個(gè)別大型房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露后，多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管?chē)?yán)防項(xiàng)目“爛尾”

財(cái)聯(lián)社（北京，記者李潔）訊，個(gè)別大型開(kāi)發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露后，各地進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房企預(yù)售資金的監(jiān)管力度。

日前，重慶市住建委在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，要求在渝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金首付款監(jiān)管，全部按照預(yù)售總額的35%核定；對(duì)存在資金風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目和已經(jīng)出現(xiàn)資金問(wèn)題的項(xiàng)目，要將預(yù)售資金（含首付款和按揭款）全額納入監(jiān)管。

不僅是重慶，8月以來(lái)，天津、連云港、鎮(zhèn)江、蘭州、東莞等城市紛紛出臺(tái)相關(guān)政策文件，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管。

“加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的背后，是近期部分房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，一些項(xiàng)目出現(xiàn)挪用預(yù)售資金抵債等現(xiàn)象。為防止預(yù)售資金被挪用、杜絕爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加強(qiáng)監(jiān)管勢(shì)在必行。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者表示。

房企資金迎大考

重慶在最新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管政策中，明確了提前使用預(yù)售監(jiān)管資金需提供的資料及流程，并規(guī)定一個(gè)自然年度提前使用次數(shù)不超過(guò)3次，每次使用金額不超過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)余額的1/3。

“預(yù)售資金監(jiān)管是防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。從重慶的政策來(lái)看，不但明確了相對(duì)應(yīng)的監(jiān)管比例、支取方式，還對(duì)房企特殊情況下提前使用預(yù)售資金，提出了明確的操作方式。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者。

多位接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為，重慶規(guī)定所有項(xiàng)目預(yù)售資金嚴(yán)格按照預(yù)售總額的35%執(zhí)行，將對(duì)房企資金體系形成較大考驗(yàn)；過(guò)度依賴(lài)預(yù)收賬款的房企，將面臨一定資金壓力。

“此次政策對(duì)于不同房企帶來(lái)的影響并不一樣。對(duì)于頭部房企業(yè)，例如具有一級(jí)資質(zhì)、且信用狀況和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況通過(guò)核驗(yàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及信用排名前30的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可享受首付款使用免監(jiān)管政策。”中指研究院重慶分院研究總監(jiān)張夢(mèng)圓表示。

貝殼研究院分析師潘浩指出，預(yù)售資金監(jiān)管政策是新房預(yù)售制度之下對(duì)購(gòu)房者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的舉措。對(duì)房企而言，預(yù)售資金是一筆“無(wú)息負(fù)債”，短期看，盡管對(duì)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張有一定價(jià)值，但如果過(guò)度利用，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和購(gòu)房者均蘊(yùn)含一定風(fēng)險(xiǎn)。因此合理對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)房企健康經(jīng)營(yíng)和保障購(gòu)房者權(quán)益都是有利的。

“預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)，不僅對(duì)房企財(cái)務(wù)能力提出了更高要求，對(duì)現(xiàn)金流緊張的房企，帶來(lái)的壓力也很明顯。”張波說(shuō)。

潘浩認(rèn)為，目前正處于房企風(fēng)險(xiǎn)的暴露時(shí)間段和出清周期，部分企業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)，向平穩(wěn)、高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)換需要時(shí)間和條件。這個(gè)過(guò)程中，對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力提出了較高要求，行業(yè)將不可避免經(jīng)歷陣痛階段。

“加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策，再配合‘三道紅線(xiàn)’、‘兩集中’等政策，會(huì)對(duì)行業(yè)形成深遠(yuǎn)影響，也將加速提升行業(yè)集中度。”張波表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，摒棄非理性擴(kuò)張、強(qiáng)化財(cái)務(wù)穩(wěn)健將是下一步重點(diǎn)，也是行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。

防范項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)

去年受疫情影響，曾有部分城市一度放寬了預(yù)售資金的監(jiān)管。

根據(jù)貝殼研究院報(bào)告，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年共有63省市（含重復(fù)）77次出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策，其中，39個(gè)省市有43次相對(duì)放寬了預(yù)售資金監(jiān)管的政策，政策頻次占比達(dá)55.8%；從時(shí)間段來(lái)看，政策調(diào)整集中在1-7月?？梢?jiàn)各地政府為應(yīng)對(duì)疫情，對(duì)房企在預(yù)售資金方面給予了一定支持，而房企借此提高資金使用效率，也成為較為普遍的做法。

2020年7月之后，政策風(fēng)向發(fā)生一些變化，32省市34次出臺(tái)預(yù)售資金管理辦法：對(duì)于預(yù)售資金明確監(jiān)管規(guī)則，規(guī)范預(yù)售資金使用，采用差別化監(jiān)管方式，降低信譽(yù)優(yōu)良的企業(yè)監(jiān)管額度，加快資金流轉(zhuǎn)，對(duì)于失信房企則加強(qiáng)監(jiān)管，從而吸引房企加強(qiáng)自身信譽(yù)管理，推動(dòng)房企信用正循環(huán)。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，近一年來(lái)部分房企因資金緊張，將項(xiàng)目預(yù)售資金挪作他用，項(xiàng)目停工、爛尾的現(xiàn)象有所增加。

“疫情影響疊加三條紅線(xiàn)約束，房企回款壓力、財(cái)務(wù)壓力與日俱增，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)明顯攀升，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管能夠防止預(yù)售資金被挪用、確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，將成為監(jiān)管部門(mén)關(guān)注的焦點(diǎn)。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示。

7月23日，住建部等八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的監(jiān)管力度。《通知》強(qiáng)調(diào)，應(yīng)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保資金只用于本項(xiàng)目建設(shè)，不能隨意支取，進(jìn)而保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

隨后，天津、蘭州、東莞等城市紛紛發(fā)文強(qiáng)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，政策密集落地。

“預(yù)售資金監(jiān)管是行業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的重要政策，將伴隨預(yù)售制度持續(xù)存在。”潘浩稱(chēng)，基于目前的行業(yè)變化，監(jiān)管環(huán)境也將關(guān)注點(diǎn)從銷(xiāo)售端轉(zhuǎn)向企業(yè)端、供給端，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)，在防風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提供適度的靈活性，更有助于行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清和長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。

“目前來(lái)看，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管已成為趨勢(shì)。”張夢(mèng)圓表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。