房企稱下半年樓市走勢不確定 故而加緊出貨

樓市高溫當前，合肥將出臺重磅樓市調(diào)控政策。6月21日，合肥土地管委會擬出臺了比蘇州、南京更嚴格的調(diào)控政策，吸引了全國的目光。

雖然當下地王頻出，房地產(chǎn)仍然被看多，然而一家大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究人員指出，今年下半年房地產(chǎn)市場存在不少變數(shù)。由于一線和強二線樓市經(jīng)過半年亢奮式增長，需求已被透支不少，短期內(nèi)增長空間受到限制。因地價不斷被追高，中央給予了關(guān)注，下半年地方政策的概率在加大，可能會階段性影響需求和市場預(yù)期。”后續(xù)購買力有可能出現(xiàn)疲軟，部分地區(qū)不排除出現(xiàn)房價短期波動和微幅調(diào)整。”上述券商人士認為。

合肥將重磅出擊

“商品房最低首付由20%升至25%，首套房貸還清的，二套房首付比提高至四成。名下有房且有貸款，二套房首付比例升到50%；三套房提高至60%，且停止提供公積金貸款。”這些正在擬定中的政策，是合肥市土地管理委員會在6月21日下午的會議上提出的。這次會議的方向很明確：用差別化信貸提高首付門檻。

針對土地價格飆漲，合肥還將出臺比蘇州、南京土地熔斷更嚴厲的政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內(nèi)一次性付清土地出讓金。

國家統(tǒng)計局近日公布的房價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥、南京分別位列5月全國城市房價漲幅前三甲，合肥已經(jīng)連續(xù)幾個月位列全國房價漲幅前三名。

業(yè)界人士指出，南京和蘇州近期所出政策并沒有從需求端進行調(diào)控，只是試圖從抑制地王來熔斷高價地以防止地價過熱，對市場幾乎沒有影響。但合肥政策的不同在于，從需求到供給端，通過市場化手段來調(diào)節(jié)過熱的樓市。

研究人員認為，合肥正在醞釀的重磅政策，可能會成為接下來房地產(chǎn)過熱城市的一個樣本。

“提高首付比例，就是降低購房杠桿，這對抑制過度的投資投機有一定的作用。限期交清土地款也是如此，該政策將對開發(fā)商現(xiàn)金流提出更高的要求，這比土地熔斷機制更有效。”克而瑞一位分析師說。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，合肥正在醞釀?wù)叩谋澈螅瑐鬟f出了更令人關(guān)心的潛在信息：信貸會不會收緊。

值得注意的是，部分商業(yè)銀行正計劃提高商用房的信貸門檻。

近日市場傳出消息，一家大型商業(yè)銀行將加強對個人商用房貸款的管理，首付比例將由50%提高到70%。北上廣深四個一線城市，可能會成為銀行對商業(yè)用房房貸收緊的重點關(guān)注城市；此外部分熱點省會、直轄城市，也可能根據(jù)當?shù)厍闆r而做出不同程度的調(diào)整。

“其它商業(yè)銀行是否會跟進，現(xiàn)在還不清楚。”一家證券機構(gòu)分析師說。

盧文曦認為接下來政府的調(diào)控可能會更精準。“通過購房套數(shù)劃定不同的需求層次，以此甄別投資投機與自住需求。用提高首付的方式，增加投資和投機需求的資金使用成本，來給樓市降溫。”盧文曦表示。

“下半年不確定性很多”

樓市經(jīng)過半年大幅度上揚，很多人心中不經(jīng)意中打了問號，房價還會繼續(xù)漲多久。然而各地頻頻拍出地王，面粉貴過面包價的現(xiàn)實，又令人不得不相信，房價掉頭幾乎沒有可能性。

頻出的地王和房價還會亢奮多久，對此中國城市房地產(chǎn)發(fā)展研究院院長謝逸楓指出，房價飆升的背后，是國內(nèi)貨幣的泛濫以及尋找出路的巨額資金，這后面有著復(fù)雜的經(jīng)濟背景。

一家私募基金高管告訴記者，由于貨幣供應(yīng)持續(xù)增加，在股市疲軟和債市吸納資金能力有限的背景下，大量資金通過多種渠道涌入房地產(chǎn)市場。對投資者來說，因國內(nèi)投資渠道仍相對匱乏，到一二線買房，成為上半年不少人的重要選擇。

富國大通資產(chǎn)管理有限公司一位高層向記者表示，政府層面來看，因經(jīng)濟增長放緩，暫時沒有找到新的更有效的增長動力，房地產(chǎn)的支持和托底又一次被凸現(xiàn)出來。大量的政策債務(wù)，以及以銀行為主金融體系的穩(wěn)定，也需要房地產(chǎn)保持一定的增長速度。

“在開發(fā)商層面，拿地王房企繼續(xù)看多后市，以央企為代表的開發(fā)商充分利用寬松的貨幣和政策環(huán)境大量融資，從資本市場和銀行低息貸款，用增加杠桿率更增長了樓市向上的信心。”上述富國大通資產(chǎn)管理公司高層說。

那么今年的下半年，房地產(chǎn)是否還會繼續(xù)上半場的火爆？令人意外的是，多家開發(fā)商的預(yù)期相當謹慎。

“我們的壓力其實挺大的，下半年的不確定性很多。一旦市場轉(zhuǎn)變，房子就很難賣了。因為不確定下半年走勢究竟如何，所以現(xiàn)在很多項目開足了馬力，加快銷售，能賣出去多少是多少。”上海一家大型房企市場部負責人說。

而在謝逸楓看來，樓市的走向，關(guān)鍵要看政策的走向和貨幣供應(yīng)。

“無論是房價的上漲還是頻出的地王，根源在于超發(fā)的貨幣，以及政策對房地產(chǎn)的支持。如果貨幣供應(yīng)速度放緩，政策支持力度減弱，房價上漲速度可能會放緩。”謝逸楓在接受記者采訪時說。

而新城控股高級副總裁歐陽捷判斷，下半年貨幣政策將延續(xù)上半年的態(tài)勢，不會做出大的調(diào)整。“最大的變數(shù)是，明年是否會調(diào)整，現(xiàn)在還不好說。”歐陽捷表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。