廣州商品住宅庫存只夠賣11.4個月

“38個監(jiān)測城市中，有31個城市環(huán)比下滑。”同策咨詢研究部剛剛發(fā)布的監(jiān)測報告顯示，超八成城市存量同比下滑。而易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存也得出了“5月份庫存走勢繼續(xù)下滑”的結(jié)論。2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，到了2016年1~3月份繼續(xù)出現(xiàn)下滑。此前庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)6個月環(huán)比下跌、連續(xù)8個月同比下跌的態(tài)勢。

超八成城市存量同比下滑

截至2016年5月底，監(jiān)測的一二三四線共38個城市，商品住宅累計庫存余量較上個月繼續(xù)下滑，環(huán)比、同比分別下滑2.14%和15.25%至27829萬平方米。值得注意的是，自去年10月份出現(xiàn)存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度最為劇烈，存量并且跌至2014年4月份以來的新低。

截至5月底，從監(jiān)測的38個城市的庫存數(shù)據(jù)來看，有32個城市商品住宅庫存量同比下滑，與上月持平，同比降幅從1.22%到54.46%不等。而三明、深圳、運城、南昌、呼和浩特、威海，這6個城市本月存量同比出現(xiàn)上揚，上揚幅度從4.53%到34.76%不等，其中，三明同比上揚幅度依舊為最大。

在同比上揚的城市中，僅深圳一個一線城市，但由于該城市存量絕對值持續(xù)處于低位，在4月份的存銷比僅為9.73個月，受到調(diào)控影響，5月份，存量繼續(xù)環(huán)比小幅上揚3.32個百分點，存銷比也擴大至13.3個月。

從同比下降的32個城市中，降幅居前的3個城市分別為南京、蘇州、和南平，其中，蘇州和南京連續(xù)三個月同比下滑幅度居第一或第二位，本月同比下滑幅度分別為54.46%和49.74%，而本月南平的存量同比下滑幅度也達到了43.30%。

同策咨詢研究部分析，監(jiān)測的城市中有八成以上存量現(xiàn)同比下滑，蘇州南京下滑幅度持續(xù)居前。

銷售回升需警惕更大“陷阱”

同策咨詢研究部認為，1-5月市場火爆，全國存銷比不斷下滑，二線城市存量同比下滑幅度達兩成，居各線城市首位。在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑成趨勢，不再會有過去“黃金十年”的輝煌。因此，不要再期望此次房地產(chǎn)投資回升與銷售回升會帶來更多的房地產(chǎn)市場機會。

而1-5月中國房地產(chǎn)銷售回升，反而會因為樓市已經(jīng)進入下半場而隱藏著更大“陷阱”。這個“陷阱”就是一線城市、部分基本面較好的二線城市面臨著地價攀升的投資風(fēng)險，部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。

無獨有偶，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，35城去庫存周期繼續(xù)下行，處于歷史較低水平，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩。

值得警惕的是，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。比如蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為兩個月左右的水平。對于此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加。當(dāng)然從長期看，積極供地、加快補庫存才是最根本的應(yīng)對策略。

一線城市持續(xù)分化

從各城市存量較上個月的浮動情況來看，38個監(jiān)測城市中，有31個城市環(huán)比下滑，較上個月增加9個，下滑幅度最大的為廈門，達18%；其次是南京，為16.5%。本月存量上揚的有7個城市，上揚幅度最大的是青島，為11.54%。

一線城市本月存量變化出現(xiàn)分化，深圳、上海這兩個在三月份出臺緊縮性調(diào)控政策的一線城市，存量出現(xiàn)環(huán)比繼續(xù)出現(xiàn)上揚，上揚幅度分別為3.32%和3.14%，均較上個月10%的環(huán)比上揚幅度有所縮減。而廣州和北京本月的存量基本與上個月持平，僅分別小幅下滑了0.69%和1.91%。

據(jù)測算，目前廣州去庫存周期或者說存銷比為11.4個月。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，全市未售商品住房共143534套，按照上月的銷量來計算，庫存周期為11.4個月。比起4月末，減少了兩個月。“行業(yè)內(nèi)有個通俗認知，庫存6-18個月是均衡狀態(tài)。也就是說，廣州既不過剩，也不缺貨，一如既往保持相對理性與健康”。

另據(jù)某地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計，截至6月14日，廣州一手房網(wǎng)簽成交共計50025套，僅僅耗時165天，刷新廣州近7年來的紀錄。此前，廣州最快突破5萬套，是在2013年，為190天。而今年，足足比2013年提前了一個月。比往年更是幾乎快了整整一個季度。2013年，是廣州市場最火爆的時期，全年網(wǎng)簽92863套。而今年不到半年網(wǎng)簽已破5萬套，按此速度來看，廣州今年一手房銷售超越2013年、坐上冠軍位置應(yīng)是妥妥的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。