溢價(jià)率跳水、流拍率上升，多城第二批集中供地“涼涼”

財(cái)聯(lián)社（北京，記者李潔）訊，受規(guī)則調(diào)整及市場(chǎng)趨冷等因素影響，第二批集中供地?zé)岫让黠@下降。

9月16日，蘇州開(kāi)啟第二批集中供地，首日共成交6宗地塊，其中5宗以底價(jià)成交，另一宗溢價(jià)率僅為1.01%；9月15日，成都第二批集中供地首日攬金208億元，共成交19宗地塊，其中15宗以底價(jià)成交，1宗流拍，平均溢價(jià)率僅為2.1%。

“溢價(jià)率下降的主要原因是，土拍規(guī)則在競(jìng)拍準(zhǔn)入要求、土地溢價(jià)率上限、購(gòu)地資金審查等方面進(jìn)行了調(diào)整。”西南證券分析師沈猛指出。

據(jù)記者了解，自然資源部8月曾召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，明確核心城市二批次集中土地出讓政策應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，要求住宅單宗用地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，不得通過(guò)提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率；在地價(jià)或溢價(jià)率達(dá)到上限時(shí)，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)等方式確定競(jìng)得人。

集中供地出讓規(guī)則“大修”后，不只是蘇州、成都，近期進(jìn)行第二批集中供地的長(zhǎng)春、青島、濟(jì)南、天津等城市，大部分地塊均以底價(jià)成交，流拍率也呈上升態(tài)勢(shì)。

9月11日，天津第二批集中供地正式落幕，此次天津共掛牌61宗地塊，但只成交了40宗地塊，其中有31宗是以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為0.6%，較首批集中供地成交地塊的平均溢價(jià)率大幅下降十個(gè)百分點(diǎn)。而此次出讓臨時(shí)停牌的地塊多達(dá)19宗，另有武清區(qū)2宗宅地流拍，撤牌與流拍共有21宗地塊，流拍率高達(dá)34%。

濟(jì)南近期舉行的第二輪集中供地共攬金151.88億元，76宗地塊全部以底價(jià)成交，溢價(jià)為0，而其首批集中供地成交地塊的平均溢價(jià)率為12%。

與天津類(lèi)似的是，濟(jì)南本次出讓有多達(dá)17宗地塊因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)而臨時(shí)撤牌，導(dǎo)致流拍率升至35%，較首次集中供地流拍率大幅上升約30個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在青島第二輪集中供地活動(dòng)中，高新區(qū)的8宗地塊全部終止出讓?zhuān)@使得本次流拍率，較首批集中供地上漲了8個(gè)百分點(diǎn)至10%。

對(duì)于第二批集中供地?zé)岫润E降的原因，克而瑞研究中心一位分析師表示，這一方面與房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊、房企拿地明顯謹(jǐn)慎的大環(huán)境有關(guān)；另一方面，部分城市提高了地塊出讓門(mén)檻，也是地塊流拍高發(fā)的原因之一。

“結(jié)合各地土地出讓條件來(lái)看，多個(gè)城市在出讓地塊時(shí)有多重附加條件，以發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)或基建。雖然這些城市取消了競(jìng)配建，但這并不意味著房企便能因此大幅降低拿地成本，尤其是綜合拿地成本較高的地塊，在行業(yè)資金緊缺的背景下更易遭遇流拍。”上述分析師指出。

在熱點(diǎn)城市杭州，截至9月15日，第二批集中供地中的十宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊報(bào)名正式結(jié)束，但有九宗地塊由于報(bào)名單位不夠三家的最低門(mén)檻，因而無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，面臨流拍的局面。

“流拍的直接原因和競(jìng)品質(zhì)的約束有關(guān)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，競(jìng)品質(zhì)涉及的工作量更大，房企需要在品質(zhì)方面不斷優(yōu)化方案，這加大了房企拿地和開(kāi)發(fā)的成本。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在近期舉辦2021中期業(yè)績(jī)會(huì)的40余家房企中，有七成房企表態(tài)，下半年將保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，投資策略主要圍繞“以銷(xiāo)定投”、“多渠道拿地”和“嚴(yán)控利潤(rùn)率”。

截至目前，在22個(gè)集中供地城市中，已有廈門(mén)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、福州、濟(jì)南、天津等多個(gè)城市完成土地出讓。未來(lái)還將有合肥、上海、北京、重慶、沈陽(yáng)等城市，進(jìn)行第二輪集中供地。

不過(guò)，合肥、沈陽(yáng)等城市日前均發(fā)布公告，縮減了第二輪集中供地出讓規(guī)模。其中，合肥第二輪集中供地原計(jì)劃出讓17宗地塊，經(jīng)調(diào)整后，縮減為只出讓8宗。沈陽(yáng)市自然資源局也在9月15日發(fā)布通知，第二輪集中供地共有24宗地塊停止交易，而按其原計(jì)劃供應(yīng)46宗地塊。

“接下來(lái)重點(diǎn)城市集中土拍時(shí)，還會(huì)出現(xiàn)地塊流拍現(xiàn)象，預(yù)計(jì)二輪集中供地整體流拍率將明顯高于首輪。”上述克而瑞分析師說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。