上海郊區(qū)新地王保本售價(jià)每平方米超6萬元

“松江這塊地的價(jià)格高得有點(diǎn)離譜兒了。如果這個(gè)地方以后售價(jià)將近7萬元每平方米，那么上海市中心難道要賣到20萬每平方米？”談及上海市松江區(qū)的新“地王”，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授對(duì)中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者說。

7月1日上午，上海松江區(qū)的方松街道新城主城B單元B06-06號(hào)地塊以47.35億元被合景泰富集團(tuán)旗下項(xiàng)目公司上海富博置業(yè)發(fā)展有限公司收入囊中，樓板價(jià)39073元/平方米。從成交樓板價(jià)來推算，未來保本售價(jià)可達(dá)6萬~7萬元每平方米。

新地王加冕“影響不好”

據(jù)悉，該地塊出讓面積86559.9平方米，土地用途為住宅，起始總價(jià)30.3億元，起拍樓板價(jià)為2.5萬元每平方米，容積率1.4。

據(jù)上海市松江區(qū)規(guī)土局透露，交通便利、周邊配套齊全，加上松江土地指標(biāo)有限是該地塊受到青睞的主要原因。據(jù)悉，該地塊距軌交9號(hào)線松江大學(xué)城站不到1公里，交通便捷，周邊有東華大學(xué)、上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、上海外國(guó)語大學(xué)等學(xué)校。往東1.5公里左右有松江萬達(dá)廣場(chǎng)，往南兩公里左右有上海市第一醫(yī)院南院、松江中央公園，配套成熟。

據(jù)悉，該地拍賣于上海土地交易事務(wù)中心進(jìn)行，有15家企業(yè)參與競(jìng)拍，其中不乏財(cái)力雄厚的央企。對(duì)于民企合景泰富集團(tuán)的勝出，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦此前在接受媒體采訪時(shí)表示，合景近期在上海沒有太多土地儲(chǔ)備，因此拍地也較激進(jìn)。

盡管該地塊有一定的優(yōu)勢(shì)，尹伯成還是認(rèn)為“價(jià)格高得有點(diǎn)離譜兒了”。他認(rèn)為，此次新地王的產(chǎn)生非常“冒險(xiǎn)”、“不理性”。“有些開發(fā)商認(rèn)為只要能拿到地，就不愁賺不到錢。這種想法是不理性的，影響不好。”他說。

去年10月，松江泗涇一幅純宅地塊經(jīng)過激烈競(jìng)拍，被一房企以23.1億元拿下，樓板價(jià)為20531元每平方米，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)一片驚呼，而僅僅半年多之后，松江新“地王”的起拍價(jià)就已經(jīng)達(dá)到2.5萬元每平方米。

房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海市6月新建住宅，即一手房的樣本平均價(jià)格為40612元/平方米，上半年1月至5月的對(duì)應(yīng)數(shù)字分別是37062元/平方米、37144元/平方米、39035元/平方米、39394元/平方米和40144元/平方米。

新地王會(huì)否推動(dòng)房?jī)r(jià)上長(zhǎng)

7月1日，上海市民劉女士向某知名房屋中介機(jī)構(gòu)詢問一個(gè)外環(huán)以外樓盤的情況，卻被告知“開發(fā)商已經(jīng)把這個(gè)樓盤捂住了”。

該樓盤位于上海市浦東新區(qū)，中介勸劉女士不要癡等了：“今天出了松江地王的事。對(duì)開發(fā)商來說，他今年的銷售額已經(jīng)完成了，剩下的房子就不著急賣了?，F(xiàn)在他賣4萬多元每平方米，捂?zhèn)€兩年六七萬元每平方米隨便賣。”

而談及估價(jià)問題，上海城市房地產(chǎn)估價(jià)公司總經(jīng)理許軍向中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者闡述了地王產(chǎn)生的基本邏輯——“贏者的詛咒”。

“贏者的詛咒”指在任何商品的競(jìng)價(jià)拍賣中，贏得拍賣品的中標(biāo)者出價(jià)必須高于其他中標(biāo)者才能中標(biāo)，也就是必須高于大多數(shù)人對(duì)該商品的合理價(jià)格判斷，才能競(jìng)標(biāo)成功，因此他很可能對(duì)拍賣品估價(jià)過高，支付了超過其當(dāng)前正常市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格，而其未來收益會(huì)存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此通俗地說，地王是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期最樂觀者引發(fā)的“獨(dú)特現(xiàn)象”，通常都是“不合理”的存在。

反過來講，中標(biāo)者之所以能夠以高價(jià)拍下地王，是因?yàn)?a href="http://a5759.cn/sell/qita/" target="_blank">其他開發(fā)商不愿意“冒這個(gè)險(xiǎn)”，這反映出其他大多數(shù)人的預(yù)期“沒有那么樂觀”。

特別是對(duì)于已經(jīng)在售的樓盤，完全“捂住”不賣是不可行的。除了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不同，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還都有基于自身項(xiàng)目特點(diǎn)的考量。“已經(jīng)在售的樓盤可能是兩年前設(shè)計(jì)建造的，它的定位、理念等都無法和新拿下的地塊相比，所以未來售價(jià)的預(yù)期也不可能完全比照地王。”許軍說。

許軍認(rèn)為，地王出現(xiàn)以后開發(fā)商最常見的策略是“放緩銷售速度”觀望市場(chǎng)，“根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)情可能適當(dāng)提價(jià)”。

基于以上幾點(diǎn)分析，許軍表示，地王的出現(xiàn)可能會(huì)影響一些市場(chǎng)參與者的預(yù)期，但最終未來的房?jī)r(jià)水平仍然存在諸多不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，地王推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲并非必然。

“面粉比面包貴的預(yù)期并不會(huì)總成功！”談及地王對(duì)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)作用，尹伯成對(duì)中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者說：“（市委）書記都說上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了。”

據(jù)報(bào)道，2015年10月9日，上海市委書記韓正在中共上海市委舉行的區(qū)縣、大口黨委書記季度工作會(huì)議上指出，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

韓正強(qiáng)調(diào)，上海作為一座特大型城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大結(jié)構(gòu)性問題：辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場(chǎng)化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。“究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。”

2016年3月25日，上海市政府頒布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)容包括從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限（由滿兩年）調(diào)整為滿5年等。

房屋中介告訴劉女士，自實(shí)施新政以來，房子賣得“不像2015年那么瘋了”。

地王為何接踵而至

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）統(tǒng)計(jì)，年初至今重點(diǎn)城市總價(jià)、單價(jià)“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了95幅，而在上一個(gè)“地王年”——2013年，全年也不過拍出了60幅“地王”。房企瘋狂拿地受諸多因素影響。

從資金的角度來說，通俗地說，競(jìng)拍企業(yè)是因?yàn)橛绣X而“任性”。CRIC分析指出，受2015年年初證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》影響，寬松的資本市場(chǎng)融資環(huán)境為房企囤積資金提供了良好的時(shí)機(jī)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2015年60家典型上市房企的在手現(xiàn)金為11804.13億元，同比增長(zhǎng)33.09%。另外，伴隨著2015年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖，多數(shù)房企銷售大幅增長(zhǎng)，銷售回款有所增加。同時(shí)，有分析稱，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期的來臨，資金寬松有可能加劇。

從競(jìng)拍企業(yè)的身份來看，央企是最積極的地王制造者。國(guó)資改革、企業(yè)合并帶來的人事變動(dòng)危機(jī)，是部分央企“瘋狂拿地”的動(dòng)力之一。CRIC研究中心一篇名為《為了不在重組中被打包收走，水電系央企正在瘋狂搶地》的文章指出，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）在房地產(chǎn)板塊的投入力度變化最為明顯。原因主要是，一方面，職能相近的央企極有可能在改革中從集團(tuán)層面合并，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是強(qiáng)者占主導(dǎo)；另一方面，良好的拿地和銷售水平以及足夠廣泛的布局，也是在向上層展示自己有能力吸納和消化更多優(yōu)質(zhì)資源。

從土地條件本身來看，未來建設(shè)用地總量緊張也是地王頻出的原因之一。但尹伯成認(rèn)為，“地少不等于沒有地”，工業(yè)用地和商業(yè)用地的改造可以用來緩解土地問題。同時(shí)，他也對(duì)舊城區(qū)改造抱有期望。

另外，2016年上半年，受“去庫存”政策激勵(lì)，房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，庫存持續(xù)走低，市場(chǎng)供不應(yīng)求，因此房企確實(shí)有“補(bǔ)庫存”的需求。

土地被炒熱，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)無限上漲？“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不會(huì)允許這樣。”尹伯成說。

對(duì)于未來的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，CRIC在《地王風(fēng)起云涌，市場(chǎng)卻將迎來轉(zhuǎn)折——2016年上半年總結(jié)與展望》一文中指出，“一派火熱景象中似乎又看到了2009年、2013年的影子，無數(shù)次市場(chǎng)都經(jīng)歷了‘市場(chǎng)熱-政策出-土地?zé)?市場(chǎng)冷’的周期輪回，2016年恐將難以擺脫再次落入窠臼的宿命：政策收緊、熱點(diǎn)城市成交降溫，下半年各指標(biāo)增速將有所下滑，市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。