香港寫字樓市場(chǎng)需求放緩 空置率上升至4.2%

環(huán)球經(jīng)濟(jì)的不明朗不僅影響香港零售業(yè)市況，傳統(tǒng)的寫字樓市場(chǎng)也略顯慘淡。近日，多家業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告，回顧香港上半年寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，第二季度寫字樓市場(chǎng)整體需求放緩，空置率上升至4.2%，吸納量由正轉(zhuǎn)負(fù)，但整體租金仍然錄得升幅。

國(guó)際物業(yè)顧問世邦魏理仕香港辦公樓執(zhí)行董事駱應(yīng)銘稱，香港寫字樓在第二季度的整體待租率雖然上升，但整體吸納量由前一季度的正值轉(zhuǎn)為負(fù)值，跌至負(fù)77746平方尺的水平。包括中環(huán)、九龍等多個(gè)核心區(qū)域在內(nèi)，吸納量都出現(xiàn)負(fù)值，令該季度成為2009年第一季度以來表現(xiàn)最差的一季，而這主要是由于非核心區(qū)出現(xiàn)更多大型二手空間所導(dǎo)致的，公司往往出于成本考量退出核心區(qū)域。

世邦魏理仕的報(bào)告還指出，在2016上半年，香港各區(qū)的寫字樓空置率都有所增加，整體空置率由3.5%上升至4.2%，這是自2015年第一季度以來最高水平。在整體空置率上升之際，中環(huán)、金鐘及上環(huán)等金融中心區(qū)的寫字樓供應(yīng)依然較為緊俏，空置率保持在1.6%的較低水平。

在整體租金方面，2015年全年租金升幅8.8%，今年上半年升幅則有所放緩，僅為2.3%。駱應(yīng)銘指出，租金的上升大部分表現(xiàn)在第一季度，到了第二季度租金反而輕微下跌0.1%，這是2014年以來首個(gè)下跌季度。

分區(qū)來看，上半年中環(huán)租金升幅最高，升幅達(dá)5%；由于供不應(yīng)求，港島區(qū)所有區(qū)域租金在今年仍然有升幅；而在九龍區(qū)，除了尖沙咀出現(xiàn)升幅，其他地區(qū)如九龍東的租金都在下調(diào)。今年第二季度，九龍東及紅磡、沙田等地的租金分別按季下跌1.8%及2.7%，其中九龍東的每月實(shí)質(zhì)尺租跌至29.77港元。由于該區(qū)不少公司的租約即將到期，以致待租率上升，加上該區(qū)面臨大量新寫字樓供應(yīng)，因此租金特別受壓。

2015年全年，香港寫字樓交易面積達(dá)220萬平方尺，從交易的行業(yè)分布看，金融和銀行業(yè)仍然占大多數(shù)，占比達(dá)34%，其次保險(xiǎn)公司也是主要交易方。駱應(yīng)銘稱，一直以來，很多中資企業(yè)會(huì)在中環(huán)物色空間，在該區(qū)的新租用空間中，中資企業(yè)占37%。

知名房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行日前發(fā)布的報(bào)告也指出，中資企業(yè)對(duì)中環(huán)區(qū)域?qū)懽謽堑膹?qiáng)勁租賃需求，會(huì)繼續(xù)為該區(qū)域的租金升幅帶來支持。此前的第二季度內(nèi)，中區(qū)超甲級(jí)寫字樓每月實(shí)質(zhì)尺租升至132.02港元，而甲級(jí)寫字樓租金也升至118.41港元，兩者的季度升幅同為2.4%。第二季度中區(qū)的新簽租賃中，中資金融機(jī)構(gòu)租賃涉及樓面占整體面積的63%，較首季的53%增加10個(gè)百分點(diǎn)。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝指出，由于企業(yè)對(duì)于環(huán)球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況轉(zhuǎn)差感到憂慮，香港寫字樓租金在第二季度的升幅略微放緩。預(yù)期企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的憂慮將延續(xù)至下半年，為租金升勢(shì)帶來阻力。不過，中區(qū)則可望受惠于中資機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勁租務(wù)需求，令租金升幅有所支持。

世邦魏理仕香港、華南及臺(tái)灣研究部主管陳錦平也認(rèn)為，一兩年內(nèi)，國(guó)內(nèi)公司依然是市場(chǎng)需求的主力。而由于沒有新的供應(yīng)，連續(xù)樓層或全層的空間十分有限，中環(huán)區(qū)域?qū)?huì)保持相對(duì)安全和穩(wěn)定。預(yù)計(jì)2016年全年升幅與上半年的5%持平。近幾個(gè)月環(huán)球金融市場(chǎng)不穩(wěn)定的狀況由于“英國(guó)脫歐”和美國(guó)總統(tǒng)大選將會(huì)持續(xù)，因此公司對(duì)寫字樓的租務(wù)需求會(huì)偏向?qū)徤?，公司擴(kuò)充需求不大，下半年的市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)緩慢勢(shì)頭。租務(wù)需求將繼續(xù)受成本驅(qū)動(dòng)，公司希望盡可能省錢，對(duì)非核心區(qū)寫字樓需求比較大，這樣能節(jié)約不少成本。

陳錦平還指，當(dāng)前寫字樓租金增長(zhǎng)周期進(jìn)入尾聲，下半年租金將會(huì)漸趨平穩(wěn)。2017年，全港會(huì)有280萬尺的新樓面陸續(xù)入市，空間供應(yīng)情況在寫字樓空置率回升下將有所改善。新寫字樓競(jìng)爭(zhēng)情況逐漸增多，這對(duì)于租客來說是好事。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。