海南：鼓勵市場主體通過土地二級市場購買存量建設(shè)用地

9月13日，海南省人民政府發(fā)布《海南省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見（試行）》，意見指出，要明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)充分保障交易自由。鼓勵市場主體依法依規(guī)通過土地二級市場購買存量建設(shè)用地，依據(jù)規(guī)劃轉(zhuǎn)型用于海南省鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。要完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策，非住宅用地與住宅用地合并的，不得增加住宅建設(shè)規(guī)模。

全文如下：

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

為貫徹落實《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》《中共中央國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（中發(fā)〔2020〕9號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，進一步健全和規(guī)范全省國有建設(shè)用地二級市場，促進存量建設(shè)用地集約高效利用，推進海南自由貿(mào)易港建設(shè)，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)提出如下意見。

一、明確適用范圍

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象為以劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營等合法方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)（含征地留用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照本意見執(zhí)行。省政府及其有關(guān)部門關(guān)于商品住宅用地詳細規(guī)劃調(diào)整、土地用途改變等土地使用條件有規(guī)定的，從其規(guī)定。

二、完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進要素流通

（一）明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式。將各類導致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及到相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定需要辦理相關(guān)手續(xù)的，從其規(guī)定。

（二）明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)市縣政府批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)充分保障交易自由。

鼓勵市場主體依法依規(guī)通過土地二級市場購買存量建設(shè)用地，依據(jù)規(guī)劃轉(zhuǎn)型用于我省鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。

探索實行預告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，對房屋建設(shè)工程已投資額未達到開發(fā)投資總額25％的土地，經(jīng)市縣政府批準，按照先投入后轉(zhuǎn)讓原則，允許土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地、簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，到屬地不動產(chǎn)登記部門辦理預告登記，取得預告登記證明文件，并在預告登記證明文件附記欄備注轉(zhuǎn)讓情況，待達到轉(zhuǎn)讓條件后，在90日內(nèi)受讓方可單方憑預告登記證明文件依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，未申請登記的，預告登記失效；合同未約定投資額的，按照市縣政府確定的方式予以認定。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前未辦理規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評、消防等審批手續(xù)的，可憑預告登記證明文件辦理相關(guān)審批手續(xù)，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前已辦理相關(guān)審批手續(xù)的，可憑預告登記證明文件辦理相關(guān)審批手續(xù)變更。辦理預告登記后的土地在開發(fā)投資額達到土地轉(zhuǎn)讓條件前不允許轉(zhuǎn)讓，已投資額可委托有資質(zhì)的機構(gòu)進行認定。涉及政府原因的閑置土地，在依法消除政府原因后，可以適用本條政策。

作價出資或入股建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能，參照出讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓不再報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準。轉(zhuǎn)讓后，可根據(jù)權(quán)利人申請，保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

（三）完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。宗地分割、合并轉(zhuǎn)讓，應(yīng)有利于土地開發(fā)利用，分割、合并后的地塊應(yīng)在規(guī)劃、用地等方面具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

擬分割宗地已預售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意的書面意見，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。用地批準文件或土地出讓合同等文書規(guī)定或約定經(jīng)批準才可以分割轉(zhuǎn)讓的，從其規(guī)定或約定。分割轉(zhuǎn)讓不影響規(guī)劃執(zhí)行和土地開發(fā)利用的，應(yīng)予準許。項目配建的行政辦公樓、生活服務(wù)設(shè)施等涉及土地不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。

非住宅用地與住宅用地合并的，不得增加住宅建設(shè)規(guī)模。不同用途宗地合并的，應(yīng)依照規(guī)定明確各自比例，并在不動產(chǎn)登記時予以注明。涉及剩余出讓年限、容積率不一致的，在符合規(guī)劃、不超過宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，按照等價值原則重新確定合并后土地出讓年限和容積率，也可在補繳一定年限土地出讓金或增容費后，按較長年限或較高容積率登記。

（四）實施差別化的稅收政策。充分發(fā)揮稅收政策對土地二級市場的調(diào)節(jié)作用。各市縣政府可根據(jù)本地實際和需要，在省政府確定的稅額幅度內(nèi)，按照節(jié)約集約用地的原則，以促進存量土地開發(fā)利用為目標，提出轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策方案，報省政府批準后實施。

三、規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租，提高服務(wù)水平

（一）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定足額上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期用于出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。

（二）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租期限6個月以上的，應(yīng)當簽訂土地出租（轉(zhuǎn)租）合同，具體出租（轉(zhuǎn)租）期限由出租（轉(zhuǎn)租）合同約定，不得超過20年，不得超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定，不需繳納土地出租（轉(zhuǎn)租）收益。工業(yè)用地使用權(quán)出租后，承租人在符合規(guī)劃、不改變用途、與出租人書面約定同意的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑對現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

（三）建設(shè)用地使用權(quán)出租服務(wù)保障。市縣自然資源主管部門應(yīng)當提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。統(tǒng)計分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。

四、規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)抵押，保障合法權(quán)益

（一）明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)連同其地上建筑物一并依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)；劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時，應(yīng)當從所得價款中按經(jīng)確認的評估價格40％補交土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押，涉及租賃土地的抵押價值應(yīng)按合同租金與市場租金的差值及租期估價，其抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

（二）放寬抵押權(quán)人限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

（三）放寬抵押物限制。允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資，其設(shè)定抵押獲取的資金，僅能用于本項目開發(fā)建設(shè)及運營管理所需。抵押權(quán)實現(xiàn)后，應(yīng)保持原經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

五、健全服務(wù)體系，強化服務(wù)和監(jiān)管

（一）建立土地二級市場交易平臺。將各市縣公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺作為土地二級市場公開交易載體，開設(shè)土地二級市場交易窗口，匯集、發(fā)布交易信息、提供交易場所、完善交易規(guī)則、辦理交易事務(wù)，按照國家部署逐步推進線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)。未設(shè)立公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺的市縣，其土地二級市場可按照就近原則，整合到已設(shè)立的相近市縣公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺。對已有交易對象、符合交易條件，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。土地二級市場提供交易服務(wù)不得以營利為目的，確需收費的，按照公共資源交易管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地使用權(quán)人依法以招標、拍賣、掛牌等公開方式進行劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作的應(yīng)進入省級交易市場。

（二）完善司法處置和國有資產(chǎn)處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策。對于因司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，市縣自然資源主管部門應(yīng)建立司法協(xié)助機制，建立健全信息定期推送和執(zhí)行聯(lián)動機制，及時向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等，協(xié)助司法機關(guān)依法處置。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。對司法機關(guān)處置土地有異議的，可提出審查建議，但不應(yīng)當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。劃撥土地司法處置的，由受讓人按照經(jīng)確認的評估價格的40％補交土地使用權(quán)出讓金后，方可辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當事人。

（三）優(yōu)化政務(wù)服務(wù)。在土地二級市場交易平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機構(gòu)的辦事窗口，落實“放管服”要求，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)＋政務(wù)服務(wù)”，積極推進“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，營造良好的交易環(huán)境，加強對窗口工作人員業(yè)務(wù)培訓，提高辦事效率和服務(wù)水平。

（四）培育和規(guī)范中介服務(wù)。根據(jù)土地二級市場業(yè)務(wù)需要，積極引入中介機構(gòu)參與土地二級市場的資產(chǎn)評估、風險評估、抵押融資等專業(yè)工作；鼓勵中介機構(gòu)在土地二級市場交易平臺中開設(shè)實名用戶，發(fā)布供需信息，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀等服務(wù)；鼓勵有條件的市縣探索政府負責指導和監(jiān)管，中介機構(gòu)負責搭建的集信息發(fā)布、市場交易、統(tǒng)計分析、市場研判等功能于一體的信息平臺模式，做大做強中介服務(wù)；充分發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用。

（五）完善土地市場信用體系。加強對土地市場信用主體的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段，以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)、重點監(jiān)管為補充的新型監(jiān)管機制。研究制定市場失信行為懲戒清單，對土地市場失信行為依法實施懲戒。對中介機構(gòu)違法、違約行為進行信用監(jiān)管，認定結(jié)果依法公開，引導社會中介組織誠信經(jīng)營。

六、有關(guān)要求

（一）加強組織領(lǐng)導。各市縣政府和各級有關(guān)部門要充分認識完善土地二級市場的重要性，確保各項工作舉措和要求落實到位。自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等部門要建立共同推進土地二級市場建設(shè)的工作機制，明確分工，落實責任，做好人員和經(jīng)費保障，有序推進土地二級市場建設(shè)。

（二）完善配套措施。各市縣政府要結(jié)合本地實際，加強政策研究，制定完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易辦法和配套制度，細化操作流程，提供法律、政策咨詢等服務(wù)，引導交易雙方通過土地二級市場交易。

（三）加強信息歸集共享。逐步建立土地二級市場交易信息平臺與不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制，積極推進與不動產(chǎn)登記平臺的有序銜接，促進部門信息共享。土地市場交易相關(guān)材料或信息能夠直接通過共享獲得的，不得要求當事人重復提交。

（四）重視宣傳引導。通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，擴大土地二級市場影響力、吸引力，充分調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應(yīng)公眾關(guān)切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。

七、本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。

海南省人民政府辦公廳

2021年9月10日

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。