房價”四小龍“存量告急！福州五月份庫存下降

一線樓市調(diào)控加碼之后，合肥、南京、蘇州、廈門等二線城市接棒一線城市的火爆，量價齊升，存銷比不斷走低。

20日發(fā)布的35個城市住宅庫存報告顯示，截至5月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。

一些重點二線城市，去庫存周期甚至低于6個月的水平。尤其是南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫存周期僅僅為2個月左右，這些城市近期房價上漲壓力較大。

5月庫存繼續(xù)減少

這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，長春、沈陽、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧共20個二線城市;以及淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。

庫存減少，主要是5月份推盤節(jié)奏相比4月份有所放緩。5月份，35個城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量（其中5月份新增成交量為2531萬平方米，環(huán)比減少12.7%，同比增長15.4%），所以促使5月份的庫存出現(xiàn)了下降。

分城市來看，5月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3071萬、17542萬和4266萬平方米，環(huán)比增幅分別為-0.8%、-0.8%和-1.3%。

其中，一線城市在1-3月份庫存保持環(huán)比和同比雙雙下滑的態(tài)勢，4月份環(huán)比出現(xiàn)了正增長，這和成交萎縮、推盤節(jié)奏加快有關(guān)系。而到了5月份繼續(xù)出現(xiàn)環(huán)比和同比的下滑，這說明一線城市在收緊調(diào)控的同時，后續(xù)增加供應(yīng)的需求仍十分迫切。

二線城市5月份新增供應(yīng)量為1756萬平方米，低于4月份2213萬平方米的水平。同時由于不少二線城市量價齊升，新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢。觀察前5個月的數(shù)據(jù)，庫存均保持了環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢。

三線城市5月份新增供應(yīng)量為232萬平方米，而新增成交量為288萬平方米，新增供應(yīng)量小于新增成交量，這使得庫存出現(xiàn)下滑。當(dāng)然，總體上看，三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨。

“四小龍”上漲壓力大

從反映去庫存壓力的存銷比來看，5月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.6，這意味著市場需要用10.6個月的時間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比4月份10.9個月收窄了0.6個月的水平。

嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)分析，觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續(xù)上漲的市場邏輯。上半年該指標(biāo)總體在低位徘徊，意味著后續(xù)房價上漲壓力仍很大。

分城市類型來看，5月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.2和16.0個月。相比4月份，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。

其中，一線城市已連續(xù)17個月存銷比數(shù)值低于12，同時，新房市場的去庫存周期較小，相應(yīng)房價上漲的壓力可能會轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。二線城市的邏輯和一線城市類似，目前存銷比處于12個月以下的水平，房價上漲幅度相對也較大。三線城市存銷比數(shù)據(jù)繼續(xù)縮小，但相比一二線城市，其存銷比依然較大。

從35個城市的具體數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為29個月，相比4月份有所減少。另外，煙臺、淮南的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

相比之下，一些重點二線城市，去庫存周期甚至低于6個月的水平。尤其是南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫存周期僅僅為2個月左右。嚴(yán)躍進(jìn)說，此類城市近期房價上漲壓力較大，同時土地交易異?；钴S。

實際上，這幾個城市房價也面臨著較大的上漲壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的70個大中城市的住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廈門環(huán)比上漲5.5%位居第一，合肥環(huán)比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。從目前市場看，包括國家統(tǒng)計局統(tǒng)計發(fā)布的70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅從4月開始就已全面取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。

以合肥為例，5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬，且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬，肥西信地華地城在不到一個月的時間內(nèi)，備案價由8311.81元/平方米漲到10200.53元/平方米，漲幅為22.7%。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，35城去庫存周期繼續(xù)下行，處于歷史較低水平，會進(jìn)一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩。對于此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，只有這樣，才能夠抑制過快的房價上漲態(tài)勢。當(dāng)然從長期看，積極供地、增加供應(yīng)才是穩(wěn)房價、拉動經(jīng)濟(jì)增長的根本舉措。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。