價(jià)地塊中，有52宗被國(guó)企獲得，占比為54%。首先，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力當(dāng)前，央企、國(guó)企發(fā)揮帶頭作用，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)類央企積極拿地；其次，多融資渠道開(kāi)閘，貸款、債券利率創(chuàng)歷史新低，央企融資成本更低，債券利率甚至降至3%以下。

第三個(gè)特征就是，各類尋求高收益的資金借道參與地產(chǎn)市場(chǎng)，助推“地王”頻現(xiàn)。當(dāng)貨幣寬松遇上“資產(chǎn)配置荒”，社會(huì)資金開(kāi)始借道參與開(kāi)發(fā)商定增和拿地。1~5月，單價(jià)TOP20的“地王”中，操盤(pán)方和財(cái)務(wù)投資者聯(lián)合拿地比例高達(dá)40%，2010年和2013年這一數(shù)據(jù)僅為10%和15%。1~5月份，樓面價(jià)TOP20的“地王”中，光財(cái)務(wù)投資者介入的就有7宗。近期拿地較為激進(jìn)的信達(dá)地產(chǎn)，頻繁采取“夾層拿地基金”的方式，用較少的自有資金撬動(dòng)較大項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“基金拿地+小股操盤(pán)”的資產(chǎn)運(yùn)作。

“地王”頻現(xiàn)直接推動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲及市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。同時(shí)，從2010年和2013年兩輪“地王”看，地價(jià)和房?jī)r(jià)相互攀升加劇樓市泡沫擔(dān)憂，倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”，資金推動(dòng)、避險(xiǎn)投資的因素明顯。

據(jù)悉，近期國(guó)資委已約談央企，住建部、國(guó)土資源部也在醞釀應(yīng)對(duì)政策，或意味著二線樓市政策收緊，拿地企業(yè)也將面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2013年~2015年誕生的“地王”項(xiàng)目，平均開(kāi)發(fā)周期21個(gè)月，遠(yuǎn)慢于非“地王”項(xiàng)目。近三年總價(jià)“地王”前20位中，有4塊未動(dòng)遷，9塊未開(kāi)工。由此，此輪“地王潮”或無(wú)法緩減樓市供求矛盾。

應(yīng)對(duì)“地王”風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)一個(gè)有效的選擇，就是完善土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競(jìng)地價(jià)”是一個(gè)可行的探索。在該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場(chǎng)。一方面，根據(jù)供求情況適當(dāng)調(diào)整配建比例，緩解住宅市場(chǎng)供求壓力；另一方面，定配建導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升，降低開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景過(guò)分樂(lè)觀的預(yù)期，拍地時(shí)不會(huì)肆無(wú)忌憚地報(bào)價(jià)。

針對(duì)國(guó)企和央企“制造地王”，一方面要以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，挖掘創(chuàng)新增長(zhǎng)動(dòng)力，專注國(guó)計(jì)民生為導(dǎo)向，加快推進(jìn)國(guó)企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國(guó)企和央企要逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)要向城市一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中。

另一方面，要貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出。此外，要強(qiáng)化對(duì)央企和國(guó)企社會(huì)民生貢獻(xiàn)考核。

此外，還要控制地方政府助推形成“地王”行為。去產(chǎn)能和去杠桿背景下，地方政府過(guò)去仰仗的制造業(yè)、平臺(tái)投融資受到很大影響。樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)財(cái)政的貢獻(xiàn)明顯，地方政府有放任地市火熱的意愿。因此，要加速推進(jìn)中央轉(zhuǎn)移支付和債務(wù)置換，鼓勵(lì)地方政府加大公共服務(wù)建設(shè)。同時(shí)，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，長(zhǎng)期空置住房要以低租金、免租金等方式向外來(lái)常住人口分配，讓他們?cè)聛?lái)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。