需求透支 地王醞釀去化風險

地王的風險開始被業(yè)界所擔憂。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，截至6月15日，全國總價超過15億，溢價率逾50%的地王總數(shù)達90宗，成交總價2924億。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，相比前兩次地王潮，一線城市供地有限且拿地門檻不斷提高使房企將拿地戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移至二線城市，并屢創(chuàng)價格新高。5月13日，南京建鄴區(qū)河西南部地塊成交樓面價達到45213元/平方米，成為南京歷史單價地王；5月27日，杭州濱江區(qū)奧體單元地塊成交總價達到123億元，創(chuàng)下杭州歷史總價地王記錄。

這一輪地王潮的特點是國企、上市房企為主力。從2015年開始，一二線城市地王項目中頻現(xiàn)國企身影，這一現(xiàn)象在今年得到延續(xù)。此外，上市房企往往通過與央企聯(lián)手的方式獲取項目，并憑借產(chǎn)品、運營優(yōu)勢獲取操盤權(quán)?？v觀整個土地市場，國有企業(yè)和上市房企幾乎壟斷了一二線城市核心區(qū)域的地塊，中小房企拿地難上加難。

中國指數(shù)研究院院長黃瑜指出，央企和上市房企之所以能夠?qū)覍覄?chuàng)造地王，雄厚的背景資源和資金實力無疑是最大的資本，其中央企在銀行信貸方面的融資優(yōu)勢極為明顯，資本面非常寬裕，且在獲取土地時資源優(yōu)勢突出。而上市房企則憑借當前良好的融資環(huán)境也獲得了足夠的資金支持。2015年以來，先是銀行間市場向涉地產(chǎn)企業(yè)打開了中票融資的閘門，緊接著債券市場、股票一級市場紛紛重啟了關(guān)閉多年的涉房地產(chǎn)融資，使一大批上市房企融資規(guī)模不斷攀升；而由于目前低利率的貨幣環(huán)境，房企融資成本也大大降低。保利地產(chǎn)在1月份發(fā)行了50億元公司債，5年期的票面利率僅為2.95%，融資成本創(chuàng)下新低?？梢哉f，不差錢的央企和來錢容易的上市房企，共同為二線城市的土地市場掀起了資本巨浪。

地王可能正在醞釀市場風險。

一線城市以北京為例。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億。而同期，這59宗地王銷售額只有224.8億。

從地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬元/平方米，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右。但目前北京的房價銷售均價在3.5萬元/平方米，這部分地王入市的難度依然非常大。

中原地產(chǎn)分析師張大偉測算，對于這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項目的資金鏈風險。而如果按照目前市場正常的銷售利潤，這部分地王的總貨值預期將在3800億，目前的銷售額，只相當于一年的資金成本。

克爾瑞研究中心房玲稱，“地王現(xiàn)象”對于一線城市早已不算新鮮事，此前也曾頒布“滬九條”加大限購力度來抑制需求，可房企拿地熱情不減，央企成為“地王制造機”?；诖耍灿袀餮苑Q相關(guān)政府部門已對表現(xiàn)激進的部分央企進行約談，雖未被證實，但可以在土地競拍市場看到的是，許多此前風頭無限的央企“老面孔”諸如信達、電建、保利都沒有出現(xiàn)，最終參與競拍的以大中型民營企業(yè)居多，并且拍地現(xiàn)場還有央行和銀監(jiān)局坐鎮(zhèn)觀察，足以見得相關(guān)部門對于一線地價的高度重視。

二線城市地王潮風險也不容忽視。由于二線城市地王價格的不斷攀升，開發(fā)企業(yè)項目資金投入規(guī)模增大，未來想要獲取利潤不得不將產(chǎn)品高端化，通過提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實現(xiàn)溢價，這也就導致了這些城市高端住宅的供應規(guī)模在未來幾年將會明顯增加。

中國指數(shù)研究院以代表城市單價地王第十名的樓面價作為標準，將目前與單價地王價格相當?shù)淖≌椖拷瓶醋龈叨隧椖康拈T檻，也就是地王項目未來將鎖定的市場需求。從數(shù)據(jù)來看，南京、蘇州、合肥2016年前5個月高端住宅的銷售套數(shù)均已超過2015年全年水平，而杭州也超過了去年全年的一半，今年以來市場的持續(xù)火熱導致代表城市高端住宅的銷量已經(jīng)達到頂峰，需求透支較為嚴重，二線城市高端住宅市場需求終歸有限，未來一段時間高端產(chǎn)品供應量激增，供應與需求結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)錯位。

此外，地王可能還面臨政策收緊風險。從以往的經(jīng)驗來看，地王年往往對應政策收緊，為應對地價、房價過快上漲，上海、深圳限購政策已經(jīng)升級，蘇州、南京政府相繼出臺土地市場“熔斷機制”。在政策出臺后蘇州已有兩宗地塊由于競拍價格觸及規(guī)定上限而導致流拍，南京也有一宗地因此流拍。這一政策的出臺雖然能夠直接影響成交土地的價格，但在土地市場競爭激烈的背景下，不能排除房企蓄意叫價導致土地流拍的可能，能否有效為土地市場降溫仍然存疑。

黃瑜認為，可以預見的是，部分當前市場過熱的城市后期限制性政策存在繼續(xù)加碼的可能，對于目前想要入市拿地的企業(yè)來說，存在較大風險。而一線城市住宅市場也開始逐漸冷靜下來，在一波收緊政策的影響下，5月一線城市住宅成交面積同比下降10.2%，雖然部分原因是受市場供應減少影響，但有價無市的現(xiàn)象正在發(fā)生。一線城市成交量的回調(diào)也為二線城市敲響了警鐘，一旦限制性政策出臺，市場將難以維持目前漲勢，而價格的回落會導致一部分投資性需求出逃，未來地王項目去化將迎來困難。

黃瑜還表示，寬松貨幣政策下資本大量流入房地產(chǎn)，需警惕系統(tǒng)性金融風險。2014年底以來，央行通過一系列貨幣政策為市場提供流動性，貨幣環(huán)境始終處于較為寬松的狀態(tài)，而房地產(chǎn)市場的回暖使得大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。目前房企紛紛加大融資規(guī)模，負債規(guī)模大幅提高，未來若貨幣政策出現(xiàn)收緊，或?qū)⒃斐奢^大市場波動。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。