福州房價會下降？中國房價全面調(diào)整癥兆已經(jīng)初現(xiàn)？

最近，凱博咨詢（Guidepoint）發(fā)布了一份有關中國就業(yè)市場的報告。凱博咨詢發(fā)現(xiàn)，自2013年初，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)機會的走勢與房地產(chǎn)市場的走勢在6個月中是相似的。房地產(chǎn)就業(yè)機會與房價背后隱秘的關聯(lián)性或可揭露房價未來走勢。據(jù)該機構的研究，房地產(chǎn)中介新增工作機會的峰值已經(jīng)過去，這意味著房價未來將會下跌。

實際上，凱博咨詢的論斷暗示了房地產(chǎn)最好的日子已經(jīng)過去，而隨著房價出現(xiàn)大調(diào)整，預計國內(nèi)房地產(chǎn)相關從業(yè)人員會面臨失業(yè)潮。而對于民眾的失業(yè)問題則是政府部門最在意的頭號問題。

根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）計算，住宅類投資占到了中國2015年固定資產(chǎn)投資的15％，住宅房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)機會占到了中國2015年城市總就業(yè)的15％。中國有著9.11億的適齡工作人口，這意味著1.36億人面臨著失業(yè)的風險。

其實，據(jù)世界各國經(jīng)驗，戶均擁有大約1.1套住房以后，住房需求拐點將會到來，而去年，中國家庭戶均擁有住房已達到1.08套?，F(xiàn)在的狀況是，純粹買房自住的消費者數(shù)據(jù)正逐漸下降，而將購房作為一種資產(chǎn)配置方式的人越來越多。如今中國的房產(chǎn)已儼然成為用磚頭壘起來的金融投資品。那么中國的房價會否出現(xiàn)大幅調(diào)整嗎？筆者認為可能性很大。

其一，部分一線城市的房產(chǎn)成交量突然出現(xiàn)詫異下滑。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京二手房成交量僅有九千五百套，而在5月份同期，該數(shù)字已經(jīng)超過了兩萬套，環(huán)比跌幅超五成。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，網(wǎng)簽量環(huán)比大幅下降61.2％，為2016年以來的最低水平。

在通常情況下，一線城市的二手房是全國樓市的晴雨表、風向標。一手房的價格波動、成交情況都會在二手房市場提前體現(xiàn)。如今二手房市場出現(xiàn)斷崖式成交量暴跌，只能說明，在經(jīng)歷了連續(xù)上漲之后一線城市房價已顯疲態(tài)，而當?shù)氐淖宰⌒唾彿啃枨笳呌陲柡稀?/p>

其二，銀行已經(jīng)開始對房地產(chǎn)加強風控管理。有消息稱，國內(nèi)風控做得非常好的某股份制銀行的內(nèi)部會議下達了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會大幅調(diào)低，利率也會逐步抬高。據(jù)悉，該銀行已經(jīng)開始控制房貸風險，后續(xù)必然會有更多銀行跟風。那么如此說來，由于信貸資金支持力度減弱，房產(chǎn)市場調(diào)整也將勢在必行。房價回調(diào)趨勢也可能將成為事實。

其三，房地產(chǎn)泡沫持續(xù)不退，實體經(jīng)濟一片蕭條的情況不可持續(xù)。有研究機構測算：中國當前僅北上廣深的地價就可買下半個美國，縱向比價，房價增長持續(xù)大幅度超出其它價格（如消費價格、工業(yè)價格）的增長，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長持續(xù)大幅超出工業(yè)增長、整體經(jīng)濟增長，并顯然傷害到了實業(yè)發(fā)展。

而作為實體經(jīng)濟的代表人物華為的任正非都抱怨深圳市房價漲幅太快太高，使企業(yè)不能承受之重，已越來越不利于企業(yè)的發(fā)展。

其四，高租售比，說明中國房地產(chǎn)已不具備真正意義上的投資價值。眾所周知，中國的房屋租售比、房價收入比等通用指標早已大大超越了國際警戒線，以致大眾普遍認為這類指標在中國是不適用的。

有某沿海城市的租售比達到了1：756，一套房子如果靠出租回本，那么需要63年。為什么出租的價格比售價低這么多？說明實際有居住需求的人少，而投機性買房子的人數(shù)量過多，兩者的比例也應該是和1:756的比例有對應關系的。

現(xiàn)如今行業(yè)觀察家對投資者的投機行為和未來房地產(chǎn)泡沫破裂的擔憂不斷攀升。更有人大膽預測說，“中國房價在未來某個時刻將會經(jīng)歷大幅下調(diào)”。那么，如果房價下跌，會發(fā)生什么呢？

首先，中國的房地產(chǎn)市場主要是投機性為主的市場，就是炒家希望自己在買進房子后，以更高的價位拋出，以獲得豐厚利潤。所以，中國房屋空置率普遍很高，大部分空置房屋都是投機性房產(chǎn)，如果房價下跌，投資者一定會大舉拋售，導致二手房供應量大幅度上升，而二手房供應量的上升，造成市場“供遠大于求”，這會進一步加快房價下跌的進程。

此外，正是由于中國房地產(chǎn)市場被投機投資者所主導，再加上這些年中國房地產(chǎn)一直實行的是較高杠桿率，這就造成了一旦房價出現(xiàn)大幅下跌，斷供棄房的案例將不會鮮見。此舉將迫使銀行不得不當起了房東。

而面對手中大量過剩房源，銀行要想快速出售變現(xiàn)也并非易事，試想信貸資金都變成不能變現(xiàn)的房源，那金融危機就難以避免。更糟糕的是，如果房價出現(xiàn)拐點，銀行為避免加重風險，對整個房地產(chǎn)行業(yè)銀根更加收緊，此舉或可能會給房地產(chǎn)業(yè)形勢更加雪上加霜。

再者，整個房地產(chǎn)業(yè)不僅關乎中國經(jīng)濟的增速，而且還影響著很多行業(yè)的興衰。就現(xiàn)在的情況來說，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，相關上下游行業(yè)都會受到影響。比如中國的鋼鐵、水泥等行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩，而房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)中的家具、家電、裝潢也需要用政府來救助。一旦房價大幅下降，這些產(chǎn)業(yè)都會很快陷入泥沼。

最后，土地出讓金是地方政府的命根，近年接近一半的地方財政收入都來自土地出讓金。試想一旦房價下跌馬上累及土地市場，而地價下降地方財政會受極大的影響。因為，現(xiàn)在很多政府性債務是由土地進行擔保的，抵押物價值縮水，最終會影響到地方政府的償債能力，造成地方政府的債務危機。

凱博咨詢通過大數(shù)據(jù)分析得出的結論是，中國房地產(chǎn)新增工作機會的峰值已過，房價未來將會出現(xiàn)拐點。不過，筆者認為，中國的房地產(chǎn)市場已淪為投機性為主的市場，各類金融風險已經(jīng)悄然形成。現(xiàn)在看來，房價調(diào)整不僅會使該行業(yè)提供就業(yè)崗位能力驟降，而且還會給中國經(jīng)濟和金融造成極大的不確定性，這才是最大的關鍵所在。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。