合肥房價持續(xù)“暴走” 鄭州會“接棒”嗎？

2016年，“房價暴漲”成為熱議話題之一。與鄭州同為二線內(nèi)陸省會城市的合肥，2016年上半年，房價從8636元/㎡漲到11854元/㎡，如此暴走模式，鄭州會“接棒”嗎？

合肥已成為領(lǐng)漲全國房價的龍頭城市

2016年上半年，合肥的房價幾乎每個月都領(lǐng)漲全國。作為安徽省的省會、內(nèi)陸的二線城市合肥，每年都有大量的人口凈流入，且城鎮(zhèn)化還有很大空間。由于利益驅(qū)使，全國各大房企都看上了合肥這塊待宰的“肥肉”。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，合肥已成為領(lǐng)漲全國房價的龍頭城市，2016年前5個月房價漲幅皆排在全國前5名。統(tǒng)計(jì)如下：

1月：深圳、南京、上海、合肥、福州

2月：深圳、南京、上海、合肥、北京

3月：廈門、合肥、深圳、上海、南京

4月：合肥、廈門、南京、惠州、上海

5月：廈門、合肥、南京、惠州、廣州

通過下表可以明顯看出，合肥每個月的漲幅情況。

事實(shí)上，房價上漲遠(yuǎn)不止此。很多購房者都明顯感覺到，合肥房價的漲幅比國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字高的多。

房價上漲過快合肥出臺調(diào)控措施

2016年初，全國大力“去庫存”，而合肥本來庫存量就不高，庫存消化周期維持在3-5個月，5月份更是低至2個月左右。從而導(dǎo)致土地市場的高熱，尤其是“三高”地塊的不斷涌現(xiàn)，給未來房價長期上漲帶來了強(qiáng)烈的預(yù)期。

由于合肥房價上漲過快，導(dǎo)致“捂盤惜盤”現(xiàn)象頻出。

6月，合肥放開樓盤備案價，商品房價格由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主制定后在合肥物價局網(wǎng)站進(jìn)行公示。此次放開，一夜間合肥多樓盤備案價上漲超2000元/平米。

為了控制房價上漲過快，合肥出臺一系列調(diào)控措施。

3月31日，合肥出臺《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

5月9日，長豐縣出臺《關(guān)于重申有關(guān)商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定的通知》：已備案的價格為最高售價，3個月內(nèi)不得上調(diào)。

6月24日，合肥市政府信息公開網(wǎng)正式公布《合肥市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，確認(rèn)了7月1日正式執(zhí)行限貸政策。

為何合肥房價遠(yuǎn)超同類二線城市？

一、政策傾斜。近年來，受益于安徽“做大合肥”的政策傾斜，公共資金進(jìn)一步向合肥集中，合肥的首位度越來越高，擁有了省內(nèi)優(yōu)秀的教育、醫(yī)療等資源。

二、人口凈流入增加。最近5年，合肥人口持續(xù)的凈流入，從2011年的752萬人到2015年末的779萬人，且從2013年以來，流入人口逐年增加。

三、政府搬遷。4月1日，安徽省政府將從合肥老城區(qū)搬遷至濱湖新區(qū)，無意間成為推漲房價的又一契機(jī)。

以上三點(diǎn)，都利好房地產(chǎn)市場，也成功吸引了省內(nèi)其他城市購房者涌入。同時，面對著合肥土地供應(yīng)減少、住宅庫存減少、地王橫出，房價想不漲都難。然而，不得不面對的是，除了合肥，安徽省內(nèi)其他城市依然面臨巨大的庫存壓力。

合肥房價上漲過快鄭州是否“接棒”？

除合肥外，南京、廈門、武漢等二線城市同樣出現(xiàn)房價快速上漲的情況。

去年，合肥房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于鄭州。通過2016年上半年的上漲，房價基準(zhǔn)早已突破萬元，漲近五成。

人口

與合肥一樣，鄭州屬內(nèi)陸省會城市，在缺乏中心城市帶動的中部地區(qū)，同樣選擇了做大省會的路徑。因此，造成了鄭州的“一枝獨(dú)秀”，對周邊城市產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”，吸引大量人口凈流入鄭州。在河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2015年河南省人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》中顯示，鄭州常住人口956.9萬人。更別提加上流入人口后的鄭州。

庫存

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州近五年住宅庫存如下：

2011年154.85萬方

2012年29.48萬方

2013年42.23萬方

2014年218.72萬方

2015年65.56萬方

截至2016年1月底，鄭州庫存商品住宅的去化周期在7個月左右，屬于庫存壓力較小的城市。經(jīng)過6個月的消化，鄭州下半年的庫存遠(yuǎn)小于7個月。

土地供應(yīng)

更值得一說的是鄭州土地供應(yīng)。在去年鄭州土地市場供不應(yīng)求的基礎(chǔ)上，2016年上半年，鄭州僅住宅用地成交面積295.34萬平方米，超過去年前11個月土地成交面積的一半還多。

城鎮(zhèn)化

目前，鄭州城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，城中村改造如火如荼進(jìn)行中，大量城中村改造用地面世。

7月7日，鄭州兩塊城改用地拍賣廝殺瘋狂。

7月8日，原鄭州金水區(qū)鄭紡機(jī)原廠區(qū)的首塊地塊，更是經(jīng)過566輪的激烈競價拍出25億的新高度，折合樓面價13411.24元/㎡，每畝單價2682.26萬元/畝，溢價率294.45%，刷新鄭州總價紀(jì)錄和單價紀(jì)錄和溢價率。

此消息一出，導(dǎo)致鄭州十余盤出現(xiàn)大幅度調(diào)價現(xiàn)象。

名企布局

今年，鄭州市場也是格外火熱，全國各大房企在鄭州紛紛布局。除早前的萬科、恒大、綠地、萬達(dá)、中海、保利、碧桂園、華潤、綠城、金地、富力、雅居樂、融僑外，2016年融創(chuàng)、華夏幸福、招商、榮盛、魯能、等紛紛來鄭州分吃這塊“唐僧肉”。

這情景，仿佛似曾相識。不禁會使人聯(lián)想，在合肥房價暴漲半年后，鄭州的新“地王”的誕生和各大房企的入場，是巧合還是將“接棒”合肥呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。